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城市更新中关于物业介入小区旧改的思考

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2020-09-15 09:58 我要评论( )

物业头条讯:

2020年,随着疫情的的爆发,全国各地对于城中村老破小小区的议题不断增多。事实上关于城市更新中城中村要不要大拆大建的谈论早就开始了。
 
  随着2019年深圳市规划和自然资源局印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》的通知,明确城中村更新更多采用微改造方式,不急功近利,不大拆大建。这更是在政策层面上给了老旧小区的改造方向。
 
  早在2018年,万科王石提出来万村模式,这是一种由开发商整体负责“综合整治+运营”的城中村改造治理模式。区别于以往“整片推倒式”的城市更新,“万村模式”将以改造、治理为手段对城中村进行升级,开发商还会介入城中村升级后的运营。
 
  很显然,这是万科准备进入城市物业运营的试探之举,这种模式是基于万科的地产服务尤其是其物业服务而打造的一种新型的“拿地方案”。相比于传统的地产开发商拿地,这种模式更加的“切合政策”,同时也更加便宜。因为传统拿地方案需要从前期策划、可研报告开始做起,随后还要与财政部门、发改委、国土局等等一系列政府部门交涉,其中需要付出的代价可想而知。
 
  而“万村模式”则是避免了大量与这些政府部门交涉的可能性,只要对准了老旧小区的痛点:小区管理、小区环境、建筑设备,那就大概率可以拿到一片小区的改造与管理运营。这与传统开发商拿地、规划设计、施工卖楼相比少了很多环节,虽然在收益上也低了但是胜在更快更稳,范围也更大,因为小区改造的措施大体相同的,物业管理也是可以推广的,这就为大范围“拿地”奠定了基础。而且,老旧小区改造中有一项就是公共设施和活动场地的增设和更新,这就为拿到项目的“改造商”提供了更多的操作空间。
 
  但其实不管是谁拿到改造项目,所有的问题都集中在小区旧改到底要改哪些,这才是真正关系到人民的利益点。根据多地实际项目经验和各地的政策文件,小区改造主要集中在绿化、道路管线、排水、公共服务、建筑结构几个方面。
 
  对于绿化方面,应拆除侵占绿地的居民私自设置的建构筑物,清除私人菜田花园、废旧车辆、存放物品等设施。应采用乔灌木植被组合降噪隔热,修剪影响采光、通风、安全的树木。当条件允许时,可以设置小型共享公共农园活动区。
 
  建筑、道路、广场、停车位场等硬化地面周围绿地宜改造为下凹式绿地、雨水花园、植被浅沟和渗透管渠等源头径流控制设施。消纳雨水的低影响开发设施应设置溢流排放系统,与其他低影响开发设施、城市雨水管渠系统等超标雨水径流排放系统相衔接,保证暴雨时径流的溢流排放。
 
  道路路面改造时应优化道路横坡坡向、路面与周边绿化带及绿地的竖向关系。有路缘石的道路应将道路两侧路缘石做间隔开口改造,增加地表积水的汇流与转输通道,经截污等预处理后引入改造后的低影响开发设施。同时,增设非机动车停车设施也就是所说的充电桩。
 
  在公共服务层面通过新建、改建或扩建方式增设满足社区文体活动、社区管理服务需求的用房。可将符合安全要求、便捷可达的地下室改造为小型超市、居民活动室、便民服务点等公共服务设施。当条件允许时,宜形成“5分钟生活圈”高质量服务套。
 
  而建筑结构方面,最大的争议就是加装电梯了。在设计规范中六层以上的楼梯要求装电梯,所以很多住宅楼为了节省成本都是六层。在小区旧改中政策逐渐严格,要求四层以上加装电梯,这意味着加装电梯逐渐成为“基本设施”,也就是说最终电梯会全覆盖,一二楼居民所能得的会是“削减版本的拆迁补偿”。

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