瞭望 | 物业服务信托制促阳光共治

物业服务信托制模式下，小区内“委托—受托—受益人共赢”的信任关系得以确立，业主与物业从“背对背”走向“心连心”

物业服务信托制在成都数百个老旧小区成功落地运行，关键在于有效的党建引领

“过去，一些小区业主像旁观者，物业公司像管理者。现在，业主更像主人翁，物业则回归服务者位置。在此带动下，老旧小区治理日益释放新活力。”

文 |《瞭望》新闻周刊记者 董小红

时值仲夏，四川省成都高新区芳草街道蓓蕾社区名人苑小区里，几位老人悠闲地唠着家常。不远处，新规划的停车位整齐划一，新加装的电梯稳定运行。

这个典型的老旧小区不久前还是出名的“问题小区”：一边房屋、电梯、管网等设施逐渐老化，维修成本提升；另一边原物业公司账目不清，压缩服务投入，居民投诉不断。

变化始于2025年9月，在社区党委和小区党支部指导下，名人苑小区探索实行物业服务信托制，改变物业资金管理方式——业主按标准缴纳的物业费，与停车费、广告费等小区公共收益一并存入信托性质的全体业主“共有资金账户”，实现资金归属与管理权分离；物业公司作为受托人，按照合同约定的14%比例从账户中提取履约收益；其余资金全部用于维修房屋、改善设施、改造环境等，不断提升居住品质。

物业服务信托制模式下，小区内“委托—受托—受益人共赢”的信任关系得以确立，业主与物业从“背对背”走向“心连心”。

为破解一些老旧小区存在的收费难、不信任、管不好难题，住房城乡建设部提出“在具备条件的老旧小区试行物业服务信托制”。成都市立足党建引领基层治理现代化，在1300多个小区推行物业服务信托制，其中老旧小区占比约1/3。目前，实行该模式的小区物业费收缴率和业主满意度均超95%，成为成都党建引领阳光共治小区治理模式的生动实践。

双方利益“同向绑定”

名人苑小区建于2003年，此前经外立面、管网更新等提升改造，但后续管护缺位，整体效果欠佳。由于该小区物业服务实行“包干制”，即业主按面积向物业公司缴纳物业费，不参与具体管理，物业公司统收统支、盈余归己，易出现收支不透明、管理随意等情况。

“为了增收，物业公司允许大量外来车辆在小区临停，业主自有车辆却停不下。小区绿化一度失管、杂草丛生，物业公司对此响应迟缓。”名人苑小区业委会主任黄声勇回忆。

业主与物业矛盾难以弥合，这一问题在不少老旧小区不同程度存在。实行物业服务信托制，有利于重塑业主与物业公司的信任关系，实现业主居住品质提升、物业稳健持续运营。

2025年，名人苑小区依法依规组织业主大会，解聘前物业公司并探索实行物业服务信托制。该模式将新签约物业公司与业主的利益“同向绑定”：收益与服务挂钩，只有服务让业主满意，物业公司才能持续获得收入；以收定支、质价相符，直观体现为“有多少钱办多少事”，若个别业主存在“搭便车”心理拒缴物业费，将直接影响小区服务品质。

蓓蕾社区党委书记、居委会主任张晓静介绍，这一模式采用双密码账户，把“谁管钱”和“谁花钱”分开：小区开设独立的信托账户，物业公司掌握管理密码用于日常收支操作；业主掌握查询密码，可随时通过手机银行或天府市民云等线上平台查看每一笔收支的来龙去脉。

“过去，业主对物业服务内容掌握不清、收支明细不透明；现在，大到数万元的维修工程，小到一把扫帚的采购，都清晰可查、明明白白。”名人苑小区居民赵立说，这保障业主知情权，方便实时监督，可有效避免不合理支出。

与此同时，物业服务预算均经业委会组织业主代表与物业公司协商后制定。从保洁频次到保安人数，从绿化养护到设备维修，每项与支出有关的议题都经过多方充分讨论，全程公开透明。

预算公开，让业主明白“钱花在哪里”；过程透明，物业公司和业主之间关于资金使用的争议大幅减少。名人苑小区一位居民说，曾有业主主动提出适度上调物业费，“因为大家看懂了账目，明白合理的价格才能保障优质服务”。

据了解，名人苑小区新签约物业公司主动配合业委会优化停车方案，增加30余个车位，基本满足居民需求；协助做好楼栋加装电梯后的日常运营、维护保养等，方便老年居民等出行；一些居民提议购买的AED设备安装到位，社区应急医疗保障进一步完善。

随着物业服务水平明显提升，小区的物业费收缴率从不足70%升至95%以上，物业公司收入更稳定，长期运营更为稳健。

党建引领提升治理水平

物业服务信托制在成都数百个老旧小区成功落地运行，关键在于有效的党建引领。

基层党组织牵头宣讲、算账对比。“一开始，一些居民对原有物业公司意见大，但也不了解物业服务信托制是什么。社区党组织和小区党支部挨家挨户倾听诉求、解答疑惑，确保物业服务信托制的导入过程平稳有序，导入效果扎实可持续。”黄声勇说。

规范协商议事流程，确保合规。在成立业委会、选聘新物业、决定采用物业服务信托制模式等关键环节，社区党组织引导业主、业委会、物业企业等多方主体规范流程，在法治轨道上开展协商。

在有着20多年房龄的新都区桂东社区香城丽园小区，社区党委和小区党支部推动筹备业主委员会选举，召集小区党支部、居民代表、物业公司、社会组织共同协商，重点围绕日常管理、消防管理、绿化保洁等物业服务事项形成开放式预算。业委会成立后，经由业主大会对预算进行表决，确保多方参与、有序议事。

实行物业服务信托制，需要业委会成员在小区党组织领导下，与业主骨干、志愿者一起参与制定物业服务预算、形成资金使用方案、监督方案执行以及资金使用，对其法律素养、财务管理能力和议事决策能力提出更高要求。

对此，成都市住房和城乡建设局创办“业主委员会（物业管理）学校”，开设线上线下课程，针对性地提升业委会履职能力、规范化运作水平。

阳光共治落地见效

记者在成都采访发现，如今多个实行物业服务信托制的小区，居民的主人翁意识越来越强，称呼也从“你们物业”变成“我们小区”，形成基层党组织引领下的共建共治共享格局。

始建于1998年的成都市金牛区沙河源街道长久社区新天地民苑小区，实行物业服务信托制后，成立“同心互助”自治小组，并出台自治公约，为小区治理持续赋能。

“过去，一些小区业主像旁观者，物业公司像管理者。现在，业主更像主人翁，物业则回归服务者位置。在此带动下，老旧小区治理日益释放新活力。”成都高新区党工委社会工作部相关负责同志说。

在名人苑小区，以前召开业主大会很难凑齐人，如今，很多居民积极报名志愿服务，共同把小区春晚联欢、端午节活动等搞得有声有色。

成都市委社会工作部有关负责同志表示，下一步将持续扩面提质，依托市县两级党建引领基层治理协调机制，鼓励基层根据群众意愿逐步扩大物业服务信托制覆盖面，让老旧小区持续焕发生机、实现长效宜居。