物业头条讯:

2017年可谓西安“业委会元年”。2017年1月1日起，新修订的《西安市物业管理条例》开始实施。华商报同时推出“用好新条例 管好咱的家”系列报道。

　　“万事开头难”，这也是很多为成立业主大会、选举业委会而努力的小区业主们最大的感触;而已经有了业委会的小区，也在着手解决小区内长期积累的一些矛盾和问题时，波折不断。

　　看看业主们坎坷的心路历程，“用好新条例 管好咱的家”道阻且长，要达成除了一腔热情，还需要业主及街办、房管局等相关管理部门不断学习、探索……

　　1 美丽的院子吴先生

　　投票选举这临门一脚就是踢不出去

　　说起选举业委会的事，美丽的院子业主大会筹备组业主代表吴先生直言，感觉五味杂陈，特别无奈。

　　“2012年业主就开始跑这事，一直到2016年3月才成立了业主大会筹备组。2016年10月到2017年初，选举办法公示、候选人名单公示等准备工作都办妥了，就差选举投票这个环节了。结果一年过去，投票选举还是没举行。”

　　到底是什么事把筹备进度拖了一年?吴先生说，一是筹备组组长换了一次人，新上任的小寨路街道办城管科科长司某因为在办公室里向业主们动粗被免职，换回原来的魏科长。但由于种种原因，选举业委会的公告一直没出来。

　　二是筹备工作频频受到人为阻挠，包括：筹备组开发商代表兼小区物业经理的宋某举报，30户业主签名材料有问题;筹备组成员在社区开会时，一些自称业主的人闯进来干扰会场秩序，魏科长被当场威胁。“最近，筹备组的主要业主代表又被一女子以姓名权纠纷为由起诉到法院，一审判下来也得到四五月份了。”

　　“本来2017年春节一过就能正式选举了，现在2018年春节就要到了，还是不能投票选举。”吴先生说：“这一年里，召开了N次筹备组会议，各方也协调努力了很多次，但这临门一脚就是踢不出去。筹备组业主代表为推进这件事流泪、流汗，目前选举工作还是停滞不前，我们感到特别无助和无奈。业主们想成立业委会咋就这么难?”

　　2 领秀长安业主何女士

　　9个月才弄清了一个筹备组推选办法

　　领秀长安小区位于长安区政府原址，共5座楼，1100多户。何女士是小区业主。

　　2017年3月30日，业主们提交了联名告知。4月26日，韦曲街道办贴出了长达四页的《领秀长安小区首届业主大会筹备组推选办法》，开始在小区公示。

　　“看到推选办法后，我和很多业主都感到不理解。”何女士说，推选办法中按楼号划分区域、不能跨区域推选、每位业主只能选一人等规定缺乏法律依据。2017年5月3日，她向街道办提出书面异议，并随附了近300名业主的签名。但街道办有关负责人表示，提出异议的人数没有过半。2017年7月22日，小区业委会选举终因投票人数未过半而失败。

　　2017年11月初，何女士向华商报反映了此事。华商报记者组织律师、专家进行了专题探讨。律师和专家认为，街办制定的推选办法“法无授权”，属额外增加限制条件。2017年12月25日，新的“推选办法”出台，之后通过公示，推选工作正式启动，2018年1月15日下午，业主大会筹备组业主代表名单就会产生。

　　尽管忙了9个月才弄清了一个筹备组推选办法，但对取得这一结果，何女士表示已经很不容易。“因持续时间过长，业主们此前对推选办法的看法产生了分歧，还好问题终于解决了。作为业主，不能只关心自己家的事。要解决小区的很多问题，必须要成立业委会。”

　　3 荣城名苑业主张悦

　　他帮助律师编辑767页实用法条手册

　　荣城名苑位于城北明光路，经适房小区，有10栋楼，2350户业主。2016年，业主们开始酝酿成立业主大会、选举业委会。谁知，业主、街办、物业三方一起商讨有关事宜十几天后，小区里就发生了电梯内被人喷字“杀你全家”事件。

　　喷字中被点名的两人，其中之一就是张悦。“我曾在多个物业公司任职十年，深知如果没有业委会，业主合理的权益大多无法有效维护，所以我一直在积极支持成立业主大会、选举业委会，但这个过程确实艰难。”张悦说。

　　2017年7月29日，小区终于进行了业委会选举，但最终以失败告终。这让张悦感到惋惜，但对于这么长时间的努力，他认为值得。

　　“社区治理问题很复杂，涉及的相应法律法规有70多部。为了弄懂学透，我从网络上下载了很多法律法规条款学习，还和华商报聘任的公益律师范律师研讨，并帮他将这些内容整合分类、进行编辑，最后形成了767页的法律条款汇编。范律师印刷了20本左右，送给了我一本。”

