动用房屋维修基金有新规 五种紧急情形可“特事特办”

房屋维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，被称为是房子的“养老金”。由于金额较大，它的使用、监管一直受到各界关注。

近日，省住房和城乡建设厅、省财政厅联合出台了《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，对维修资金的归集与管理做出了一些新的规定，并从10月1日起正式实施。记者从市房产局房屋维修资金管理中心获悉，我市将尽快出台相关细则，确保新规及时落地。本报记者采访相关部门，对《暂行办法》中的亮点进行了解读。

【缴存】老旧小区应补建维修资金制度余额不足首期交存额30%需续交

由于历史原因，我市仍有很多老旧小区没有缴纳维修资金。还有一些小区，由于使用维修资金频率较高，部分业主的维修资金账户上出现了“亏空”，当小区公共设施再次出现问题时，已经没有资金可用。

如何解决这些问题?《暂行办法》提出，未建立物业专项维修资金的物业，应当由所在地设区的市或县市房地产主管部门核准的标准进行补建。业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30%的，管理机构应当采取适当方式公告续交事项，相关业主应当及时续交。续交、补交的维修资金可以一次性交存，也可随物业管理费逐月交存。

“维修基金初缴是强制收缴，但后期用完了，业主不续交怎么办，在全国都是难题。”维修资金管理中心相关负责人说。对此，《暂行办法》提出， 房地产主管部门应当将物业服务企业代收、划转续交物业专项维修资金的情况纳入其信用档案管理。未按规定及时续交、补交物业专项维修资金的业主，其相关拒交、滞交情况将纳入个人征信系统。

【表决】增加“异议表决”方式维修资金动用表决“卡壳”减少

按照物权法规定，动用维修资金，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这一规定确保了业主对维修资金的使用拥有决定权，但另一方面，它也是维修资金使用比较困难的主要原因。

对此，《暂行办法》提出了破解思路，在“三分之二”业主同意的常规表决方式外，增加了异议表决方式。即，占总建筑面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的业主无反对意见，视为表决通过，可以使用维修资金。

【使用】五种情形可“特事特办”对多个计划维修项目可“批量”表决

在一次投票表决一个维修项目的传统使用方式下，物业维修资金的业主表决阶段时间较长，少则一个月，多则三四个月不等。

对此，《暂行办法》明确，对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全需要立即维修的5种紧急情况，可以采取事前不用表决、事后公示的应急程序，并对应急维修的组织、公示、成本核算等事项做出了详细规定。

这五种紧急情况包括：

一、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

二、消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;

三、电梯故障;

四、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂;

五、其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

《暂行办法》同时还提出，对可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等情形，可以采取一次投票集中表决多个计划维修项目的“计划使用”方式，简化程序，提高效率。

【监督】每年至少向业主公布一次使用情况

《暂行办法》规定，物业维修资金应当建立公示和查询制度，业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，每年至少向全体业主公布一次。对业主大会自行管理物业维修资金的，由业主委员会或者其委托的账目管理单位负责公布。

物业维修资金的使用情况应按年度接受会计中介审计，会计师事务所由主管部门通过政府采购统一选取，并及时对外进行公示。