《回望2023，透析10大现象的底层逻辑》|亿翰物业年度观点

　　引言：

　　2024年1月5日，亿翰智库成功召开了以“立与破”为主题的“2024亿翰智库年度策略发布会”，本次大会聚焦地产、ESG、产业、物业、长租、康养等领域，共同探讨未来行业趋势及挑战。

　　亿翰智库物业研究院对物管行业2023年发生的10大特有现象进行了梳理总结，搭准行业脉搏，深挖拆解这些现象背后所蕴含的底层逻辑。亿翰智库物业研究院总经理 邬晔以《回望2023，透析10大现象的底层逻辑》发表了年度观点，并为2023年物管行业总结年度关键词——“利”。

　　01

　　一部分物企背后的老板

　　逐渐放弃资本市场的价值

　　1）债务危机并未缓解

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。一部分物企背后的老板急需资金去缓解房地产企业以及自身眼前的现金流危机。

　　2）大部分物业股失去资本交易价值

　　当前大部分物业股成为仙股，据统计，2023年共有34家上市物企股价跌至历史最低值。从交易量和换手率来看，大部分物业股沦为“僵尸股”已经成为普遍现象，失去了资本投资价值。

　　3）要现在还是谈未来

　　对于要现在还是要未来这个问题，大部分物企背后的老板选择要现在，解当下燃眉之急。

　　02

　　带资进组抢盘、零酬金制抢商写盘

　　1）增量放缓,存量压力增长

　　地产下行周期，开发投资额及新开工面积持续下跌，增量空间受限，造成存量市场竞争激烈，尤其是优质存量盘越来越少，物企拓盘压力增大，行业内卷愈演愈烈。

　　2）相关人员内部考核指标更严苛

　　在上述竞争背景下，物企市场拓展人员守盘、拓盘指标益发严苛，甚至面临淘汰压力，从而导致带资抢盘现象增多。

　　3）物业市场拓展相关的监管指导政策尚待完善

　　虽然我国物管行业发展至今已有40余年，但在市场拓展等方面的行业政策还有待完善，系统性指导和监管不够到位。

　　4）不同类型的物企算的账不一样

　　目前带资进组抢盘主要发生在头部物企，他们不仅算项目利润账，而是算资本市场账，比如可以利用抢到的优质项目换取资本市场价值。

　　03

　　物业子告母、物企重新更名去地产化

　　1）表面动作意义多于实际效果

　　对于物业子告母而言，可能是为了给社会以及资本市场合理的交代，从而达到复牌以及其他目的。

　　2）尽量减少关联方带来的负面影响

　　物企更名去地产化则是，在地产不景气的时代背景下，能够轻装上阵，尽量减少地产关联方可能带来的负面影响，积极走向独立。

　　04

　　重点区域深耕逐渐代替

　　大范围跑马圈地

　　1）资本逻辑转为经营逻辑

　　资本浪潮褪去、市场行情下滑阶段，物企回归经营逻辑，关注盈利，关注可持续发展。

　　2）从规模论转向有效规模论

　　行业发展逻辑发生变化，从规模往“有效规模”进化，不再盲目追求数量，而是更看重拓展质量，能否带来利润,或是增加项目密度,为其他多元增值服务赋能。

　　05

　　社区电商今年提的频率明显下降

　　上门服务和美居成为高频词

　　1）回归核心竞争力

　　在过去两年社区电商的尝试探索中，物企收获成果寥寥无几。相较于淘宝、京东、拼多多这些头部电商平台，物企不具备平台以及供应链物流优势，很难与电商平台进行竞争。物企逐渐意识到需要回归核心竞争力，增值服务内容应从核心竞争力向外扩张。

　　2）上门服务和美居之类更符合社区消费场景

　　互联网打破了物理边界，社区电商并不具备“围墙属性”，物企无法形成有效的壁垒优势。物企更应该围绕业主消费场景，开展由服务衍生的如上门服务、美居等具备客户黏性、围墙属性的增值服务。

　　3）社区电商失去资本的温床

　　行业下行阶段，资本市场追捧不再，社区电商无法成为资本市场“讲故事”的新载体，以及从经营逻辑来看，社区电商无法真正有效从C端可持续造血，而上门服务、美居更具备低获客成本和造血能力。

　　06

　　政府针对物业行业收费政策频出

　　1）政策的发布需要兼顾社会和市场多维因素

　　广东住宅物业服务收费新规引发热议，但其实收费标准政策的制定需要兼顾社会稳定以及市场发展两大层面，维持低位平衡。

　　2）社会发展阶段的需求

　　现阶段的物管行业发展需要一个健全、完善的政策监管体系，让服务标准、收费标准等有章可循、有法可依。

　　3）供需两端矛盾逐渐激化

　　社会及客户对于物业行业的负面评价远大于正面评价，政府从民生稳定端出发必须出台相关政策来干预，在市场演变过程中不断完善。

　　07

　　取消物业成为热议话题

　　1）物企服务标准与业主衡量标准无法统一

　　彼此考量的标准不统一构成了矛盾的基本要素。虽然物企内部各条线均建设有服务标准化体系，但业主对于服务标准、收费标准等认知不明确，经常出现评判物业服务标准与价格脱勾的现象。

　　2）身份模糊化

　　权力的授予方、服务的客户方、管理的指挥方，扮演角色存在重叠现象，身份不清晰。

　　08

　　物业费收缴率下滑严重，多层次影响

　　将物业费收缴对象进行划分，主要分为开发商、非住业态业主、住宅业主

　　1）开发商欠款

　　从开发商角度，房地产企业现金流持续紧张，导致空置房物业费收缴成为一大难题。

　　2）空置率提升,收缴基数变少

　　从非住业态业主角度，受到市场下行影响，商办、产业园等空置率全面上升，物业收费基础相较于年饱和收入情况，自然出现严重下滑。

　　3）住宅业主缴费意愿下降

　　从住宅业主角度，受到宏观环境影响，收入下滑，对未来预期转弱，导致物业费缴纳意愿下降。

　　09

　　部分物业股股价达到上市以来最低值

　　上市物企IPO成功近三年最少

　　从物业股股价来看，据统计，2023年共有34家上市物企股价跌至历史最低值，占比超过50%；从IPO成功情况来看，不少物企甚至是国企在上市过程中出现折戟现象，2023年仅2家物企成功上市。

　　1）市场不景气,上市价值变低

　　当前物管股甚至港股都出现疲软现象，当下上市极有可能出现破发，造成竹篮打水一场空，因此部分物企选择等待市场行情转好再行上市计划。

　　2）资本市场监管趋严

　　对拟上市企业的IPO审查及信息披露要求日益严苛，出现上市企业减少现象。

　　10

　　回购增多

　　据亿翰物研不完全统计，2023年共有9家物企进行回购，回购次数高达238次，回购数量为2.86亿股，回购金额达10.97亿元。回购次数、数量、金额远高于去年。

　　1）提升市场信心

　　主动回购股份，有利于稳定股价，同时也向投资者证明其目前稳健的财务状态及现金流，提振信心。

　　2）底部增持,期待未来获利

　　部分企业回购的高管或者股东认为当前行情已经接近或者达到市场底部，未来会具备上涨空间，底部的增持有利于未来获利。