　　张悦说，他经常把这本册子带在身边翻看学习。“有400多页内容，我基本都能掌握，说到具体问题时，我很快就能想到相关规定。”此外，各种和社区治理相关的活动，张悦也积极参加。“只有不断自我提升和学习，才能在今后的业委会工作中得到小区业主的信任。”

　　据了解，荣城名苑再次要求成立业委会的相关告知目前已递交到街办。

　　4 天赐苑业主志愿者

　　一年多举办近百场宣传活动

　　天赐苑，经适房小区，共9栋楼，1780户。退休教师老郭是小区业主志愿者牵头人。

　　给业主们发春联宣传新条例、征集业主签字，这些工作业主志愿者早在2016年底新“物管条例”实施前就开展起来。2017年1月中旬，业主们去街道办递交了163人签字、占业主总人数8%的联名告知，要求成立业主大会。3月14日，红庙坡街道办同意成立业主大会筹备组。3月21日，街道办又公告了筹备组业主代表产生办法。随后，4名业主被大家推选为业主大会筹备组业主代表。6月22日，业主大会筹备组正式成立。

　　“我组建了一个业主志愿者群，最初只有三五个人，如今经常参加活动的铁杆志愿者有30人。广播、发公开信、放电影，一年多的时间里，我们举办了近百场宣传活动，让为什么要成立业委会家喻户晓，同时现场签字。”老郭说，“宣传就要花钱，业主们为此积极捐款，目前已捐款11000多元，陆续还有人在捐。”业主、街道办和社区都很支持他们。

　　除了老郭，筹备组业主代表王凯也很投入，为了筹备业委会，多次放弃公司事务，推脱孩子们的家长会，甚至被不明身份者围殴都没有吓退王凯，反而让他下决心一定要把业委会成立起来。

　　正是在大家众志成城的努力下，议事规则、管理规约2017年9月份已公示。“距离选举业委会的那一天应该是越来越近了。”老郭说。 

　　5 城西人家小区业委会

　　通过申请信息公开解决了一些难题

　　城西人家小区位于莲湖区劳动北路。2016年6月，该小区成立业主大会，选举产生了首届业委会。经过一次补选，5名业委会成员最终确定，其中4人是女士。可就是这个以女性为主的业委会，上任以后解决了好几件难事。

　　业委会主任马女士讲，2016年下半年，隔壁要建一个大锅炉房和小吃一条街，因距离太近，业委会向大兴新区规划局申请隔壁建设项目的信息公开，但未得到支持。后来在西安市规划局有关执法部门过问下，这个项目才被责令停建并对地下实施了回填。

　　第二件事是更换物业公司。业委会成立后对前期物业公司提出了多项整改意见，但该公司置之不理。通过征求业主意见，业委会决定更换物业公司。2016年9月25日，新物业公司签约，之后在华商报的“帮助”下成功在莲湖区住建局备案。

　　第三件事就是“摸家底”。“由于老物业一直不交接，很多重要资料和配套建筑与设备，业委会一直不清楚。此外，大修基金也无法使用，消防等公共设施无法改善。”业委会副主任高女士说，2017年他们多次去西安市规划局、房管局等多个部门，申请信息公开。“业委会履职的难，就在于业主们想要查自己的家底太难了。”

　6 心晴雅苑业委会主任周洪斌

　　不仅管好自己小区，还经常输出知识和经验

　　心晴雅苑小区共4栋楼，236户，2011年成立首届业主委员会，周洪斌当选业委会主任。从2011年8月至今，先后担任两届业委会主任。

　　这个业委会主任不简单。她不仅学习了《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规知识以及100多个法律法规类文档，每天还坚持通过网络向全国各地业主自治领域的专家、业委会同行和物业管理人员取经。她不但自己学，还通过网络向业主群体普及共有、共管等常识，其新浪博客和微信群影响很大。

　　在她的领导下，心晴雅苑小区业委会是陕西省第一家开设对公账户的业委会，也是全国第一家实行小区收益按大小共有账户进行分管结合的业委会;2017年，小区开始采用酬金制模式来管理物业：对物业公司，按物业费实际收费额的6%-12%给予计提管理费，小区设施设备维修花费多少，哪些部位进行了修缮等，业主们也清楚明白。

