沈建忠：从物业管理的角度看地产开发

○从地产开发的角度看地产开发

 

　　在中国做房地产开发是最了不起的生意，我从三个方面谈一点个人的看法。

 

　　首先，在中国做房地产需要一种大智慧。为什么？我们知道中国的房地产市场充满着不确定性、非常态，政策的调控，甚至调控的频率、幅度都会对房地产行业产生很大影响。很长时间以来，主管部门每年都出台一个关于房地产市场调控的文件，有时候一年出台两个。现在是中央层面的调控频率影响着地方调控频率在增加，然而很多房地产开发企业在承受这些压力的同时，依然能看清市场趋势，将企业做得风生水起，确实不一般。当前，我们都在讲共享经济，要推行攻坚式的改革，殊不知一些房地产开发企业早就开始如此践行了，而且富有成果。比如，招标拿地需要经过严格的管理审批；再如在目前的融资环境下，很多开发企业都做得非常不错，利用信用资产、众筹模式等将杠杆利用到极致。可见，这需要大智慧。

 

　　第二，在中国做房地产开发需要大手笔。我刚到房地产司工作的时候，房地产投资规模大概在几百亿。在我即将任司长一职的时候，增长到了几千亿的规模。而当我正式任职司长的时候涨到了一万三千五百亿的规模。在我离任的时候，其规模已经高达九万五千六百亿了。在互联网时代出现了摩尔定律，而现在的房地产领域也出现类似于摩尔定律的指数级增长。十年前，在中国十亿级的投资找不出第二个，但现在一个开发企业的规模，最高的已经超过了三千亿，而且目前规模超过千亿的开发企业已经有好几家。现在国内的开发企业去海外投资，与当地的同行交流，国外的同行都感到震惊。比如，绿地在洛杉矶做一个在国内常见的十亿美金的项目，对加州的地产商来说这是非常了不起的了。

 

　　第三，房地产开发经济为我国的总体经济做出了大贡献。去一次国外某个城市，与两三年后再去感觉不到它太大的改变。但是在中国的一个城市，如果两三年不去，再去的时候可能连原来的路都找不到了。中国城市的发展速度如此快，房地产的贡献功不可没。虽然现在说房价高，但是中国人的住房水平能达到这样的高度，与我们房地产行业的贡献也是分不开的。我刚到住建部信访部门工作时，遇到的信访问题多是跟住房有关。但是，今天我国的住房水平，无论从面积还是质量方面都达到了中等国家水平，这不能不说是房地产及其税收所作出的贡献。

 

　　○从物业管理的角度看地产开发

 

　　从物业服务的角度来看，我国业主享受的两个最大红利：土地房屋增值增效和保安、保洁、专职工程师等专职物业服务人员为其提供的服务，这都是房地产开发行业提供的。而在国外，因为劳动力成本很高，很多小区最多只聘用一个管家。所以说，我国的业主正在享受这些服务所产生的红利。现在中国百姓最明显的财富效益，就是依靠房地产开发行业自改革开放以来的发展。

 

　　物业服务是房地产开发的下游，房地产对物业企业的发展、成长、转型起着主导作用。我国最早成立的物业企业是由当年的深房建立的，当时大多数物业企业都依附于开发企业。虽然近十年来物业企业的主体也发生了一些变化，比如一企业些由房管所改制形成，一些企业由后勤部门改制形成，但真正在市场中起主导作用的还是开发商旗下的这些物业企业。这几年开发企业家顺应市场变化，推动了物业企业转型升级，如果没有开发企业的力量，物业企业的上市、资本收购几乎不可能发生。先是彩生活的上市让我们看到了物业企业自身的价值，也让资本市场看到了物业企业的价值，然而我们知道彩生活上市背后真正的推手是开发企业——花样年集团。绿城集团旗下的绿城物业当年也是经过改制，变成一个完全独立的走市场化道路的民营企业。通过这短短的几年，绿城物业在香港主板上市后，其市值已经超过80亿港币，较上市前已经翻了一番。

