条例

营口市物业管理条例

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2019-08-25 09:42 我要评论( )

物业头条讯:

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第一章总则

第二章业主和业主组织

第三章前期物业与物业服务

第四章物业的使用与维护

第五章老旧住宅区改造与管理

第六章监督管理

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业管理行业发展,营造良好生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

第三条市、县(市)区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制,建立资金投入与保障机制,制定和落实物业服务扶持政策,促进物业服务行业健康发展。

第四条市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各县(市)区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作,并接受市物业行政主管部门的业务指导和监督。

市、县(市)区人民政府有关行政主管部门在各自职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

第五条物业服务行业协会应当依法制定和组织实施物业服务行业行为准则,组织业务培训,强化行业自律管理,促进行业诚信经营,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。

第六条鼓励物业服务管理向社会化、专业化、市场化、信息化、智能化方向发展,采用互联网、物联网等技术,提高物业管理和服务质量。

各地区应当根据本地实际,建设智能化物业管理平台,逐步实现物业网络化可视直观管理,推进业主决策电子投票系统建设。

第二章业主和业主组织

第七条房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主,享有法律、法规规定的业主权利,承担业主义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当以书面形式提交业主委员会和物业服务企业。

业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的,应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知业主委员会和物业服务企业。

第八条业主应当遵守有关法律、法规以及物业管理规约的规定,按时交纳物业服务费,不得以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费,不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

业主委员会由业主大会依法选举产生,接受业主的监督,执行业主大会的决定,依法履行职责。

业主大会、业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。

第十条建设规划将分期开发的建设项目划分在同一个物业管理区域的,先期开发部分符合《辽宁省物业管理条例》规定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十一条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共用部位、共用设施设备每半年的使用和经营所得收支情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的年度收支情况;

(八)物业服务费年度收缴情况;

(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

未按规定进行公布的,辖区街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

第十二条业主委员会委员除不得有《辽宁省物业管理条例》第三十七条第一款规定的行为外,还不得有下列行为:

(一)阻挠其他业主委员会委员履行职责;

(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员资格。

第十三条业主委员会应当在银行开立账户管理业主共有资金,建立规范的财务、印章、档案监督管理制度,妥善保管财务原始凭证、相关会计资料及档案。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等应当按照财务要求分别建账管理。

第十四条县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、物业服务行业协会,应当对业主委员会委员、候补委员进行物业管理法律法规、业务知识及职业道德等岗前培训和定期培训,提高相关人员的物业管理水平。

第十五条住宅小区有下列情形之一的,由辖区街道办事处或者乡镇人民政府组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经辖区街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的;

(三)原业主委员会任期届满,新一届业主委员会尚未选举产生的;

(四)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经辖区街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第十六条物业管理委员会由业主代表以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位代表组成,人数为五至十一人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处或者乡镇人民政府在业主中推荐产生。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

第十七条物业管理委员会自成立之日起三十日内应当将成立情况书面告知物业所在地县(市)区物业行政主管部门。

物业管理委员会应于业主委员会依法成立之日起解散,并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。

第十八条经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以实行业主自行管理,街道办事处或者乡镇人民政府应当予以监督指导。实行自行管理的,应当将管理负责人、管理方案、收费标准、管理期限和法律责任等内容提交业主大会会议作出决定。

实行业主自行管理的物业管理区域内的电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

第三章前期物业与物业服务

第十九条建设单位应当在取得商品房预售许可证前,依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘,投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的,经县(市)区物业主管部门批准,可以采取协议方式选聘。

第二十条建设单位与其选聘的物业服务企业应当依法签订前期物业服务合同,前期物业服务合同应当包括以下主要内容:

(一)物业基本情况;

(二)物业服务事项、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、委托代收费事项;

(三)各分类分项服务的标准;

(四)调整物业服务收费的约定;

(五)物业服务质量的评估方式;

(六)物业服务用房的面积和位置;

(七)共用部位、共用设施设备清册;

(八)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算、分配和查询方式;

(九)违约责任及合同解除的条件;

(十)合同期限;

(十一)与前期物业服务有关的其他事项。

建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起三十日内,向物业所在地县(市)区物业主管部门备案。

前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。

第二十一条新建物业在交付使用二十日前,建设单位应当依法向物业服务企业移交国家规定的相关资料,并按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,邀请县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主代表,与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

经查验合格的,建设单位与物业服务企业签订承接查验协议,载明查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项,作为前期物业服务合同的补充协议。未经查验或者查验不合格的,物业服务企业不得承接物业。

第二十二条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行定期公示。内容发生变化的,应当及时更新:

(一)物业服务企业的营业执照、资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

(三)物业承接查验协议;

(四)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的安全事项;

(六)业主交纳物业服务费用情况;

(七)由物业服务企业负责的住宅专项维修资金使用情况;

(八)物业服务企业利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

(九)其他应当公布的信息。

前款第七、八项规定的内容,应当每半年公布一次。

业主对公示内容有异议的,可以向物业服务企业提出,物业服务企业应当予以答复。

第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价,其他物业服务收费实行市场调节价。

物业服务收费管理办法由市人民政府价格主管部门会同市物业主管部门依法制定。

第二十四条物业服务企业依照物业服务合同约定履行义务的,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以督促其限期交纳,并按照物业服务合同约定收取违约金;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行,并按照有关规定将其纳入失信被执行人名单。

业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的,应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。

第二十五条物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由,减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,限制业主合理使用共用设施和共用部位;不得以停水、停电、停气、停热、停电梯、捆绑收费、阻碍业主进入物业管理区域等方式,强迫业主交纳物业服务费。

