事关荆州物业服务！三管四不管......

成立业委会需要哪些流程和材料？

小区的服务中哪些事该由物业管？

新老物业交接有哪些保障？

12月22日
荆州市住房和城市更新局

四级调研员 刘才

做客荆州市融媒体中心

《行风热线》节目

与广大市民朋友交流对话

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想成立业委会，具体流程怎么走？需要准备什么材料？
成立业委会要按《湖北省物业服务和管理条例》和我市工作指引来，分四步走，材料准备也不复杂：

① 申请筹备：满足两个条件之一即可——房屋交付建筑面积超50%，或首套交付满两年。业主联名（至少20%业主或占总人数20%以上）或建设单位，向街道办（乡镇政府）提交书面申请，附上业主名单、申请书（说明小区基本情况和成立意愿）；

② 成立筹备组：街道办60日内组织成立筹备组，成员包括业主、建设单位、社区代表，筹备组负责确认业主身份、起草管理规约和议事规则草案。这里，我们鼓励社区书记兼任筹备组组长；

③ 召开业主大会：筹备组提前15天通知全体业主，会议要经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与，业委会委员选举需经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意；

④ 备案登记：选举完成后30日内，业委会向街道办提交备案表、业主大会决议、管理规约、委员名单及联系方式，备案后就能正式履职了。

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业主委员会成立以后，具体有哪些工作职责？

 业委会是业主大会的执行机构，核心职责是维护全体业主的合法权益，具体有这几项关键工作：

① 组织召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况，执行业主大会的决定和决议；

② 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、续签、解除物业服务合同，监督物业企业按合同履约；

③ 管理和监督小区公共收益（如停车费、广告费等），定期公示收支情况，确保资金用于小区公共开支；

④ 协助物业企业开展服务，协调业主与物业企业之间的矛盾纠纷；

⑤ 监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行劝阻；

⑥ 负责住宅专项维修资金的申请使用初审，组织业主表决维修方案，公示资金使用情况；

⑦ 及时向业主公开物业管理相关信息，接受业主监督；

⑧ 完成业主大会交办的其他事项。这里要提醒大家，业委会履职必须遵循业主大会决议，不得擅自作出超出权限的决定，若履职不当，业主可通过业主大会罢免相关委员。

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哪些事该物业管，哪些事不该物业管？

首先是该管的事，主要依据物业服务合同约定，常见的有：① 基础保障类：小区公共区域的保洁（楼道、道路、绿化带等）、公共设施设备的日常运行和维护（电梯、供水供电设施、消防设施、路灯等）、公共秩序维护（门岗值守、巡逻、规范停车秩序等）、公共绿化养护；② 管理服务类：公示物业服务收费标准、公共收益收支情况，受理业主的合理报修和咨询，协助处理业主之间的邻里纠纷，配合社区和相关部门开展工作；③ 安全防范类：落实消防安全巡查，及时劝阻占用消防通道、“飞线充电”等违规行为，发现安全隐患及时上报并协助整改。

其次是不该管的事，主要包括：① 业主专有部分的维修养护：比如业主家里的门窗、水管、电路故障，室内墙体开裂等，这些属于业主个人责任，物业可提供有偿维修服务，但无强制维修义务；② 业主个人行为的约束：比如业主室内装修的具体风格、业主个人物品的保管等，物业仅能按管理规约劝阻违规装修（如破坏承重墙,劝阻无效应立即向属地社区、住建部门报告），无权干涉合法的个人行为；③ 超出合同约定的额外服务：比如代业主收取快递（无约定时）、为业主提供家政服务等，若业主有需求，可与物业协商有偿提供；④ 政府部门职责范围内的事：比如户籍办理、违章建筑查处、治安案件侦破等，物业应配合相关部门工作，但不承担此类职责。

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物业公司突然离场，新物业还没到位，小区没人管怎么办？新老交接有哪些保障？

 有明确的处置机制：首先，原物业绝对不能擅自撤离，若合同终止，必须在街道办监督下完成交接，拒不撤离的，我们会处罚并记入信用档案，还会协调社区临时托管，保障垃圾清运、安保等基本服务不中断。

 新老交接核心看三点：

① 交接主体：原物业要和业委会、新物业或自管业主交接；

② 交接内容：包括物业服务用房、电梯、消防等设施设备及维修档案，财务账目（尤其是公共收益），小区规划图纸等核心资料；

③ 交接监督：街道办全程在场监督，确保资料、资产完整移交，我们也会派专人跟进。如果遇到原物业拒交资料、卷走公共收益等情况，业主可迅速向街道和属地住建部门反映，我们会依法处置，也支持业主通过诉讼维权。