　　据周洪斌介绍，业委会成立以来，为业主争取的共有收益已经超过了200万元;通过法律途径从开发商和前期物业手中夺回了小区物业楼;解决了困扰业主多年的1、2、4号楼外墙瓷砖脱落问题，并通过第三方审计节省大修基金近12万元;通过给国家质检总局局长写信的方式，解决了困扰业主多年的电梯安全问题;通过投诉碑林区卫生监督所，对8年没有清洗的小区二次供水设施进行了清洗;还拆除了小区内违章建筑450平方米，收回了被侵占的小区土地;还使用共有收益更换了小区的电表和售电系统、维修了小区整体屋顶防水工程……

　　如今，心晴雅苑业委会每年都要义务接待几十个小区业委会和业主代表的咨询和取经。

　　7 西安高新区房管局刘展鹏

　　真心希望西安能高度重视社区治理工作

　　刘展鹏，西安高新区国土资源和房屋管理局工作人员。召开业主大会、选举业委会、业委会换届，这些词他非常熟悉，因为他从2009年开始一直在做这些工作。

　　据了解，截至2017年12月11日，西安市高新区已经成立业委会的小区数量是36个，物业管理委员会是5个。在西安上报的11个区(县、管委会)中，高新区已经成立的业委会(不包括物业管理委员会)的数量是最多的。

　　这些年来高新区范围内成立业委会的事，基本都是由刘展鹏来负责的。“西安市政府对成立业委会有考核任务，高新区因为以前成立的数量相对较多，还算有些底子，2017年的任务算是完成了。但明年，这项工作任务可就非常重了。”

　　“我负责管物业，同时也负责成立业委会的事务。因此对物业公司和业主们，我都很了解。双方一旦产生矛盾，也经常需要我来居中协调。”刘展鹏表示，成立业主大会、选举产生业委会的路还很长，“如何发动业主们广泛参与，而不是仅有一小部分业主热心;如何避免程序出问题导致后面走弯路，给业主们带来失望和抱怨情绪;如何保证业主委员会不超越其职责权限，架空业主大会;如何保证业主能有效监督业委会的工作;如何提升业委会的工作能力，树立业委会的公信力，这都是非常重要且亟待解决的问题。”他说，之前华商报组织赴杭州学习考察，杭州市拱墅区推出的以党建为抓手的居委会、业委会、物业公司三方协调机构，以及专业、权威的市场化“第三方”机构，是解决这些问题的非常好的办法。

　　刘展鹏表示，真心希望西安市政府能高度重视社区治理工作，这对于化解社会矛盾、维护社会稳定、提升市民幸福感都是非常重要的。

　　8 长延堡街道办刘丽华

　　一年成立6个业委会，还有3个正筹备

　　“我原来在街办社区中心工作，现在在城建科，但一直在做成立业主大会选举业委会的工作，已经有十几年了。”2017年，长延堡辖区内多个小区要成立业委会，街道办城建科科长刘丽华一直很忙碌。

　　“这几年，街道、社区受理的业主投诉，每年都有近百件。其中，业主与物业公司、开发商三方之间的矛盾最为突出。业委会的成立，可以打通政府与居民、业主和物业沟通的桥梁，促进居民参与小区自治。业主们自己管理得好了，矛盾也就少了。”对于成立业委会，刘丽华很有感触。“所以，今年我们把成立业委会作为工作重点。主动给开发商做宣传，告诉大家这是发展趋势。”

　　据了解，仅2017年，长延堡街道办和辖区内的社区就指导6个小区成立了业主大会并选举产生了业委会。“其实2017年我们一共启动了9家，目前还有3个小区正在筹备中。明德门北社区所管辖的小区，基本已经组建成立。加上前些年成立的业委会，街办已经成立业委会的数量共有18家。”

　　官方有“三方办”，民间有“第三方”，刘丽华认为杭州在社区治理方面的举措很得力。她说，“有的业委会成员缺乏相关知识和经验，成立后不知道该怎么有效履职。他们不仅需要专业的帮助和扶持，也需要政府相关层面对一些具体问题及时进行协调以化解矛盾。随着越来越多的小区要求成立业委会，我们现有的人员编制根本不够用。如果能有第三方机构的专业帮助，这个问题也会迎刃而解。”

　　刘丽华表示，对辖区内成立了业委会的小区，他们一直很关注。“下一步，我们准备在依法指导的同时，加强社区党组织引领、居委会对业委会和物业服务企业的指导和监督。同时，充分发挥街道办在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用。”

　　9 公益律师许瑛

　　“希望有关领导能出去认真学一学、看一看”