 

　　正是因为开发企业家看到了物业企业的发展前景，他们以占有市场的手段，通过市场的力量来推动物业企业走上资本化、市场化的路。诚如刘志峰会长所言，物业管理行业是一个有希望的朝阳产业。要把物业和开发作为一个整体才能提升企业价值。开发企业家看问题确实高瞻远瞩，他们的认知要高于物业企业对本身未来发展的认知，未来物业的发展空间和价值都非常大。

 

　　○综合看地产开发与服务

 

　　业界这些开发企业家给了我三点很深的印象。

 

　　首先，他们认为未来的增量市场一定是会萎缩的，存量市场才是未来的希望，现在我们的存量不动产大概有三百多亿平方米。从共享经济的理念来看，这些存量就是价值，只要把它整合的好，就能产生价值。

 

　　第二，除了物业服务本身的市场价值以外，很多地产商还看重了其背后的社区经济。很多人认为社区是一个有待开发的大金矿。因为互联网技术的快速迭代发展正在影响甚至改变着我们的商业模式，我们的消费行为、习惯，以及伴随着中产阶级的新兴，还有80、90、00后年轻一代的成长，很多新兴的事物很大程度上将在社区范围内发生。所以，花样年潘军说：“正是看到了社区背后隐藏着的无限增值的收益，才使得我们孜孜不倦地推动彩生活上市。”

 

　　当下，很多开发企业纷纷拆分物业企业，把物业管理推向市场，推向资本，要紧紧抓住这一新的战略布局。那么，这就给物业管理行业带来三个明显的变化。

 

　　一是物业管理产业的集中度正在加速推进。从地产界独立开发的老大哥万科把物业管理推向市场以后的变化很容易看出这个趋势。去年万科物业入市一年增加的管理面积超过了万科地产二十年开发的面积，利润是3.72个亿，在开发商眼里这是个惊人的数字。这说明，物业企业正在通过并购、股权收购、技术支持、产业联盟等一系列方式加速物业管理产业的集中度。

 

　　二是物业服务企业利用科技创新的思路正在加快。众所周知，物业管理是一个传统的典型的低技术型劳动密集型行业。然而这几年，大量的高新技术企业的人才开始介入到行业内，发生了根本性的变化。万科物业不断升级，原因就在于它网罗了一大批腾讯、阿里巴巴的高级技术人才。前段时间社区半径做了一个新闻发布会。他们要做出一个十亿平方米规模的智慧社区，其整个团队就是阿里巴巴副总裁带来出来的，理念跟马云十分相似。千丁科技公司有五百多个互联网方面的专业人才，开发与物业服务相关的产品。这五百多人都是从阿里巴巴挖过来的。千丁的周洪斌跟我讲：“过去招这类的人才非常困难。谈一百个也就有一个愿意留下来。现在倒过来了，大把大把的高新人才涌进来。”

 

　　科技带来的效益提升为什么这么明显呢？物业管理中的远程终端设施设备都是可以依靠互联网。比如，万科在全国各地八十多个城市有项目，在深圳总部就可以了解到外地的每一个项目，甚至一个路灯的情况，这大大节省了物业企业的成本，提高了效率。

 

　　三是资本进入物业管理市场的速度加快。目前，行业里有四家企业在港股上市，有若干家企业在A股排队上市，在新三板上市的也有十几家。从上市以后的表现看，好于开发商。由53家民营企业注资成立的中民投的战略目标是成为世界上最大的投资集团。在中民投的战略版图里面，社区经济、社区服务是重点。中民投的具体战略是：通过物业企业为入口，先建立几个主流的普惠社区金融、普惠社区养老、普惠社区物流，然后在这个基础上衍生出其他社区垂直服务，最后打造中国最具特色的社区大服务平台。按照这样一个战略部署，今年中民投大手笔连续收购了6家企业，未来预计收购60亿平方米的项目。

