专访中土物业管理集团有限公司总经理岳锋

中土物业管理集团总经理岳锋

 

　　文/谢罗群

 

　　从1993年创业起步至今，中土物业管理集团有限公司（下简称“中土物业”）从最初只承接一个项目的保洁业务到成为物业管理行业百强企业的发展历程对于研究中小企业如何突破发展困境这一行业难题无疑具有重要的价值。近日，本刊记者专访了中土物业总经理岳锋，试图从中土物业的发展历程探寻中小企业破茧成蝶、突破发展困境的路径。

 

　　中小企业发展面临四大困境

 

　　记者：近年来，随着运营成本的大幅上涨，业界普遍反映行业中小企业的生存环境恶化，那么，根据您的观察，目前行业中小企业具体面临哪些困境？

 

　　岳锋：首先是经营成本上涨导致企业经营效益低下。人工成本一般占据物业服务企业总成本的80%以上，但随着人工成本的逐年上涨，在物业服务收入没有增加的情况下，人工成本在物业服务企业总收入中的占比有逐年增高的趋势，这导致企业的利润空间被进一步挤压，而中小企业由于缺乏规模效益，利润更加微薄甚至面临亏损。

 

　　其次是高素质人才匮乏。相比于大企业，中小企业无论从工资待遇还是个人价值提升等方面对高素质、高技能人才都缺乏吸引力，这也造成中小企业员工素质较低，管理和技术人才匮乏。而人才的匮乏会在服务质量、品牌塑造、接管项目等多个方面对企业发展带来不利影响。

 

　　再次是抗风险能力较弱。市场经济瞬息万变，各种风险都时刻伴随着物业服务企业，由于中小企业自身实力的不足，导致企业没有抗风险能力。缺乏抗风险能力，可能使企业在遭遇一些风险事件时很容易就被击垮，同时也使企业畏首畏尾，不敢参与市场竞争，缺乏主动变革的精神。

 

　　最后是转型升级进展缓慢。目前，面临行业发展环境的变化，大型物业服务企业纷纷加快转型升级的步伐，引进先进科技设备以降低人工成本，创新商业模式以拓宽企业盈利渠道，但中小企业受缺乏资金和高素质人才的制约，转型升级步伐进展缓慢，无法改变自身的生存困境。

 

　　总之，中小企业的困境概括起来讲就是经济效益低下导致高素质人才匮乏以及抗风险能力降低，而这又进一步导致企业无法通过转型升级来改变自身困境，形成恶性循环。

 

　　中小企业自身亦有优势

 

　　记者：中小企业自身在发展过程中确实有不少劣势，那么其自身又有哪些优势呢？

 

　　岳锋：中小企业当前确实面临着发展困境，但作为中小企业也应正确认识自身的生存状况，认识到自身的优势，做到扬长避短，加快发展。我认为中小企业在发展过程中有以下优势。

 

　　首先是企业运营机制灵活。由于中小企业管理跨度较小，职能部门较少，内部信息对称程度较高，因而决策链短，协调起来也比较简单，信息上下传递速度快、失真度也低，在企业快速决策和准确决策方面具有自身的优势。即便企业出现决策错误或服务过程中出现问题，也可以快速、及时地予以纠正。

 

　　其次是中小企业的管理成本会相对较低。相较于部门繁多、架构复杂的大型物业服务企业，中小企业的组织结构相对简单，内部一些职能和机构完全可以合并，让一个人负责多项工作，这势必使得中小企业的工作效率相对较高，进而实现管理成本的相对下降。

 

　　再次是中小企业的运营效率一般相对较高。在中小物业服务企业中，民营企业占据了很大的比例，由于大多数民营企业的所有者和经营者是合为一体的，企业所有者能够直接对企业生产经营的全过程进行控制，而且中小企业规模较小、人数较少，中小企业的管理者与员工之间的关系更为紧密，从而可以有效地调动员工的积极性和创造性，这也使得大部分中小企业的运营效率相对较高。

 

　　中土物业发展壮大的实践

 

　　记者：请结合中土物业自身的实践，谈谈中小企业应如何破解发展困局，做大做强企业。

 

　　岳锋：任何一家大企业都是由中小企业发展过来的，今天的中小企业只要经营得当就可能是明天的大企业或行业翘楚，因此，作为中小企业，虽然当前面临经营困境，但也不必灰心，只要采取的经营策略得当，完全可以做大做强，具体而言：

 

　　首先是要准确定位，做小而专、小而精的物业服务企业。

 

　　毛主席十大军事原则的重要一项就是“集中优势兵力”，这是他在敌强我弱的背景下所总结出来的一项军事斗争经验。同样，对于中小物业服务企业来说，在企业实力和资源有限的客观约束下，也必须集中自身在人财物方面的优势资源，在“专”、“特”、“精”等方面做好文章，切忌盲目的贪大求全，什么类型的项目都去接管，而应努力在某一领域打造精品，成为某一个物业服务领域的专家。譬如中土物业，企业发展初期也是什么样的项目都去接管，但后来经过一段时间的摸索，我们将自己的发展方向定位于机关事业单位后勤服务领域，立志做“机关事业单位后勤服务专家”。1999年，中土物业成功接管山东省人民政府办公楼物业，这成为中土物业打开政府机关事业单位后勤物业类市场的良好开端。公司集中优势资源，将这个项目打造成精品，获得了项目甲方领导的高度认可，并通过这一项目积累了政府机关事业单位后勤管理的丰富经验和标准，为后期在政府机关事业单位后勤管理领域快速拓展项目奠定了基础。此后，中土物业先后成功接管中共山东省委、山东省人大常委会、山东省人民政府、山东省财政厅、山东省司法厅、山东省环保厅、山东省人力资源和社会保障厅、山东省烟草专卖局等政府机关事业单位办公楼。此后，公司还走出济南，在呼和浩特、鄂尔多斯、烟台、青岛、潍坊、淄博、莱芜、东营、济宁、菏泽、青岛、日照等地拓展项目，接管类型也以政府机关事业单位后勤管理为主。在公司有了比较强大的实力之后，才有选择地向高档综合商业楼宇、银行营业办公楼、高档住宅小区、医院、主题公园等物业类型延伸。目前，中土物业在管项目达200余个，在管面积1700余万平方米，其中70%以上都是政府机关事业单位后勤管理项目。

