翁国强:上海市物业管理行业协会会长

翁国强先生，业内尊称翁先生，现任上海市物业管理行业协会会长、上海同涞物业管理有限公司执行董事。20年的物业管理职业生涯，曾经一手打造了陆家嘴物业的辉煌品牌，如今又缔造了一个民营物业企业的快速崛起。

 

　　在业内人的眼中，翁国强先生既是一位博学多识、勤于思考的智者，还是一位拥有丰富的管理实践经验的企业掌门人，同时也是一位致力于研究、推动和引领物业管理行业发展的领军人物。
 

 

　　近日，我们很荣幸邀请到翁国强先生接受本刊的采访。在邀约电话采访的过程中，能够感觉到他有着典型的上海人的认真与谨慎，谈吐中既有着对行业实践的深刻理解，也透出了热爱思考和研究的学者气质。这既是一次与行业领军人物的对话，同时也是一次与智者的倾谈。通过他对物业管理行业现状的分析以及热点的解读，我们可以更清晰地看到行业发展中的问题以及种种机遇。

 

　　收支矛盾，制约行业发展的瓶颈

 

　　本刊：今天6月1日，李克强总理主持召开国务院常务会议上，包括物业管理师在内的47项职业资格将被取消。近两年，已分五批取消了272项职业资格许可和认定。您认为这是否将会对物业管理企业在人才选聘、业务投标等方面产生影响？

 

　　翁国强：国家院颁布的这项规定从目前来说对行业会产生一定的影响，但从长远的意义来说，我更认为这个决定是比较正确的。为什么这样讲呢？

 

　　首先，我们要明白职业资格不等于人才，取得职业资格只是掌握了基本的职业技能，并不意味着取得了职业资格就是物业管理的人才。我认为物业管理真正的人才应该是在物业管理专业方面取得较高造诣的人。在目前大众创新、万众创业的时代背景下，取消这些资业资格，无非是降低了从业的门槛，这会使更多的专业人才涌入到这个行业，那么事实上对于物业管理行业的发展起到的是积极的作用，而不是消极的作用。

 

　　另一方面，对于物业招投标而言，我个人认为现在招投标惟资质证书、惟资格条件，并不能真正反映一个企业管理好项目的真正的综合能力。真正评估企业能否管好一个项目，还是要看管理方案和企业的品牌。

 

　　所以我个人认为这样一个职业资格取消的政策，并不会对行业产生太大影响。

 

　　本刊：今年5月，广东省住房和城乡建设厅发文称，暂停实施物业服务企业二级及以下资质行政许可，物业企业行业自律管理将交由广东省物业管理协会承接，由省物协开展物业服务企业资信等认定工作。对此，您怎么看？

 

　　翁国强：这个问题蛮有意思！我看到前段时间大家也都在讨论这个问题。

 

　　首先，就取消企业资质认定这个事情来说，也是在我刚才所讲的大众创新、万众创业的大背景下来推行的。就市场经济本身而言，市场经济是不问出身的。所以原来的企业资质事实上是把企业分成了三六九等，什么样的项目必须由具备什么样资质的企业来承接。问题是高资质的企业未必就一定能管好高等级的项目，而低资质的企业也未必就管不好高等级的项目，市场上挂靠企业的现象就说明了这个问题。

 

　　另一方面，广东省这样一个举措，我个人认为也是值得商榷的，资质和资信是两个概念：资质是讲企业经营的能力，而资信是讲企业经营的诚信和态度，这两件事本身是划不上等号的。所以，作为行业自身而言，用企业诚信来进行行业的自律无可厚非，但用企业资信替代企业的资质，我认为还是值得认真研究的。

 

　　本刊：近年来，物业管理费涨价难成为了一个比较普遍的问题。就上海而言，2006年最低工资标准750元，2016年已涨至2190元，而10年来物业费的调整步伐却十分缓慢。这是否也制约了行业的发展？

 

　　翁国强：确实现在持续刚性增长的成本和缺乏弹性的收入之间的矛盾成为了制约这个行业发展的最大的瓶颈。这是毋庸置疑的！

 

　　那么为什么现在物业费的调整这么艰难？我个人认为是原来政府出台的物业管理的分等定级收费标准，这个标准制约了这个行业的发展。政府出台的这个标准要能够随着物价上涨而产生联动，这对政府而言其实是比较困难的。因为，大家都知道政府出台一个政策，是需要漫长的论证、协调的过程。随着成本不断上涨，政府对物业费上涨调整的步伐就显得节奏比较缓慢，这就制约了行业的发展。

 

