契约理论与物业管理服务

　契约理论是研究在特定交易环境下来分析不同合同人之间的经济行为与结果，往往需要通过假定条件在一定程度上简化交易属性，建立模型来分析并得出理论观点。

 

　　北京时间2016年10月10日17时45分，瑞典皇家科学院揭晓了2016年的诺贝尔经济学奖获得者，来自美国两所高校的教授奥利弗·哈特(Oliver Hart)和本特·霍尔姆斯特朗(Bengt Holmstr?m)，因为在契约理论方面的研究贡献分享了这一殊荣。

 

　　而现实交易的复杂性，很难由一个统一的模型来概括，那位朋友如能用软件的形式，把人们在日常经济往来中的各种因素，平衡双方的利益关系都用数据来设定，使其模型化程序工具化时，将会是下一位经济学诺奖获得者。

 

　　诺贝尔经济学奖评选委员会当天发表的声明说，两名获奖者创建的新契约理论工具对于理解现实生活中的契约与制度，以及契约设计中的潜在缺陷十分具有价值。

 

　　契约就是合同，合同只是一个预期上的约定，但所有的契约都是不完备的。所谓完备，就是能够穷尽所有细节，一切都预先设定好了的。如一个企业的管理制度，不可能把各种可能存在和潜在的问题都用文字的形式约定在其中，而在制度的执行中，往往还会发生这样或那样的一些问题，问题的发生由谁来评判，也就是谁对谁错的问题，一般情况下，在企业的管理活动中，往往是谁的权力最大谁就是对的谁就说了算。

 

　　契约理论与物业管理服务

 

　　如在我们物业管理与服务和聘用员工的过程中，都会在制度的设定和劳动合同中，规范员工的大概任务和标准，但是，不可能把他们从早到晚每分钟干什么都写的清清楚楚，而即使写清楚了，双方对怎么样干，也难达成一致而只是服众。比如合同中写上员工必须要勤快，但什么是勤快，会各执一词，勤快这两个字本身就没有一个标准而只是凭感觉上的，谁谁的工作干得不错，而这个不错的判断中间有时往往还会渗入一些人们的情感和情绪。

 

　　在我们聘用员工的活动中，老板往往只能知道应聘者的部分信息，不可能了解全部有用的信息，比如会不会勤勉，只有用了才知道但为时已晚。信息不对称，会造成两个问题，一个是逆向选择，你希望找到勤快的，但有可能是懒惰的，签合同前，他们没说实话。还有一个是道德风险，合同签订后，没有以前承诺的那么勤快，而是偷懒。在不完备的信息情况下，怎么应对呢? 最糟糕的是，如果员工和老板发生分歧时，找不到一个双方都认同的公正裁决，老板的行动也许是辞退这名员工或造成员工的辞职或跳槽，不欢而散。小区的管理和服务的活动中同样也存在着这些问题。

 

　　这只能说明制度有潜在的问题契约不完备，对于管理方式，各企业都有各自的招数也就是管理的方法，如用水平较高的员工来担任品质管理员，但问题又来了，品质管理员能做到完全的公平吗？用什么依据来辨别谁偷懒，谁积极呢？这样就派生出了各种评分标准，有的细化到了几点几分，标准与规范都好订，但人的情感与情绪怎样来规范呢，办不好这一点，最细最严密的规章和制度都会是白费的，人是决定因素的关键！大家都在谈以人为本，从人性本质的角度上来制定一些规章和制度，看上去相对会好一点，对于小区的管理与服务也同理。

 

　　这样就出现了一种让员工分享一部分剩余收益(企业利润)的制度，大家都是剩余的所有者，企业的赢利是靠大家共同的努力下来实现的同时，这种利益也是大家共同分享的，俗话说有钱大家赚，这就是股权激励制，股权激励制度是让员工们都成为企业的一分子与企业共存“望”。股权激励制在理论上是一个较为成熟的管理与分配制度，用利益关系去激励大家的工作，股权激励的问题往往是出在剩余收益的分配与风险的共同承担上，这同样也是一种契约，一种结果，这个契约最终的结果大家是否都会满意，是设计这个股权激励制度的关键。在小区的管理与服务中，我们同样也可引入股权激励制度，让全体业主共同来关心和参与小区的管理，让大家共享利益。

 

　　“哈特”教授的一个重大贡献，就是对剩余控制权的分析。有些权力合同里是能写清楚的，有些是写不清楚和模糊的，遇到这种情况，谁说了算，这就是剩余控制权，这对于一个企业，一个小区，甚至一个家庭，剩余控制权都有很重要的意义。剩余控制权理论是指，由于契约是不完全的，使得不可能在初始合同中对所有的或偶然事件及其对策都做出详尽可行的规定，这就需要有人拥有剩余控制权，以便在那些未被初始合同规定的或偶然事件出现时做出相应对的决策。私营企业的剩余控制权一般都掌握在老板或董事长的手中，国企掌握在一把手或领导班子中，公众事业都掌握在国家和政府的手中，而我们的物业管理与服务呢，剩余控制权应该掌握在业主委员会和业主大会上来。

 