　　2016年11月25日，《华商报》“用好新条例 管好咱的家”系列专题报道启动，开始征集公益律师，在郑州当过8年《法制日报》特约记者、2002年起到广东珠海当律师的许瑛报了名。

　　当年12月29日，许瑛被邀请到讲台上分享经验并现场接受咨询。“在宣讲台上，从业主们急切的目光中，我看到了业主们想要成立业主大会的渴望。从提问中，我感受到业主们对召开业主大会专业法律知识的迫切需求。会场上一百多位业主代表在争抢30名公益律师，我觉得作为志愿者走上这样的对接平台，我来对了。”而且，她认为这是一种非常有益的尝试，算是将第三方直接引进居民小区的一种创举。

　　许瑛说，她对接的是浐灞半岛A10/A15区和东窑坊小区。“浐灞半岛A10/A15区的业主大会筹备组2013年已经组建，这个小区有5000多户业主，几年来经过了四场法律诉讼，召开了近百次筹备组会议，筹备组工作几经暂停启动。2017年底，筹备组工作才终于艰难走向正轨，2018年春节前后有望进入投票表决阶段。”

　　东窑坊小区是最让许律师感慨的。“这个小区位于金花北路，属于碑林区长乐坊街道办金花社区。小区共有6栋楼，1970户，是陕西省安居工程样板房。2016年3月，业主们第二次提出书面告知，街道办批复同意成立业主大会筹备组并发了公告，但一直未见行动。6月25日，业主们根据陕西省物业管理条例有关规定，自行成立了业主大会筹备组。但2016年10月，街道办又发了第二份成立筹备组的公告。2017年4月2日，业主成立的筹备组自行召开业主大会，选举出了业委会，但街道办未予备案。2017年4月15日，街道办成立的筹备组也召开了业主大会，却因参与投票的业主人数、面积占比过低而宣告失败。听说这个小区准备成立物业管理委员会，对这样的做法我表示不理解。”

　　在所有公益律师中，许瑛堪称是最热心的。在多个微信群中，只要业主们有问题请教，许律师都会认真答复。“在帮助业主们的过程中，我时常会与珠海当地对比，感受是西安的业主们成立业委会实在是太难了。真希望西安有关部门的领导能到做得好的地方去认真学一学、看一看，让西安的社区治理尽快改变面貌。”

　　10 曾经的业委会主任何志恒

　　“我相信西安会慢慢习惯购买第三方服务”

　　尽管不到六十岁，但头发已经雪白，所以大家都习惯称何志恒为“老何”。他当过兵，干过社区党支部书记、居委会主任、小区业委会主任。现任北京市海淀和谐社区发展中心研究员、西北政法大学应用法学与公共政策研究中心兼职研究员、深圳市物业管理学会高级研究员等。

　　在雁塔区电子城街道唐园社区干居委会主任时，老何不到两年时间组建了社区老兵志愿者队伍、社区红白理事会、社区秦腔团等很多社区群众组织，还组织社区近三百人的志愿者团队，为近八十位70岁以上老人举办了“百家菜长寿宴”，向1900多户居民印发春节慰问年历，搞得红红火火。

　　但干业委会主任搞业主自治，让他遭遇了“滑铁卢”，小区物业由全体业主自行管理的尝试以失败告终。事后，他总结道，“业主自治”还是要“由专业的人做专业的事”。

　　之后，老何选择痛定思痛，向全国的专家学者、业主自治成功实践者请教学习。几年来，他走访过北京、上海、杭州、深圳等地上百个小区的业主自治工作，每年都要参加好几次全国社区治理交流活动，和高校学者、法律工作者、众多物业服务企业及职能部门工作人员交流。他向业主们宣传《物权法》等法律法规，还参与了《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》的修改征求意见工作。此外，他还参与组织了陕西社区治理高峰论坛，邀请全国专家学者及社区治理成功实践者为陕西传经送宝。

　　在许多业主微信群里，老何都是专家级的角色，对于业主们提的很多小区治理方面的具体问题，他总是很耐心、仔细地解答。

　　“由于历史、政策等原因，参与住宅小区管理的法律关系错综复杂，许多律师都难以把握。此外，物业管理的专业性也很强，可绝大部分业委会成员缺乏工作理论和实践经验。这些都决定了专业、规范的市场化第三方机构的服务越来越重要、越来越有价值。”

　　“无论是政府部门、物业公司、业委会，购买第三方服务将会成为一种趋势。”老何说，他坚信，西安也会像杭州等城市一样慢慢接受和习惯购买第三方服务。当然，小区物业治理还需要政府、业主、服务企业多方共同努力。 华商报记者 马虎振

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