物业头条讯:

  小区业委会选举难、业主之间内斗导致公共管理失范、开发商和物业公司联手侵害业主利益，类似种种问题在目前广州全市3000多个小区维权中时常上演，如何解决这些老大难问题需要一套整体的制度规范。昨日，广州市住建委公示了《广州市物业管理条例（征询意见稿）》，拿出了一系列全新的管理措施试图解决上述问题。

  《管理暂行办法》施行4年需做相应调整

  市住建委物业管理处负责人表示，现行的《广州市物业管理暂行办法》于2014年5月1日开始施行后，很好地适应了经济社会发展的需要，但是近4年广州经济社会发展变化较快，物业管理纠纷数量又呈上升趋势，出现了一些亟待解决的新问题，而本次修订的《广州市物业管理条例（征询意见稿）》（以下简称意见稿）也相应做出了调整。

  由于目前党和政府在小区物业管理中的领导作用未完全体现，因此许多小区的业主大会和业委会也未能顺利建立，对此意见稿首次明确“党领导物业管理工作的原则”，规定在小区物业管理区域内，街道党工委、镇党委应当坚持党的领导，加强党的建设，开展党的活动，支持业主、业主大会、业委会、物业管理公司依法开展物业管理活动，提倡中共党员业主通过法定程序成为业委会委员，发挥党员模范带头作用，依法履行职责。

  通过立法系统性解决社区治理难题

  目前广州存在的小区业委会选举难、运作不规范，引发小区物业管理维稳事件的问题，意见稿参考南京、珠海等地立法经验，提出让基层行政机构发挥更大的管理和组织作用，由街道牵头组织成立物业管理委员会，成员由业主代表和街（镇）、派出所、居委会、物业管理公司各派1名代表组成，凡是没有业委会的小区，未来都将成立物业管理委员会，通过基层行政力量加强小区的组织建设和公共管理。

  意见稿还规定，凡是小区公共道路、绿化、电梯、社区公共栏、公共停车位等公共设施，其产权将全部登记为业主共有，通过明确产权避免开发商和物业管理公司利用产权不清，将公共设施的经营收入据为己有。

  对于这份意见稿的意义，参加其起草过程的广州电大教授黄安心表示，物业管理关系是城市社区治理中最重要的关系，以前中央政策没有专门去谈物业管理立法的问题，但是去年出台的《中共中央关于加强和完善物业城乡社区治理的意见》，已经专门讲到要补物业管理的短板，本次广州通过立法手段，也是希望能系统性解决小区公共管理的问题。

  链接

  公众意见反馈程序

  公众的意见或建议请于2018年9月7日前向市住房城乡建设委反映或提交，提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。具体途径如下：

  1.登录广州市住房和城乡建设委员会网站（http://www.gzcc.gov.cn），通过网站首页上的“互动交流”-“意见征集”栏目提交

  2.邮寄至广州市越秀区豪贤路193号广州市住房城乡建设委物业管理处（邮政编码：510030）

  3.传真：83772710

  4 .电子邮箱：w y g lc@gzcc.gov.com

  解读

  业主若自行管理物业

  方案需经业主大会同意

  本次公布的意见稿共八章一百五十条，分别为总则、物业管理区域、业主、业主大会、业委会和物业管理委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任及附则。昨日，市住建委物业管理处和一些参与立法咨询的专家也逐一对其中的亮点进行深入解读。

  1

  弥补业委会缺位，街道引导小区成立物管委

  广州有3000多个小区，但是其中八成都没有业主大会和业委会，即使有些成立了业委会，由于部分业主利益纠纷导致运作不规范，难以保障全体业主的利益。

  市住建委物业管理处负责人也表示，业委会选举难及运作不规范是广州市乃至全国物业管理存在的主要问题之一，也是引发小区物业管理维稳事件的主要原因。因此，如何破解业委会选举难和规范运作就成为本次立法的重点问题。

  对此，意见稿也借鉴南京、珠海和西安等城市的立法经验，设立了物业管理委员会制度（下称物管委），凡是未成立业主大会和业委会的小区，都将由街道设立物管委进行管理。物管委是业委会发展的推动力量，是业委会缺位时的及时补位。业委会体现的是业主对物业小区事务的自主管理，物管委则体现的是业主、物业公司和政府三方对小区的共建共治共享。

  意见稿规定，街道牵头组织成立物管委，其成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、属地派出所、居委会、物业管理公司各派1名代表组成。物管委主要负责筹备成立业主大会并选举业委会，在业委会产生后解散。

  此外，对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区，物管委还可以起到牵头与物业公司协调物业管理工作，在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。

  对此，广州电大教授黄安心也表示，小区公共管理需要从中国国情出发，真正能发挥正能量的就是基层党组织，“如果是自发维权的几个业主搞委员会，很多都有自己的利益在里面，最后搞得乌烟瘴气。”

