物业头条讯:

2018年，商业地产注定是主角之一！

近日，戴德梁行发布《大中华区资本市场快讯》，报告显示，去年中国内地商业地产投资再创新高，总金额达2730亿元，同比增长30%，其中外资投资同比增幅高达84%。根据报告披露的信息，广州和深圳去年商业地产投资额分别达到218亿元和322亿元，同比涨幅均超过200%。

商业地产投资类别多样化

在去年实现的2730亿元投资额中，写字楼仍是最受欢迎的商业地产投资类别，占比为43%，但与此前10年(2007年至2016年)的平均占比(55%)相较，已经有所下降。

根据戴德梁行的报告，去年有多个类别实现了投资额显著增长。其中酒店/旅游地产增长3.5倍，服务式公寓增长2.9倍，产业园/研发中心增长2.1倍。

外资投资去年也呈现明显的增加，同比增幅高达84%，同时，外资投资占全年投资总额的比重也从2016年的1/7提高到去年的1/5。

“在收益率普遍压缩的大环境下，投资者更加重视资产价值的提升”，戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示，地理位置优越的老旧项目通过有效翻新改造，可带来较大的升值空间，而像北京丽泽、上海大虹桥、广州琶洲、深圳前海等新兴商务区都具有较大的资产增值潜力。

投资者追捧租赁及零售物业

从去年商业地产投资情况来看，长租公寓和零售物业受到投资者的追捧。

戴德梁行报告显示，在租购并举政策的推动下，大批资金涌入长租公寓的开发或投资，房企、中介、银行、互联网企业等纷纷进入长租公寓市场，这让2017年成为长租公寓市场发展元年。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，未来预计将有更多租赁用地推出，成为重要的长租公寓来源。

与此同时，资本市场也对长租公寓表现出极大热情，长租公寓相关的金融创新也有了多项尝试，特别是“保利地产自持租赁住房类REITs”等产品的获批，使权益型公寓类REITs和自持租赁住房类REITs在较短的时间内均实现破冰，为长租公寓市场的长足发展奠定了基础。

而在零售物业方面，一些优质、大型的购物商场也在去年受到投资者的追捧。以广州为例，西城都荟和乐峰广场两座商场被香港领展、新加坡凯德等海外投资者收购。而这两家被收购的商场，单日客流近10万人，业态组合与购物休闲体验都十分良好。

接连实现的零售业收购，成交令“商场已死”的说法不攻自破。“2017年被称为‘新零售元年’，电商与商店不再水货不容，而是联手做大全渠道零售这块蛋糕”，在戴德梁行中国投资及顾问服务部董事总经理及联席主管叶国平看来，新零售、无界零售等概念注重购物体验，优质商场发展空间广阔。

广深表现可圈可点

记者注意到，戴德梁行报告对多个重点城市商业地产投资进行了重点分析，其中广州和深圳去年的表现可圈可点。

报告显示，广州去年交易总额高达218亿元，同比急增255%，投资者对于优质整售物业保持强烈需求。

戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡认为，优质写字楼产品的需求将保持强劲，零售、长租公寓、酒店等物业类型也将吸引投资者的关注，大宗物业资产包将受到市场的青睐。

深圳去年的交易总额为322亿元，同比增长200%，各类物业成交面积总计超过174万平方米，均较去年有大幅增长。

另外，房企在深圳投入了108亿元用于购买厂房物业，例如卓越集团收购兴英科技位于沙井的厂房。在深圳土地稀缺、拿地成本高的背景下，房企拿下工业用地，期望通过城市更新变更土地用途或产业升级来实现其土地战略储备以应对日趋激烈的市场竞争。

“2017年华南城市经济增长迅猛，尤其是深圳和广州，分别以8.8%和7.3%的GDP增长率领先于全国平均”，戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管及环球董事李志荣表示，经济增长趋势令广深成为投资者竞相争夺之地，预计大湾区内城市的投资将保持增长。

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万科印力搅动商业地产江湖

2018年新年伊始，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，拿下商业地产领域的并购大单，搅动了商业地产的一池春水。

与此同时，历时一年，印力与万科的商业资源整合已阶段性收官，万科印力的商业管理面积因此达到1000万平方米，国内仅次于万达。

同样在2017年，其他开发商旗下的商业运营平台也在爆发。华润置地、龙湖集团、保利地产、中海地产等纷纷将商业运营提到了更重要的位置。

作为开发商转型运营的第一关，商业地产举足轻重。未来谁将在商业地产中胜出?衡量商业运营能力的指标是什么?