 

　　第三，在互联网时代，开发企业和物业企业如何共融共生，为业主、为中国的经济带来更多的福音。对此，我想从智慧社区这个角度来谈。为什么呢？因为我们已经看到，无论是产业的集中，还是资本、高新技术人才的涌入，真正被看好的是物业企业背后的巨大社区资源。智慧社区的发展正在颠覆整合除了物业管理市场以外，社区资源的方方面面，成为未来集约化精细化发展的主流措施。物业企业是社区资源的顶级掌控者。物业企业只有充分发挥资本、互联网技术的融合、社区资源的整合，才能产生化学作用推动产能结构的调整，进而产生1+1＞2的效果。

 

　　关于这个方面，我想提几点想法。

 

　　第一点，开发企业应该更快地更主动地推动物业企业走向市场。开发企业要摆正物业企业的价值，重新定位物业企业与开发企业之间的关系。以前，开发企业的物业企业的要求只是为了销售服务，没有充分认识到物业企业地位。现在物业企业不仅是为了开发企业的售后服务，更重要的是能为开发企业创造价值和利益。重视物业企业的地位，才能让物业企业更专业更专注的精神做好基础服务。业主有了好的体验，才能放心的把物业交给我们管理。长城物业有个体会，基础服务做好了，增值服务自然水到渠成。

 

　　第二点，对于物业企业而言，要根据自身的优势和特点主动对标定位。不要以为现在被很多投资者青睐，就认为自己多了不起。如果物业企业单单躺在智慧社区这趟快车上享受红利的话，迟早也要被淘汰。因为互联网时代讲究规模、活跃度。特别是平台建设，没有大手笔就没有大服务。现在还鲜有物业企业能自己拿出几个亿去建设平台的。这就要求多数企业寻找合适的联盟合作伙伴。当下第三方互联网平台公司都在积极与物业企业对接，所以我们应该顺势而为，争取时间，这样避免单打独斗带来的风险和成本。最重要的是，可以形成一个集团联盟，进而增加市场话语权，提高市场竞争力，增加联盟价值。

 

　　第三点，按照共享经济的理念有所为有所不为。物业企业千方百计主动去整合社区各种资源，解决最后一百米甚至十米的要求和服务。在这个世界上，财富的创造并不是你拥有多少资源，而是资源的整合能力，让资源得到更好的配置，产生更好的效益。社区正是做共享经济的天然舞台，开发企业开发建设以后把它卖掉了，物业企业把它接手，虽然物业企业没有所有权，但作为其中的服务者，可以为智慧社区创造价值，为企业发展带来更多深层活力。

 

　　第四点，物业企业、开发企业应该站在一个更高的角度，看待两个行业的未来发展。智慧社区的建设，说到底是借助互联科技打通线上线下的障碍，进而形成一个生态的闭环系统。目前这一领域的发展基本上是政府引导、企业组织、多方参与，表面上很有道理，但实际上很容易陷入传统的思维方式中去。传统思维方式只能暂时改变我们的生存现状，产生不了颠覆变革。传统思维是什么？就是围墙思维。互联网正是要打破这种思维。马云说：“未来三十年，才是真正的希望和机会所在。因为互联网发展了二十年，后三十年才是它的一个爆发阶段。”

 

　　在座企业家也好，行业领袖也好，应该看到这样一个未来，互联网科技带来的革命正在深刻影响着我们的消费习惯，以及未来的社区需求。如果我们对这些看得很清楚，对未来的变化了然于胸，就能产生新的思维模式，就能利用互联网、物联网、大数据、云平台、人工智能，制造一股新的力量，颠覆我们的现有商业模式，催生出真正的有活力的商业模式。（根据中国物业管理协会会长沈建忠在“供给侧改革与价值重构”研讨会暨2016《城市开发》杂志年会上的讲话，题目为编者加）