物业:毛利率短期下行或加速行业出清

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2021-10-11 10:07

物业头条讯:

2021年中报季落下帷幕,截至9月末,除了个别企业延后发布业绩外,超50家登陆资本市场的物业服务企业已经全部披露完毕。

  整理上市物业服务企业的数据可以发现,各家企业规模与业绩不断提升,高增长的发展逻辑不变。业绩突出的背后,除了行业景气度的加持,更多取决于各家上市物企潜心蓄力、稳健布局、积极开拓增长点等带来的后续发展驱动力。

  上半年,上市物企积极调整发展战略,管理业态、收入构成等指标持续改善。同时,行业服务边界不断突破,从服务单个物业项目延伸至服务城市,服务类型亦从基础“四保一服”由浅至深,延伸到美居、保险等业主生活方面,行业空间再度拓宽。

  值得注意的是,尽管行业发展持续向好,但监于国内疫情反复,导致不少企业产生了超预期的物资及人工成本,叠加社保减免政策退坡影响,不少物业服务企业的毛利率、净利率有所下降,盈利能力遭受短期挑战。

  盈利能力分化,毛利率短期下降

  2021年上半年,物企持续调整业务结构,积极开展高盈利的业务,毛利润、净利润规模进一步提高。

  净利润方面,51家上市物企2021年上半年净利润总值为141.22亿元,同比增幅64.35%,盈利规模进一步扩大。同时,净利润均值为2.77亿元,仅15家在均值之上。

  由此可见,企业间分化越发显著。头部企业净利润最高值为碧桂园服务,达到21.13亿元,与净利润尾部企业的差值高达20.99亿元。

  受到业务规模限制,净利润的大小并不能直接反映出企业盈利能力。

  净利率方面,51家上市物企平均净利率为15.74%,目前最高企业为星盛商业,达32.3%。观点指数观察发现,专注于商管赛道的企业,净利率一般相对较高,如星盛商业、中骏商管、合景悠活等,同时部分规模较小、专注于运营的企业亦有着较高净利率水平。

  毛利率方面亦相似,2021年51家上市物企平均毛利率为30.63%,有28家物企毛利率在均值之上。同时以商管业务为特色的企业亦有着相对较高的毛利率,这也是带动企业布局该业态的重要驱动力之一。

  值得注意的是,与往年同期相比,51家上市物企2020年上半年毛利率均值为30.75%,2021年上半年毛利率均值较往年同期略微下降0.1个百分点。

  社保减免退坡对企业冲击有限,精细化运营是未来重要课题

  具体到企业来看,2021年上半年51家上市物企中有28家毛利率较去年同期下降,当中不乏碧桂园服务、雅生活等龙头物企。

  总览2021年上半年毛利率下降的企业,归纳下降的原因主要有两个,分别为社保减免政策以及开拓新业务导致短期毛利率波动。

  从营收、成本的增速情况亦能反映,部分毛利率下降的企业营业成本、期间费用大幅增加,成本增速大于营收增速,导致毛利率下降。去年受社保减免政策利好,物企短期毛利率得到提升,而当下在社保减免政策退坡后,企业真实盈利水平开始显现。

  此外,大部分企业均在财报中表示,未来将会持续挖掘高毛利社区增值服务,同时积极改善业务结构,提高盈利能力。

  不过,中小型物企精细化运作能力及智慧化投入有限,或导致部分规模较小的企业增长乏力,在行业发展进程中加速出清,为上市龙头物企带来收并购机遇。

  政策层面上,2021年4月北京市强调,将完善存量物管公司退出机制。业主更换物业公司难度将进一步降低,存量盘物业更换频率或相较之前更高,这有助于品牌效应高的规模物企加速第三方外拓渗透。

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