　　第二，更要命的是政府出台的这个标准，对应的是服务的标准。当物业公司的收费标准不能随着物价的上涨而上涨的时候，它的服务标准是不变的，这样就给企业带来了一个很大的发展瓶颈。这种情况下，当企业面对成本上升时，就只能有一个办法，那就是降低企业的运行成本。运行成本降低，或多或少都会影响到企业的服务标准，而业主却是以政府制定的服务标准来衡量企业的运行情况的。

 

　　所以，政府出台一个这样的标准，实际上等于是把自己给套在里面了。因为老百姓并不管那么多，他认为这个标准是政府定的，企业做不好，我就找政府。所以政府在这种背景下也很难对企业采取行政措施，因为政府也明白企业在成本压力下有自身的困难。

 

　　而要解决这个问题只有一个办法，就是让物业管理彻底市场化，政府取消物业管理指导价。我们已经看到一点点曙光，发改委有一个文件，但这个文件还留有一点点尾巴。我们上海去年已经开始彻底地放开了，但是这种彻底放开要回归到物业管理完全市场化的状态，还有一个比较漫长的过程。一方面是受到合同的制约;另一方面因为长期在这个标准之下运行，企业缺乏议价的能力; 第三，我们的业主更不具备议价能力。所以从这个角度上来说，要真正解决这个问题，我个人认为至少还要三年左右的时间，才能实现物业管理费的市场定价。所以，我认为收支矛盾是制约物业管理行业发展的最重要的瓶颈。
 

 

　　“+互联网”助力行业转型

 

　　本刊：越来越多的房地产开发企业，在传统模式遭遇“瓶颈”时，开始了“抢占”物业管理市场，像万科、中海、绿城、碧桂园等知名房企，都纷纷将物业板块资本化作为突破口。这将对物业管理市场的格局带来怎样的变化？

 

　　翁国强：肯定会产生比较大的变化。在物业管理行业面临这么多困境的前提下，很多中小企业举步维艰，这为有开发背景的大企业实现资本并购这一战略，创造了一定的市场条件。但也是到了这个时间节点，才会产生这样的结果。这种行业兼并一定会造就行业寡头的出现。这本身是市场竞争的一个规律，同时也是市场发展的必然。从这个意义来说，这类资本运作对行业会产生一定的冲击。

 

　　本刊：当下，很多物业管理企业认为迅速把规模做大、上市是未来发展的趋势，对这种现象您怎么看？

 

　　翁国强：这是个比较有争议的现象，我要问一下，我们企业上市的目的是为了什么？

 

　　首先，我认为上市不是坏事，上市能提高企业的知名度是对的，但是我个人认为上市并不是品牌。企业知晓度是企业品牌建设的前提，但知晓度不一定就是品牌，这是一个充分不必要条件。

 

　　第二，要明白上市的目的是为什么？从物业管理本身来说，物业管理企业出卖的是一种技能和时间，不需要太多的资本，而上市是为了获得资金后投入再生产取得更大的收益。好多物业企业把上市列为目标，我个人认为上市不是目标。上市是取得更大的效益的一种手段，但我个人认为物业公司上市并不一定就能取得更大的效益。所以有一些物业公司上市后，做的第一件事还是继续收购、继续兼并，无休止的兼并和收购并不能给行业带来实质性的突破。我认为如果没有给行业带来实质性的突破，而都把上市列为目标的话，这不是一个很健康的市场环境。当然，我并不否定上市，很多企业选择上市也是有自身的战略目标在里面，但这些战略目标如果能给行业带来本质上的变化，或者提升行业价值的，那么这样上市才是有意义的。

 

　　本刊：近期，万达要抛售物业一事引起了市场的高度关注。据传花样年收购万达物业的收购价达20亿元。此外，还有一则信息，是龙湖集团董事长吴亚军最近公开表示：“物业并非一门好生意，在物业拆分上市成为主流的情况下，龙湖仍然不会做物业分拆上市”。她表示无法看到物业公司现有的模式是如何赚钱的，这个模式还存在很多问题。有人认为这两则信息，反映了部分房企对物业管理的发展前景并不是很看好。对此，您怎么看？

 

　　翁国强：我认为吴亚军讲的是企业的本质。因为龙湖是一个房地产开发集团，龙湖物业的目的是叠加房地产开发企业的品牌，所以从她的角度讲，我不认为她的观点是错误的。反过来，花样年收购万达也是有着自身的战略考虑。因为花样年也是上市企业，要维持其在资本市场上的市盈率和表现，也需要不断的去继续兼并和扩张，这也是为了报表的需要（笑）。所以，这一单收购从花样年的角度来说我也不认为是错误的。王健林也很满意嘛，因为本来亏了8个亿的盘子，从资本市场上能换来20个亿的收入。成功的谈判，就是双方都感觉到自己是胜利者。所以这其实是一次很成功的双赢交易。

