2023物业行业怎么走?物业人必须了解的五大趋势

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2023-01-06 11:22

物业头条讯:

文 | 研究员 孙福临、周勤

本文共4210字,阅读约需6分钟

2023年增速全面放缓高增速到顶

全国房地产新开工面积在2019年达到高点,然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点,2022年同比大幅下滑。这意味着,未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月,全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米,同比下降38.9%;2022年1-11月,房屋竣工面积5.6亿平方米,同比下降19.0%。

典型头部房企2022年供货大幅下降,将导致相关物企2023规模增速下滑。2022年,房企新增土地建面TOP100合计为1.2亿平方米,同比下降76%。土地建面大幅下滑,新增可交付住宅面积也将大幅下降。意味着两至三年后,物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。2022年,房企操盘面积TOP100为4.1亿平方米,同比下降46.4%。同样意味着,一至两年后地产公司可交付的新房物业管理面积可能减少近一半。

根据易居企业集团CEO丁祖昱的年终演讲,2022年全年商品房销售额约为13.3万亿,销售面积约为13.6亿平米,行业规模重回2015年,彼时销售面积为12.8亿平米左右。对于未来,丁祖昱预判,未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

上市物企在管面积规模增速及营收增速均在2021年末达到顶点,2022年半年报增速数据已明显下探。结合2022年整体地产走势,预计2023年上市物企的规模增速和营收增速数值可能低于中报。2021年末,上市物企在管面积增速达到顶点47.84%,2022上半年在管面积同比增速为29.44%。上市物企营收增速2021年底达到顶点44.3%,2022上半年增长势头下行,同比增速为27.9%。

从长期来看,增量市场向存量市场转化,保障性住房等大力推进,物企需要关注从服务地产企业为主,到新增渠道多元化的转变趋势。从追求规模、速度的增长,到关注利润的增长。从多元业务探索到明晰自身能力圈,锚定长期发展战略。依托拓展力、服务力、运营力的综合能力提升,走有质量的增长道路。

行业格局基本确定

马太效应加剧

2022年,房地产投资低迷情绪贯穿整年,企业销售、拿地均处于低位,房地产市场也呈现新的竞争格局。房地产市场未来十年供应总量下降,而房企的集中度进一步加强,强者恒强格局再加剧。根据克而瑞地产研究数据,2022年百强房企新增货值中有超过半数集中在10强房企,21%集中于11-20强房企,即TOP20房企新增货值达到72%,集中度较上年提升17个百分点。

相应的物业管理行业的集中度也持续增强,强者恒强的格局愈加凸显。物业管理行业是一个“大行业、少龙头”的行业,专业壁垒低,但想要做出色却很难。近几年,在资本市场红利期的加持下,物业管理行业实现了迅猛的增长,依托资源、背景和自身的能力的差异,头尾部物企之间的差距也进一步拉开,行业马太效应加剧。根据克而瑞物管数据,物业管理行业企业数共有20余万家,截至2022年底,预计30余家物企在管面积超过1亿平方米,近20家物企在管面积超过2亿平方米,行业中更多的则仍为一般中小物企,行业的长尾现象长期存在,但头部物企的格局基本形成。

前5强头部物企一骑绝尘,将做大做强。根据克而瑞物管数据,TOP5物企在2022年市占率预计超过9%,并于2025年有望达到12%。其中,如碧桂园服务预计成为行业内第一个突破十亿平方米在管规模的物企,万物云在管面积预计在2022年已达到9亿平方米量级,两大头部在行业中的市占率均超过2%。TOP5物企在标准制定、产品创新、品牌形象、管理模式改革、技术升维等方面在行业内拥有强大的影响力和示范引领作用,为行业的开创者和引领者。

TOP6-20物企是行业的中坚力量,规模上均接近或将超过2亿平方米,这类企业成长性较快,整体综合实力上相差不大,很难拉开差距,但各具特色,在区域内形成群雄割据的状态,即在各自的优势区域,这类企业以其率先进入优势、管理浓度优势、成本管控优势、长期积累的品牌影响力和市场占位,在主力区域内占据相对较强的竞争优势,其他同类型企业很难进入。其发展不像碧桂园服务和万物云等强头部企业那么难以复制,更优的管理能力、成本管控能力、技术化水平和人才吸引能力是其竞争的关键。

21至50强物企是行业中成长性较快的,规模处于6000千万平方米至2亿平方米之间,营收在10至40亿元,企业的规模和营收跨度较大,是行业中竞争较为激烈,位次更迭频繁的队列。对这个层级的企业来说,企业具有各具特色的竞争优势,在区域内具有相对的优势,并加大全国化布局步伐,扩规模,增进实力,尽快在突破发展瓶颈是关键。

地产物业软硬结合

好产品+好服务成重点

伴随增速的下降,行业竞争从拼规模走向拼产品、拼服务。物业在房地产产业链环节中的重要性日益提升。好产品、好服务软硬结合,物业从设计前期介入、房企营销联动、房屋交付配合、提供品质服务等各环节与地产联动,形成产业综合服务体系,增加企业综合竞争力。

一、产品设计上,物业部门更了解客户使用需求

物业提前介入、靠前服务,推动地产产品精进迭代和更加人性化。中海在人居设计的归家动线环节,物业精细梳理出入场景,以细节体现人性化关怀,全面升级未来业主的归家体验。对已入住楼盘的细节处加以优化改造,例如垃圾分类点旁增设洗手池、洗手液;发明3米远的距离自动感应翻盖器,真正实现0接触垃圾分类。

