物业管理费ABS的实操

　　1.  基础资产的入池标准

 

　　就每一笔入池的基础资产（包括基准日、计划设立日及循环购买日购买并作为资产支持计划资产）而言，在计划存续期内其应该满足如下条件：基础资产所对应的物业服务合同及相关文件应适用中国法律，且在中国法律项下均合法有效，并构成合同项下的委托人（业主）在物业服务合同项下合法有效、有约束力的义务，物业管理公司（原始权益人）有权根据物业服务合同条款向委托人主张权利；物业服务公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业服务合同项下应尽义务（此种情况为应收账款转让）或物业服务公司一直持续履行物业服务合同，并一直在良好持续履行中（此种情况会产生预支付物业费，会有未来债权产生）；原始权益人合法拥有该基础资产且基础资产未设置抵押、质押及其他担保物权；基础资产可以合法转让，且不需要取得物业服务合同相对人的同意。

 

　　如在“农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持证券计划”对基础资产的规定：

 

 

　　除上述条件外，在组建基础资产池时，还应予以考虑的问题：

 

　　(1)  入池基础资产的分散性原则

 

　　在选择入池基础资产时，对整体入池的资产应综合考虑地域分布、业态分布、物业费类别（主要从承担人分类）等问题以降低因地域、业态、物业费缴纳人群单一而导致的风险集中问题，也可避免因单一地区物业管理费调整而对基础资产造成的影响。

 

　　在“农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持证券计划”中即考虑到物业费类别问题。在中诚信对其的评级报告中披露入池基础资产主要分为两部分，小业主物业费方面，合同由阳光壹佰和业主分别签订，总金额占入池基础资产总额的67.18%，会所服务费、空置车库物业费，空置房屋物业费由各个项目开发商与阳光壹佰分别签订前期物业服务合同，根据合同约定，包括会所、空置车位、空置房部分的物业费由开发商承担，此部分金额占入池基础资产总额的32.82%。当业主从开发商处购得车位及房屋后，此部分物业费再转由业主承担。

 

 

　　(2)  不合格基础资产的剔除问题

 

　　在前述的法律风险分析中，提及“业主或业主委员会对现有物业管理公司服务不满意，或经业主大会通过需要重新选定更换物业管理公司时，物业服务合同的服务主体将不再是原始权益人承担，此时原始权益人已经丧失继续服务和收取物业管理费的权利。上述物业服务合同将不再能够持续产生稳定的现金流，不符合基础资产标准，应从基础资产中剔除。”同时还有当物业服务合同到期终止、物业费下调导致物业管理费收入不足以支付资产支持证券本息的情况下均会造成已经入池的基础资产不合格，应予以剔除。

 

　　“农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持证券计划”中对不合格基础资产的规定即为：

 

 

　　2.  原始权益人（物业管理公司）对基础资产的影响

 

　　对于物业管理费ABS来说，物业管理公司在整个交易过程中起到非常核心的作用，其不仅仅是原始权益人，也同时是基础资产服务机构，未来现金流的稳定有赖于物业管理公司持续良好的履行其在物业服务合同项下的合同义务，如果物业管理公司丧失持续运营能力，基础资产将面临无法实现的风险。因此在物业管理费ABS的评级环节，根据其债权性质的特殊性，笔者认为不仅应从债权类资产的角度考虑评测，也应从收益权类资产的角度考虑其评级需关注的问题，作为准备从事物业管理费ABS的物业管理公司及房地产企业来讲，更应了解评级关注的各方要点。

 

　　从债权类资产出发，对原始权益人及基础资产应关注的要点

 

　　1

 

　　债务人的分散化程度（地区分散度高可有效避免单一地区经济波动带来的不利影响；行业分散度高可以有效避免单一行业出现衰退的不利影响）

 

　　2

 

　　债务人的信用水平（债务人信用水平的高低直接决定了作为基础资产的债权资产违约率的高低）

 

　　3

 

　　资产组合的规模（资产组合规模达到一定程度后，可产生规模效应，可起到稀释证券化成本的作用，当某一资产债务人违约时，由于资产组合规模足够大，不至于影响整个证券的偿付能力）

 

　　4

 

　　资产组合产生的现金流稳定性

 

　　从收益权类资产出发，对原始权益人及基础资产应关注的要点

 

　　1

 

　　基础资产是否具有持续运营能力

 

　　2

 

　　影响基础资产未来现金流大小及分布的各种外部干扰因素

 

　　3

 

　　基础资产未来现金流与原始权益的经营管理很难实现完全隔离，原始权益人的运营水平会影响未来现金流的大小及分布

 

　　4

 

　　原始权益人收益权类证券化中大都被要求提供差额补足承诺或提供担保，原始权益人的尽职履约能力及偿债能力直接影响基础资产的信用质量和现金流回收情况，需参考企业评级方法，从尽职能力和偿债能力方面对原始权益人进行分析考量

 

　　3.  专项计划现金流的归集处理

 

　　根据前文的分析，物业管理费ABS 在计划存续期间存在资金混同风险、原始权益人破产风险，因此在实际操作中需特别关注专项计划现金流的归集问题。现金流的归集和监管是交易结构的核心，基础资产产生的现金流如何能够安全转付至资产支持证券持有人是交易结构设计应该围绕的核心问题，基础资产产生的现金流最好直接划付至资金监管账户；监管账户资金优先用于偿付资产支持证券本息和相关费用。基础资产产生现金流最好沉淀在监管账户中，原始权益人理论上对其不再享有支配权。但需考虑物业管理企业属于劳动密集的服务性企业，其自身的利润本身较低，营业收入主要为物业管理费收入，因此需考虑在沉淀的现金流满足当期资产支持证券本息和相关费用偿付的基础上，可允许其对超额部分进行支出。

 

　　在“农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划”中，对专项计划现金流的处理方式如下图所示：

 

　　(1)  账户分类设置

 

　　在示例专项计划中，分类设置有物业管理费收费账户（原始权益人用于收取特定物业管理区域的物业管理费）、监管账户（原始权益人在监管银行开立的用于归集特定物业服务合同项下的物业管理费的账户或当上述账户被冻结、查封或销户时，由计划管理人重新开立的用于归集特定物业服务合同项下的物业管理费的账户）、专项计划账户（委托人开立的用于专项计划一切收支活动的账户）。

 

　　(2)  现金流归集

 

　　物业服务合同债务人按期向资产服务机构（物业管理公司即原始权益人）支付物业管理费。

 

　　资产服务机构将归属于专项计划的物业管理费于专项计划存续期间的每个自然月份的20日由物业管理费账户划转监管账户。就监管账户中超出当地特定金额的部分，原始权益人经计划管理人同意，可提取该部分资金进行支出。

 

　　在专项计划收款日，原始权益人通过网上操作，将监管账户内属于专项计划资产的物业管理费全额划转至专项计划账户。依据上述交易安排，基础资产特定金额在原始权益人账户（包括监管账户）中停留的时间不超过3个月。

 

 

　　物业管理费ABS具有行业内高度可复制性的特征，对此类案例的研究和分析，将有利于加深未来需要将此作为融资通道的房地产企业及物业管理公司对该类ABS产品的认识和理解。物业管理作为未来城市高度成熟后在城市化进程中不可或缺的专业化服务，良好的融资渠道将为其深化发展带来强大动力。在不久的将来，物业管理费ABS一定会成为物业管理行业常规化、可复制、可不断创新发展的良好融资方式。