 

　　本刊：当下很多物业管理企业追捧的“互联网+”能否成为物业管理企业转型发展的突破口？

 

　　翁国强：我有个观点：“互联网+”和“+互联网”是两个不同概念的模式。“互联网+”是对行业的颠覆，而“+互联网”是对这个行业的改造。我个人认为物业管理由于服务的属性，不可能被颠覆。所以，用“互联网+”的形式去颠覆这个行业，我个人认为成功的概率比较低。这个行业更需要的是“+互联网”。

 

　　因为，我们刚才谈到行业现在面临的最大的瓶颈就是收支的矛盾，就收入而言我刚才说了至少还需要三年左右的时间，才会实现市场真正的对物业管理行业的认知，让物业管理做到真正的质价相符。在这样的前提还没到来的时候，行业还要自救，行业还需要生存下去，所以就催生了我们要去思索我们现在的运行模式是否是最佳的运行模式？我们是否还有把自身附加值提升的空间？那么，命题的答案是有的，我们如果能够把互联网技术应用到我们这个行业中来，结合控制技术也就是物联网技术就可以来提高物业管理的效率和提升行业的附加值。所以从这个意义上来说，主动拥抱互联网、与互联网结合、“+互联网”就是这个行业必然的趋势，这是我的一个观点。

 

　　那么如何去“+互联网”呢？因为这是对服务流程的再造，需要很大的投入，而这个行业本身长期低收入的运行，造成行业是比较缺钱的，行业的人力资源也是比较匮乏的，这是阻碍我们拥抱互联网的主要障碍。那么这个问题怎么解决？现在的资产并购，大鱼吃小鱼，就是途径之一。虽然中小企业没有能力进行投入再造，但通过并购的方式与大企业相结合，大家抱团，就具有改造既有流程的能力，通过这样的方式来实现行业的转型，我个人认为这种方法是比较可行的。

 

　　技术人才，物业人才的发展趋势

 

　　本刊：此前《劳动报》曾报道，上海物业管理服务从业人员已经超过40万人，其中外来人员逾半，超过六成文化程度为初中以下，行业人员流动性高达30%，从业者专业服务技术水平不高的问题非常突出。您认为物业管理行业应该如何加强人才培养，提升人员素质？

 

　　翁国强：这要从两个维度讲这个问题：一个是企业自身，第二个是社会。上次我曾在首届全国普通高校房地产类专业物业管理技术技能大赛上说过：“高职院校物业管理专业不仅要专注于学生的管理才能，更重要的是培养作业型人才，胜任暖通、电梯、给排水等专业岗位，以工匠精神赢得用人单位认可”。我说这个话的依据在于目前确实是这么一个客观的情况，因为这个行业认同度低，所以高职院校物业管理专业的招生很难。但是又有一个奇怪的现象，这些专业的学生在分配的时候又是很抢手的。物业管理企业都需要这样的学生，但因为生源又比较少，所以很多企业想要要不到。就是这样一个矛盾，这个矛盾的主要成因有两点：第一是社会认同度低，许多家长不愿意把孩子送去学习这个专业。第二在于我们学校培养的方向不明确。

 

　　我个人比较反对高职院校去培养物业管理专业的管理人才，因为物业管理专业的管理人才事实上并不完全需要物业管理专业，其他各个专业都能转过来做。但是物业管理现在最缺的不是管理人才，最缺的是技术人才。因为物业管理的核心是建筑及设施设备的维修养护管理，所以我们现在最匮乏的人才是建筑及设施设备维护与专业管理的人才，所以高职院校应该把重点放在培养这些技术型的人才，而不是白领。这是我当时讲这段话的原因，我是这样认为的，而且从将来的发展趋势来说，蓝领未必比白领差，从社会认同的角度来说，蓝领会超过白领。

 

　　第二要从企业自身来说，在这样的背景下，没办法通过社会为你培养很多专业人才，企业就要自己来做这项工作，所以企业就要用各种各样方法培养人才，使既有的从业人员能够得到专业的培训，得到成长。

 

　　本刊:当前，物业管理行业的管理水平也还是比较低的，您认为物业公司有没可能尝试着去跨界招聘一些专业的管理型人才呢？

 

　　翁国强：这个可能性是存在的。但在这个行业社会认知度很低的情况下，去招聘一些跨界的优秀人才到我们这个行业来本身也是很困难的。要实现这样的目标，我个人认为更重要的还是自身。

 

