“物业公司不尽责，服务差收费高；业主拒交合理费用，私搭乱建，扰乱小区秩序和相邻关系；小区维修基金使用困难……”伴随着住房体制改革和城市化进程的不断加快，与物业相关的矛盾也日益增多。为了规范住宅物业管理活动，维护各方主体合法权益，2016年，南京市人大在全国率先制定了《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）。

 

　　条例实施一年来是否达到了预期目的，有效规范和解决了与物业相关的各种活动和矛盾呢？带着这些问题，雨花台区人大常委会抓住全市上下联动执法检查契机，在全区范围内开展了《条例》执法检查活动。

 

　　线上线下齐发力，执法检查全覆盖

 

　　“这次执法检查，我们不仅要听汇报、看现场、查台账，更要摸准群众需求，找出管理难点，推广成功经验，解决实际问题，要广泛听取业主、企业、社区和相关部门各方意见，切实把执法检查工作做好做实。” 在4月份召开的执法检查工作部署会上，雨花台区人大常委会主任杨明作出了以上要求。

 

　　执法检查活动伊始，区人大常委会首先启动了代表网议工作。在区人大网站和刚刚建立的代表履职交流平台，执法检查活动的意见征集函放在了最显眼的位置。“物业管理的难点在于和政府城管、住建、环保、公安等职能部门的对接，明确工作边际和职责”、“物业费收缴难是普遍问题，这既跟物业管理水平相关，也和业主缺乏正确的物业管理消费意识和有效的沟通渠道相关，将拒缴物业费作为表达不满的主要途径。”“现在人力资本上涨迅速，企业运营成本年年增长，现在基本没有利润了”……短短一个月便收集到各类意见建议两百余条，涉及物业管理工作的方方面面。

 

　　为了实现检查活动的全覆盖，执法检查组采取了整体视察、分片座谈、入户走访相结合的方式。在视察活动中，执法检查组先后走访了多个商品房、经适房、小产权房和自管房等四类小区，了解各类小区管理的特点。据了解，全区涉及物业管理项目282个，管理面积约2261万㎡，按面积计算其中商品房、经适房、小产权房、自管房各占38.3%、41%、11.7%和9%。为了全面掌握基层街道和社区的贯彻落实情况，区人大常委会领导分四组进行了走访，并召集相关分管领导、物业负责人、业委会与居民代表进行了座谈，收集各方诉求和经验做法。同时，在依托“大走访”活动组织人大机关全体干部进居入户，面对面收集居民意见的基础上，6月14日组织人大代表在全区所有代表活动室开展了集中接待选民活动，全方位征求居民意见。执法检查活动的层层推进、环环相扣，真正实现了盖边沉底不留“死角”。

 

　　基金申请不卡壳，绿色通道保平安

 

　　“真没想到条例出台以后，维修基金申请这么便捷”，花神美境的居民向执法检查组竖起了大拇指。房屋维修基金是维护居民房屋和小区公共设施正常使用的保障基金，但是申请手续不仅繁琐、复杂，而且需要取得三分之二以上业主同意，这成为了维修基金使用的拦路虎。但是，市人大常委会在立法过程中就考虑到了这个问题，并在条例第62条中明确了七种情况可以申请应急维修基金。

 

　　2016年7月7日凌晨一场特大暴雨，导致花神美境小区60余米的围墙倒塌，砸坏了11辆私家车，造成了严重的财产损失和安全隐患。为了第一时间解决险情，小区所在丁墙社区居委会立即邀请有关专家进行现场查勘评估，并向住建部门申请应急维修资金，两个工作日资金便拨付到位，大大超过了居民们的预期。据了解雨花台区作为全市应急维修资金绿色通道的试点，住建部门以“省时高效”为目标从受理流程、部门协同、矛盾协调等方面积极创新机制，如凤凰和美小区电梯维修项目，从申请基金到维修完毕仅仅用了一周，相关业务申请审批量处于全市第一。

 

　　摸排民情查难点，化解矛盾暖民心

 

　　“没有比较，就没有差距，你看看郁金香花苑、雨花新村，小区不仅出新了，物业管理水平也上去了，我们这个小区乱停乱放、油烟扰民、毁绿种菜、小区门禁形同虚设，楼道灯都没完好的……”在执法检查中，视察人员在某老旧小区听到的最多的就是居民对物业不作为的不满。而物管企业也满腹牢骚，小区居民大部分是拆迁安置户，不仅收费标准低，而且还还收不到。

 

　　虽然这只是检查过程中遇到的单个案例，但似乎也是物业工作中最具共性的问题，“服务差——拒交物业费——降低服务标准——继续拒交物业费”。区人大常委会并没有简单的把这个问题转交出去，而是将之作为检验《条例》实用性的良好契机。8月中旬，区人大常委会将这个小区的业主代表、社区书记、街道与住建部门的分管领导召集在一起，共同商量对策。“小区的硬件环境确实维护不够，但2008年已经进行了出新，根据政策10年内暂时无法纳入出新计划”、“小区物业是原来开发企业下属公司，以前还不错，最近几年服务水准下降明显。社区也想过更换物业，但是小区没有成立业委会，社会化物管企业考察了也不愿进驻”、“我们也愿意交物业费，但是现在服务水平太差了，小区里环境脏乱，门禁和楼道灯坏了都没人修，盗窃也时有发生”在座谈会上，大家围绕着小区物管问题各抒己见。“根据条例规定，可以考虑先成立物管委员会，然后就可以依法与物管企业进行交涉或者组织更换物业”、 “社区会联合第三方公司对小区的公共收益和物业费支出进行核算，联合物管委员会加强现阶段物管工作的监督”围绕着这些难题，大家在条例中一步步找出解决办法和依据，一份完整的解决方案迅速出炉，小区出新将纳入到2019年计划之内，街道近期会对设施损坏严重部分进行修复，社区将引导建立物管委员会，并加强日常物业工作的督促，居民群众对此表示满意。

 

　　据了解，这次检查中，执法检查组还收到诸如希望加强对群租房的管理、规范住宅商用、建立物管黑名单制度等建议，区人大常委会执法检查组已及时将这些建议向市人大相关部门进行反映，相信条例将在进一步的实施中不断得到改进和完善。