华发集团在珠海市5.0产业新空间建设中,组建包括物业服务、公共服务、专业服务等在内的“五位一体”的产业服务体系。华发物业提前介入、提前进场,规划建设包括“员工营养健康分析”“智能管家”“智能会议”“智能消防与环境监测”等的园区智慧服务平台。

二、营销联动方面,销售与服务融合

融入物业人员力量推动地产销售。通过购物节、积分换物业费等方式为业主提供优惠。

绿城集团将绿城服务作为第三支营销队伍,依托于绿城中国官方营销服务平台——绿城云,打通双方销售系统和生活服务线上平台。绿城服务以组织机构形式整体入驻绿城云、全国园区服务人员注册为全民经纪人。

龙湖集团2022年“龙湖11·11好房燃购节”中,购房者可参与“珑珠限时膨胀送物业费”活动。在活动期间认购且签约,可返还日常购房5倍的珑珠,珑珠作为龙湖会员积分,10珑珠抵1元,可用于抵扣物业费、天街购物等不同消费场景。

三、物业交付环节,物业提前介入、重点演练、以专职团队保障交付

例如,融创中国项目物业管家在交付前3个月完成80%业主微信添加,推送家书、便民服务信息等,为业主提供更全面、有温度的服务。卓越集团上海玲珑湾项目交付经历120天提前交付、40小时深度排查、360小时计划演练,99.5%到访交付率。越秀地产每个项目设立专职售后服务团队,提升维修处理效率和服务标准。中南置地推出「美好立方」体系,通过“新家”、“新服务”、“新生活”三个维度,让营造过程透明化,物业前置预演消除交付矛盾、打消业主顾虑。

四、品质服务上,物业成为地产品质背书

物业提炼品牌服务体系,与地产集团整体品牌形成合力。升级社群活动,为地产项目加分。例如,绿城服务启动“四乐”服务,即康乐、学乐、欢乐、寿乐。融信集团完成Hello社区品牌升级发布。碧桂园以“共喜乐”为核心,升级四大社区平台。建发物业“2022钻石月”以“钻石服务”联动地产“钻石品质”等。

地方国资开始发力

扩张、上市蓄势待发

本轮房地产行业的深度调整下,房企“国进民退”格局清晰,国企央企城投公司成为拿地的主力,国资房企的优势正在扩大,该现象也在物业管理行业体现出来。地产下行周期,物业管理行业深受拖连,整体估值、业绩均受到影响下滑。在此过程中,国资物企韧性凸显:一是,2022年央国企一跃成为并购市场的主角,快速实现规模增长的目标;二是,2022年中期,民营物企盈利出现负增长,央国企仍实现超过35%的增速;三是,央国企在资本市场也表现出高稳健特性,股价波动明显小于民企,央国企估值也始终高于民营物企,且在下行时期,民营物企估值跌至10倍以下时,央国企均值仍坚挺处于20倍以上。

当前投资者更加青睐高信用和稳定性强的央国企,借力资本市场,央国企积极谋求上市是大势所趋。随着2022年国企改革三年行动的收官,2022年国务院国资委以及二十大报告进一步指出央企控股上市公司将进一步成为国企改革重点突破方向。

对于物业来说,在政策导向下,中央或地方国资,若能下定决心,摸排资源、有效整合旗下分散资源,将有望谋求上市,并实现资产的保值增值。如,部分地方国资已经开始着手整合并购,扩张、上市蓄势待发。在递表的或待上市的企业中,珠江城市服务、国贸物业等企业近两年整合了多家企业。据了解,深业物业、浙江省直物业集团、武汉联投物业等更多国企正进行相关整合操作谋求上市。此外,近期,中交集团、中交房地产、中交一公局、中交投资以及中交物业等共同出资组建了中交物业集团正式挂牌成立,这也预示着该央企资源深厚物业集团或许正在为上市筹谋。

资本市场:

PE触底回弹至合理位置

2022年物业股随地产面下行持续大幅下跌。年内,物业股股价整体跌幅达30.47%,市值一年蒸发近2000亿元,估值一度跌至10倍以来,为历史最低。对比房企、公用事业和行业国际巨头,2022年物业股估值普遍较低。

这次物业股的大幅下挫,主要诱因为地产端的拖累,实际上,物业行业仍是轻资产、现金流相对稳定、抗周期性强的行业,其基本属性并没有发生改变。当前,地产稳仍是物业股修复的关键,房地产融资政策“三支箭”等政策提振,房地产政策回暖,个别房企信用风险出清带来风险溢价下降,房地产市场有望企稳,加上物企的独立性的增强,市场对物企回血、稳定性增长等不确定情绪下降,物业股也将回归到更合理的位置。且经过该轮行业的震荡,投资者也更加理性的看待物业行业的发展,差异化的看待不同资源禀赋、特质特色和能力差异的物企,不同物企之间的估值也将发生分化。

基于上文的判断,我们认为未来行业利润平均增速预计不超过30%。基于此前对历年物业估值走势的研究,及影响因素等判断,预计物业板块估值会分化成两大类:一是对于综合实力强的行业头部、未来利润复合增长率能超越行业平均水平达到20-30%及以上的物企,成长性显著及具有商业等特色且体量在前列的物企,其估值预计主要集中在20-30倍;而对于业绩增速放缓、规模小、想象空间有限及仍受母公司拖累的物企,其估值预计主要集中在10-20倍。

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