　　在我们包干制的物业管理与服务之活动中，业主与物业公司之间也是一种契约关系，物业管理条例也好，物权法也摆，都不可能把物业管理与服务活动中的全部事宜写的清清楚楚和明明白白，就是写清楚与道明白了，在活动过程中因一些人们的意识和情绪上的差异，往往也会存在不完全照章办理的事实。

 

　　这就引出了一个物业费用为什么不好收取的问题，在探讨这个问题前，首先我们要搞清楚的是为什么，个人理解这个为什么无非是社会心态问题，开发商存在的问题和物业公司自身的三大主要问题，后两个问题好说也好予以理解，前面的那个问题有点不太好说。

 

　　不完备的契约都存在于人们各种形式的活动中，法律与法规只规范了人们行为的底线、责任和义务，而法院的责任是依法去评判，谁对谁错的一个政府机构，但法律与法规同样也是一个不完备的“契约”潜在的因素很多。政府负有调整和平衡各阶层、组团之间分配问题的责任和义务，但这个问题，往往只能做到尽可能地或者是最大限度的成度，而谁也做不到绝对的平衡和完美的分配，让大家各方都到满意的层上面来，这就是社会问题，几种因素都会影响人们的心态。

 

　　思想在改变，社会在进步，诚信为本在扩大，不完备的契约问题在缩小。模式与制度的创新也就是为了缩小不完备的契约而努力的，大家都在为破解物业服务费用难以收取的问题而苦恼，有人盼望一个红头文件，有人企盼一纸公文，望眼欲穿地想改变一些现状，这叫人之常情。付出即有回报，但付出有时不一定马上就有回报，怎么办？需要有一个较为合理的分配平衡模式，一个物业管理服务上的新模式，实际上这个比较合理的物业服务模式早已存在了，就是物业管理条例中的酬薪制，我认为酬薪制优于目前都在用的包干制，包干制的缺点说白了是小区存在和发生的一切问题都必须由你物业公司来承担，因为你是大包大揽的，契约上已经有所明确，不找物业公司找谁，谁让你把别人的问题与责任和义务都承揽到了自己的头上了，想赚大钱而又不想承担风险，那有这样的好事，风险与利益往往是均等的。

 

　　另一方面，包干制实行快三十年了，现今的物业市场是一个什么状态，大家都比我清楚，没有必要盼望政府会给下一道诏曰，把利益分配侧重过来，应换换思路了，你本身就是一个服务企业，给人家打工的公司，一些管理上的前提是为下面更好地服务而创造条件的，不是你管的依据。可别忘了，让被服务者得到应有的服务，让人家舒适自己才能舒服，这是服务的本质。

 

　　薪酬制下，我们物业公司是从你手中接洽过来的小区，是为你提供服务的，是给您打工的，打工者只要做好我份内的事宜即可，如能再提供一些份外的服务这也是应该的，远亲不如近邻吗。在薪酬制度下，我们的管理与服务内容和物业费用是公开和透明的，多余的款项我们可以用来改善小区的环境和设施，自家的钱化在各自的身上，我想这样做业主们都会理解以于支持的，让业主实实在在地看到小区的变化和物业升值的效应，再把这种效应转型到以“股权”主导的形式上来，目前存在的一些问题也许就能够迎刃而解了，不妨一试。

 

　　在薪酬制度上再作一些与时俱进的改变，不就是一个创新的物业管理与服务的新模式了，新模式下的契约属性就简单多了，责任会小于义务，降低了物业企业的成本和潜在的风险。社会都在提倡契约精神，所谓的契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由、平等、守信的精神，守信是契约精神的核心，也就是所谓的诚信。

 

　　贡献与承诺

 

　　天道酬勤，说的是上天会按照每个人付出的勤奋，给予相应的酬劳，多一分耕耘，多一分收获，只要你付出了足够的努力，一定会得到相应的收获。这其中是一个心态问题，要改变大家不如先改变自己，再让你的改变来吸引大家共同来改观。

 

　　阳光，不只是来自太阳，也自我们的心态，让心里的阳光，照亮生活中的点点滴滴，这就是我们中国已进入到了财富创造的4.0时代，人格信用时代，正在上演的第三代财富大洗牌时代，新思维方式者对旧思维方式者的洗牌时代。

 

　　这几天把由袁丽主演，改编自著名女作家虹影小说的三十二集电视连续剧《上海王》看完了。故事以20世纪初的上海滩为背景，再现十里洋场黑帮势力的角逐纷争，讲述了纷杂乱世之中的奇女子筱(小)月桂与三代上海王之间充满传奇色彩的爱恨情仇和第四代上海王的雄风。

 

　　月桂是黄浦江对面，清浦的一个农村女孩，父母双亡的她随舅舅舅妈一起逃荒来到上海，为了生存，她在街头求人买下自己的故事。阴差阳错的是在搜捕黄佩玉的混乱之中救下了浦江商会的余其扬，在余的帮助下，“一品楼”的辛黛玉将她留下做了粗使丫头，小月桂传奇的一生就悄悄的拉开了帷幕，用现代的事来讲，故事也描述了小月桂的一翻创业经历和创业精神。

 

　　剧中从头到尾一直贯串着一个贡献和承诺的精神，剧中的贡献、帮助、给予和承诺都高于自身，高于爱情，甚至高于生命，大家值得一看，我的回味就很深。