　　第一我们要努力提升这个行业的社会认知度，这个行业要发扬工匠精神，要脚踏实地，要努力做出自己的品牌。就我本人而言，我原来在陆家嘴物业就有这样的体会。当时在陆家嘴物业，我们没有大量的从社会去招聘人才，我们开始是立足自身的品牌建设，当我们的品牌形成了以后，事实上是有大量的人才愿意进入这个行业中来的。但是如果没有让人才看到这个企业的发展愿景的时候，哪怕给他再多的工资，他来了也是要走，况且我们还给不了很高的工资。所以我们一定要先立足于自身的品牌建设。

 

　　第二就是我们要努力提高行业的附加值，这是很重要的，当我们的附加值提高了以后，事实上就为我们去吸引专业人才提供了很好的条件，或者说提供了很高的吸引力，所谓“筑巢引凤”，要把巢筑好才能引凤来啊！所谓跨界，跨过我们这个行业以外，事实上也不是说所有的专业人才都适合我们这个行业。当然我们这个行业是万金油，谁愿意来做，愿意认真做，都能做出成绩来，但是我们不能执着地去追求这个，我们还是要立足于自身。

 

　　本刊：您有20多年物业管理的职场实践，同时又拥有硕士学历、高级经济师职称，您曾经打造了陆家嘴物业发展的辉煌，又创办了成长迅速的上海同涞物业，能否分享一下您在物业管理的企业管理方面的宝贵经验？

 

　　翁国强：企业管理这个课题也是蛮大的（笑），我个人认为企业管理首先要有明确的企业发展战略。就物业管理本身来说，品牌是一个很重要的战略。我在做物业管理企业的时候，我是比较重视物业管理企业的品牌的，我认为首先把自己的品牌做好，做出成效，就能为企业的发展创造很好的条件。这一点可能是最应该跟大家分享的。

 

　　本刊：现在物业管理市场竞争也非常激烈，作为一家民营的物业企业，该怎样寻求发展的机会？

 

　　翁国强：刚才说的是战略层面，现在这个就是战术层面了。有一句话叫：各有各的活法。把企业做好，并不一定是追求企业要如何如何高端，如何如何强，而是要结合公司发展，分析市场的机会和自身所处的位置，找到自身清晰的市场定位和准确的营销策略，要善于在市场的缝隙中，觅得自己的生存与发展空间。

 

　　就我自身而言，原来在陆家嘴物业，我是追求做大、做强、做优。现在我在同涞物业，我并不去追求做大，而是在市场缝隙中，找到我们自己的市场机会，我们有自己的特长，我们能使这个企业很好的生存下来，在生存的过程中逐渐发展，这是我们在现在的市场格局下确定的战略。所以一切都要根据自身的条件，根据市场的环境去制订正确的战略。

 

　　海派物业，把每件事都做到极致

 

　　本刊：作为上海市物业管理行业协会的会长，您能否介绍下上海物业管理的亮点和存在的问题？

 

　　翁国强：上海物业管理有着自身的特点。上海这个城市有着很深的文化底蕴。上海基本上是一种买办文化，二三十年代上海是冒险的家园，很多外商在上海发展，造就上海出现了很多很优秀的职业经理人。我一直有个观点，不一定正确，但我个人认为上海出不了大资本家，但是上海能出现一大批很优秀的职业经理人。职业经理人的特点是契约精神、讲职业道德、讲规范、做事谨慎，事无巨细。这就造就了上海物业管理做的比较精细，喜欢把一件事做到极致，这也是上海物业管理行业的特点。这个特点也反衬了上海物业管理企业的开拓精神可能不如其他地方，所以我们基本上还是比较地域化的。

 

　　第二点就是上海物业管理的职业经理人，在认真做事的前提下，比较擅于思考，比较会寻找物业管理自身的规律，会做一些研究。比如物业管理的行业标准最早就出自上海。上海的缺点就是不太愿意走出去，这是我们存在的一个问题，但我也并不认为这就是一个问题。因为物业管理行业本身也需要品牌细分，市场本身既要有大企业品牌，也要有专业品牌企业。就像商业一样，有大型卖场，也有品牌专营店，本身市场就是千姿百态的。海派物业就是致力于做专业品牌，这是我对上海物业管理的一些看法。

 

　　本刊：您对上海物业管理行业未来的发展有怎样的期望？

 

　　翁国强:上海物业管理行业和全国的物业管理行业会一样，一定也会在“+互联网”上面有一些很重大的突破。最早实现“+互联网”还是在上海，2002年我在陆家嘴物业时建立了96916服务信息平台，实现网络化的服务功能，这在全国范围内，至少领先了十年，这方面的工作好多物业管理企业也还在尝试。上海物业管理企业有个特点：不张扬。都是自己悄悄地在干（笑）。所以在提升行业自身附加值方面，我个人感觉到上海的物业企业不会落后于全国其他物业企业，一定会给大家惊喜。上海物业未来可能更多还是走专业品牌的路线。