  她提出，现在小区里面很多都是党员，这块资源没有开发，可以在社区里面建立党组织，也可以选出社区里面素质比较高的、职位比较高的党员，按照正当的程序选举出来，成立物业管理委员会，这样能上通政策下接地气。

  2

  未来全市小区全部采用业主决策电子投票平台

  由于小区重要的公共事务决策需要过半业主投票，而逐一收集全体业主投票费时费力，而且由于投票和计票过程容易产生纠纷，导致最后部分业主对投票结果不认可进而产生扯皮和纠纷。

  对此意见稿也明确，为给业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台，改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，解决业主大会表决结果真实性问题，全市小区将建立业主决策电子投票系统，系统的维护管理全部由政府部门统一负责，避免小区业主或者物业管理公司插手。

  凡是法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项，未来将应当首先选择采用业主决策电子投票系统表决，表决过程和结果由政府部门管理和监督，确保公平公正公开。

  同时，针对目前部分小区的业委会运作不规范、不组织召开业主大会临时会议、不按照规定公示业主大会表决结果、不公布相关资料和信息、不组织补选业主委员会委员或不组织换届选举等方面，目前上位法对上述不履职行为缺乏明确规定，缺乏对违规行为有效的监管制度。

  本次意见稿则将这部分内容补齐，明确对业主委员会不履职行为，由属地街道办事处责令其限期改正；逾期仍拒不改正的，业主委员会不得继续履行职责，由属地居民委员会组织重新选举业主委员会。在新一届业主委员会产生前，由居民委员会代行业主委员会部分职责。

  3

  新小区出现质量问题，开发商不得向物业公司推责

  在目前开发商、物业管理公司、业主三者产生纠纷中，常常出现开发商利用市场优势地位，强行要求物业管理公司承接不符合承接查验要求的共用部位、共用设施设备，将矛盾引向物业管理。

  同时，由于开发商造成的房屋质量或者装修质量不达标、公建配套不健全、业主共有物业的权属关系不明确、车位租售及收费争议大等问题，而业主相对开发商处于弱势地位，缺乏有效抗争手段，就以拒付物业服务费甚至聚众抗议等方式维权，本是业主与开发商双方间矛盾，演变成业主与开发商、物业服务企业三方间的矛盾。

  对此，意见稿也从源头上捋清楚开发商和物业管理公司的责任，规定物业服务企业和开发商应当按照国家有关规定和前期物业合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。双方应当签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，明确到底是开发商的问题还是物业管理的问题。

  该制度有利于保护业主共有财产，有利于明确开发商、物业服务企业在移交和承接共用部位、共用设施设备时各自应当承担的责任和义务，有利于后续物业管理工作。

  对此条款，广州电大教授黄安心也表示，开发商遗留问题是小区矛盾纠纷非常多的地方，开发商与物业公司之间很多时候是一种母子关系，所以物业公司在承接查验的时候可能很马虎，最后交到业主那里就发现了很多问题。这次规定得非常清楚，如果在承接验收的时候，物业公司没有站在业主的角度去做权益维护的工作，那就要承担法律责任，这也是一个很大的突破。因为过去是有点模模糊糊的，不清不白的，为后面的物业管理问题留下了很多隐患，在这一次立法里面就讲得非常清楚了。

  4

  业主不满服务拒缴物业费，物业公司不得直接停水停电

  在目前小区业主和物业管理的纠纷中，常常出现的情况是双方对于物业服务的标准认定不规范，业主认为物业服务该做的没做到或者没做好，最后拒交物业费，而物业公司则认为自己已经按照合约提供了服务，对于不缴费的业主直接采取停水停电的报复性措施。

  对此，市住建委物业管理处负责人也表示，目前部分物业企业服务不规范、违反合同约定随意减少服务内容或者降低服务质量、服务信息不公开、擅自侵占业主合法权益、缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业企业的行为有待进一步规范。同时，2018年3月，国务院取消了对物业企业的资质管理制度，意味进入物业管理市场没有了准入门槛，行政部门急需新措施对物业服务企业的经营行为进行事中、事后监管。

  对此，意见稿也明确业委会聘请物业管理公司时，需要公示双方签订的合同，并且应详细明确服务内容和收费标准，以防后续发生服务纠纷。

  而一旦发生纠纷，物业服务企业不得以用户欠缴物业服务费或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号；对擅自中断用户正常用水用电的，业主和使用人可以及时报告相应的行政主管部门依法处理。

  同时，业主违反合同约定拒绝缴纳前期物业服务费或者物业服务费，经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍不履行的，按照有关规定记入失信执行人名单。