 

　　其次是优化组织管理，实现降本增效，提高经营效益。

 

　　中小物业服务企业当前遇到的困境最核心的原因是利润微薄、资金缺乏，因此，中小企业要发挥自身经营机制灵活、运营效率相对较高的优势，通过对组织及管理的优化来进一步降低企业运营成本，增加企业利润。中土物业在发展过程中，一直非常重视组织优化管理，并且主要从两个方面开展了工作。

 

　　一是管理扁平化。扁平化管理是针对传统组织结构“金字塔”式的管理而言的，它改变了传统的等级结构管理模式，破除公司自上而下的垂直高耸结构，减少管理层次，增加管理幅度，裁减冗员来建立一种紧凑的横向组织，达到使组织变得灵活、敏捷，富有柔性、创造性的目的。中土物业在推进扁平化管理的过程中，对一线人员的优化主要是通过培养和使用复合型人才，实现一人多岗，进而降低企业对人员的需求量，有效应对人工成本大幅上涨对企业经营状况的冲击。而在公司管理层面，中土物业采取建立五大职能中心，弱化分公司职能，直接由集团五大职能中心对接项目，不仅减少了分公司层面人员配置的数量，而且强化了企业管理体系，提升了企业管理水平。

 

　　二是服务专业化。中土物业在发展过程中充分认识到了专业服务的价值，因此，公司在发展过程中也不断通过优化组织管理架构来提高企业经济效益。目前中土物业已经成立了餐饮公司、花卉公司等多个专业公司，通过这种自身优势为社会提供更多高效专业、优质严谨的服务。在后续计划中，中土物业还将继续拓宽服务范围，提供诸如家政、维修上门等多项服务，通过延伸服务的开展来拓宽企业盈利渠道。

 

　　再次就是要加强对大企业的学习，加快转型升级的步伐。

 

　　近年来，以万科、长城、彩生活和龙湖为代表的一批物业服务企业在转型升级方面取得了重要进展，但多数中小企业受人才匮乏、观念落后、实力有限等因素的制约，一直进展不大，但客观的讲，转型升级是破解当前中小企业经营困境的主要途径。作为中小企业，虽然没有大企业的实力，但也应加强对大企业的学习，在力所能及的范围内，通过创新商业模式来拓宽企业盈利渠道；通过引进先进科技装备来减少对一线人员的需求量；通过互联网信息技术的运用，提高工作效率，降低企业运营成本。

 

　　中土物业在企业发展过程中，一直密切关注行业一线企业的发展动向，及时学习他们的先进做法和优秀经验，跟上行业转型变革的步伐。近年来，物业服务公司发展中遇到的问题之一就是人力成本的大幅上升，在这种形势下，许多大型企业纷纷通过机械化设备的使用来降低人力成本。中土物业也在积极向这些企业学习，通过购买、租用等方式引进了大批先进物业机械化设备，如三合一洗地机、无水化保洁设备、大型草坪修剪车和巡逻平衡车等等。使用机械设备与使用人工相比成本更低，省时省事，便于管理，工作效率和工作流程标准得到提升。同时，这一举措也使企业形象实现了良好提升。此外，随着互联网浪潮的冲击，许多大型企业纷纷启动信息化建设。中土物业也及时跟进，组建成立了信息化办公室和信息化管理平台建设小组，制定信息化管理平台建设实施方案，加快信息化管理平台的建设工作。

 

　　最后就是要发现并找准企业的利润区，使企业长期保持盈利。

 

　　无利润区是所有企业的黑洞，在过去几十年中，获得高市场占有率自然能赢得利润的规则已经改变，在新的以利润为中心的市场环境中，更重要的是找准盈利模式和价值获取方式，找到适合企业自身的发展形式和发展战略，创造战略控制点，做到独一无二，从而迈入利润区、留在利润区，推动企业长远发展。

 

　　中土物业目前成立了集团研发中心，围绕中土物业发展的全局性、战略性和前瞻性重大课题进行研究，负责集团管理模式、组织架构、核心管理流程等管理制度体系的研究、规划、建设等工作。同时，研发中心也负责公司新产品、服务模式的调研、论证、开发、设计工作，制定新产品研发规范，推行并优化管理体系。目前，中土物业已经根据企业实际情况和物业管理行业优势开发出多种特色服务，如在商业项目方面开展房屋代租代售、提供家政服务，围绕国家政策针对机关项目提供餐饮服务、车辆租赁服务、电梯维保服务、专业清洗服务等，打破传统经营模式，发现并一直留在利润区。