“与传统开发模式不同，商业地产的价值应该是以租金收入来衡量，而不是物业可以卖多少钱一平米。”印力董事长丁力业认为。

据报道了解，包括印力在内，目前很多商业运营平台均已提出了自己的规模和租金收入目标，50亿是一个门槛，而百亿将成为他们制胜的争夺点。

印力万科商业整合重塑竞争格局

印力联合万科企业股份有限公司，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议，三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿人民币。上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批。

此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域，有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。通过收购，印力得以进一步加速区域市场深度布局，丰富客户网络资源，推动存量资产优化策略，提升业务协同能力等。至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。

万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业先生表示，“伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求，我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权，符合印力的发展战略。

首先，这批项目沉淀了优秀的商业管理人才，本次股权交易后，这批团队将会保留下来。吸纳这样一批专业团队，对印力的人才储备及未来发展具有重要意义。其次，这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉到核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。再者，本次交易标的中的大部分项目都曾是我们与凯德共同选址开发的，均位于核心城市的成熟商圈，具有较大的客户价值优势，且印力对这些项目所在市场有深刻了解并长期关注，因此有信心为当地客户提供更丰富优质的服务体验。”丁力业告诉记者，去年初万科和印力花了很长时间去讨论、明确印力未来的方向。最终，印力的战略目标被确定为在商业领域“领先、领跑”，“尽快做到数一数二”。

实现这一目标并非易事。目前商业地产已出现局部过剩现象。

统计显示，目前全国3万平方米以上的购物中心有5600多个，前20大城市的商业存量面积约1.62亿平方米。

大悦城地产董事长周政近期公开表示，有50%左右的商业地产运营商处在盈利艰难的状态。

与此同时，诸多开发商旗下的商业地产平台却在加快扩张以及整合存量的步伐，竞争加剧。

华润置地去年6月将商业地产事业部升为一级组织机构。目前，华润的商业管理面积仅次于万达、印力，位居第三。

大悦城则提出到2020年要在全国布局20家大悦城，另一产品线“大悦春风里”则剑指5年50家、10年100家。

此外，随着阿里、腾讯、京东、网易等电商巨头各自提出对新商业、新零售的理解并纷纷布局线下，线上和线下商业融合的时代正在到来。

“收并购将是印力加快发展速度的主要方式”，丁力业指出。

从规模看，收购凯德资产包后，印力在全国持有或管理的商业项目已经达到120家、管理面积1000万平方米，资产规模逾800亿人民币。印力还计划三年内，将规模提升至2000万平方米。

不过，领先领跑的内涵并不只是规模扩张。万科和印力更为看重的是商业地产的租金收入、经营回报和商业模式，管理及文化等。

其中租金收入是核心。内地商业平台中，除了较早开始专注商业持有的万达已达百亿租金之外，其他开发商旗下的商业平台均未达到这一水平。

在商业物业运营领先的华润置地，截至去年10月累计实现租金收入约69.26亿港元，为前十大房企中最高。

在2017年，房企转型运营进入深水区，不少房企都提出了到2020年租金收入50亿元、中长期要达到100亿元的目标。

2017中期业绩会上，中海地产董事局主席颜建国透露，希望集团租金收入2020年达到50亿港元，中长期则达到100亿港元。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶也透露，2020年龙湖商业将达到60亿的租金收入。

印力虽然没有明确提出租金百亿的目标，但丁力业表示，这是一个方向，印力会争取尽快达到。

丁力业表示，商业地产的本质是靠运营，靠长期的收入。它是一个持续性的增长，不是一次性买卖。

他透露，在努力提升自身运营收入的同时，印力也在搭建商业地产运营的一整套评估体系，并联合其他商业运营商，为行业建立标准和规范。

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