  特别是小区新旧物业管理公司交接过程中，原物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交全部物业管理权和业主共有资金等资料，并配合新物业服务企业做好交接工作，不得损坏、隐匿、销毁小区的资料和财物。

  原物业服务企业退出时，业主委员会应当和新物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行查验，双方应当签订物业验收协议。业主委员会应当向新物业服务企业移交各种资料。

  5

  业主如果自行管理物业，管理方案需经业主大会同意

  根据《物权法》第八十二条规定，业主可以自行管理物业，但上位法缺乏业主自行管理物业的具体制度。广州市近几年有不少小区实践了业主自行管理物业的模式，有成功经验，也有发生纠纷的教训，亟待规范。为解决该问题，征求意见稿也对业主自行管理物业作出了相应规定。

  意见稿明确，自行管理方案需经业主大会同意。业委会制定的业主自行管理方案应当对自行管理物业的主要事项作出约定，且方案应当经业主大会依法表决同意。同时，如果实施自行管理，业主大会、业主委员会承担安全责任，应当接受街镇和相关行政管理部门的监督，承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任。自行管理方案和保安、设施设备维护合同需报街镇备案。

  不过，自行管理也并非意味着业主亲力亲为，可以约定小区内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护、工程施工等专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  业委会应当按照业主自行管理方案约定和有关规定，选聘具备相应资质的专业性服务企业或者具有相应职业资格证书的劳务人员对配套设施设备进行维修、养护和管理，并签订相应的服务合同或者劳务合同。为了明确责任，上述合同还需要报街道办事处、镇政府备案。

  6

  小区公共设施产权归业主共有，产生的经营收益归业主共有

  利用小区公共道路和绿化带划出的车位停车费、小区电梯里的广告收入、小区公共空间的场地对外租用收入，凡此种种属于对小区公共设施的经营，按理应该全部归小区业主共同所有，但是由于上述公共设施的产权不清晰，常常被开发商或者物业管理公司钻空子据为己有。

  市住建委物业管理处负责人也表示，因物业管理区域内业主共有部分登记不完善，导致业主、建设单位、物业服务企业之间因共有物权不清晰而引发纠纷，这方面矛盾纠纷占物业管理投诉量近三分之一。

  为从源头上解决该问题，意见稿也明确，新建物业办理房屋所有权首次登记时，开发商应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，并将登记的清单及附图移交全体业主和物业服务企业。同时，规定建设单位在小区内长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，将属于业主共有的物权永久明示给全体业主。

  意见稿还明确，利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依法办理有关手续。利用业主共有的道路、绿地或者其他场地设置停车场经营的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收入依法归全体业主共有，纳入业主共有资金管理。

  共有资金管理单位应当建立规范的共有资金财务管理制度，每月定期公开资金支出明细，每年接受财务审计。同时，业主共有资金账户的管理，业主大会成立前由物业服务企业管理，业主大会成立后，由业主大会决定的管理单位管理，可以是业委会或者物业服务企业。

  对共有资金的使用，主要用于物业服务合同约定之外的服务于业主的支出（含共用部位、共用设施设备的维修养护）和业主大会、业委会的工作经费。

  7

  业主对房屋装修，需向物业管理公司缴纳保证金

  小区业主装修，如果在施工过程中损坏了公共部分怎么办？如何赔偿？对此意见稿也要求装修前必须向物业管理公司递交施工方案和缴纳保证金。

  意见稿提出，业主、租户对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前向物业服务企业申报登记，申报登记应当提交房屋所有权证明（非业主申请装饰装修的，还需提交业主同意的书面证明）、装饰装修方案。

  业主、租户提交资料齐全的，物业服务企业应当当场签收，双方签订装修管理服务协议，明确工程的实施内容、期限、施工时间、废弃物的清运与处置，尤其是要交装修保证金，具体金额可协商确定。工程竣工后，经物业服务企业现场检查，未造成共用部位、共用设施设备损坏的，应当将装饰装修保证金及时全额退还。

  意见稿还特别提出，物业服务企业不得有下列行为：向业主、租户、装饰装修企业索取利益或者报酬；擅自以断水、断电等方式阻挠装饰装修合法施工；无正当理由阻止装饰装修人员和材料进出物业管理区域。

  因渗水影响相邻业主房屋的，造成渗水的业主应当及时维修，并对渗水造成的损失进行赔偿，赔偿金额由双方协商确定，物业服务企业应当协助受损的业主做好协调工作。不及时维修，或者赔偿金额协商不成的，受损失的业主可以委托专业房屋鉴定企业对受损的部位出具鉴定报告，并依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  对于小区业主违法养狗的行为，意见稿也明确，物业服务企业需对违法养犬行为予以劝阻或者制止；对不听劝阻或者不接受制止的，应当及时报告公安机关依法处理。

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