第二十六条物业服务企业及其工作人员不得有下列行为:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金和其他业主共有资金;

(二)擅自改变物业管理用房、共有物业用途;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(五)擅自处分业主共有财产;

(六)损害业主利益以及法律、法规禁止的其他行为。

第二十七条物业服务企业应当制定物业管理区域内公共秩序维护制度和突发事件应急预案,发生事故及时采取措施,并立即向相关部门和单位报告,配合其做好突发事件的处置工作。

第四章物业的使用与维护

第二十八条业主和物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

第二十九条物业管理区域内不得有下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋建筑主体结构、承重结构;

(二)擅自在非承重外墙上开门窗、开挖或者扩建地下室;

(三)存放、铺设超过楼板负荷的物品;

(四)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

(五)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房;

(六)侵占或者破坏绿地、道路、活动场所等公共区域;

(七)违反规定在楼道内堆放杂物;

(八)以停放车辆等方式阻塞道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序;

(九)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道;

(十)私拉电线给电动车充电;

(十一)随意弃置垃圾、排放污染物、高空抛物;

(十二)影响其他业主正常采光、通风;

(十三)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

对违反前款规定的行为,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告相关行政管理部门。相关行政管理部门接到报告后,应当及时依法处理。

第三十条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业,并结清转让前的物业服务费。

第三十一条业主、物业使用人对物业进行装饰、装修前,应当告知相邻业主,同时到物业服务企业登记并签订装饰装修协议。装饰装修协议应当载明装修禁止事项和注意事项。

物业服务企业发现业主有违反装饰装修协议的行为,应当及时制止,并报告相关行政管理部门。

第三十二条物业管理区域内确需占用业主共有道路、场地设置停车泊位的,由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等,建设单位或者物业服务企业不得销售或者变相销售。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,应当单独建账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有,具体比例由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第三十三条建设单位应当按照规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修责任。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同负责维修、养护,合同约定由业主共同维修的,按照规定使用住宅专项维修资金;未交存住宅专项维修资金的,由相关业主共同承担。

业主应当在办理房屋入住手续前,按照规定交存首期住宅专项维修资金。

第三十四条物业保修期满后,对危及使用安全的共用部位、共用设施设备进行维修,需要立即使用住宅专项维修资金的,依照国家、省有关规定执行。

第三十五条住宅专项维修资金不得挪作他用,不得虚报、多报维修项目套取住宅专项维修资金,使用情况应当每半年向业主公布一次。

第三十六条未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足尚未及时筹集的,共用设施设备发生维修费用时,由维修所涉及的业主按照各自物业的建筑面积比例承担。

第三十七条未交或者拒不续交住宅专项维修资金的业主,由物业行政主管部门责令其限期交纳,经两次催收仍不交纳的,可以通过公告催交,公告期满仍不交纳的,业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十八条业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当退还业主。

第三十九条物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位因对专业经营设施设备及相关管线进行维修、养护和更新,需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路和场地的,应当于施工前在物业管理区域内显著位置公告,施工时采取安全警示和保障措施,施工后及时恢复原状。

第四十条住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,经依法组织验收合格后,移交给相关专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。接收后,专业经营单位负责终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的运行、维修、养护和更新,相关费用依法计入成本。

第五章老旧住宅区改造与管理

第四十一条对交付时间长、附属配套设施设备不齐全或者陈旧破损,不能达到应有的使用功能,因客观原因未实施物业管理的老旧住宅区,市、县(市)区物业行政主管部门应当制定综合改造和管理的中长期规划及年度计划,有计划地实施综合改造,改善老旧住宅区综合环境,改造所需资金由各级财政承担。

老旧住宅区的范围由市、县(市)区人民政府确定并公布。

第四十二条县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区业主召开业主大会,选举业主委员会,明确管理模式,落实改造管理方案,制订管理规约。

第四十三条无法选聘物业服务企业或者开展自行管理的老旧住宅区,由街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的社区居(村)民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由全体业主分摊。

市、县(市)区人民政府应当鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务,对老旧住宅区物业管理相关费用给予适当补贴。

第四十四条市、县(市)区人民政府应当指导、扶持社区居(村)民委员会的物业管理工作。人力资源和社会保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程,给予相应的优惠政策。相关专业经营单位要按照责任分工,做好老旧住宅区内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的管理与服务。

第六章监督管理

第四十五条市物业行政主管部门履行下列职责:

(一)组织实施物业管理的法律、法规,执行国家关于物业管理的有关规定;

(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;

(三)指导、协调各县(市)区物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、物业服务行业协会等依法开展物业管理相关工作;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第四十六条县(市)区物业行政主管部门履行下列职责:

(一)负责住宅小区物业管理(含前期物业管理)招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;

(二)指导和配合属地人民政府做好业主自治组织筹建、业主委员会换届及日常工作的监督;

(三)负责对物业服务企业的日常监督及信用信息进行核查管理;

(四)指导和协调老旧住宅区物业管理工作;

(五)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

(六)负责住宅专项维修资金的监督管理。

第四十七条各相关部门按照各自职责,做好下列工作:

(一)发展改革主管部门负责住宅前期物业服务收费指导价格制定;

(二)公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对住宅小区内房屋承租人进行登记管理,监督住宅小区的技防设施建设和管理,加强住宅小区出入口和周边道路机动车停放管理;

(三)民政主管部门负责对社区居(村)民委员会、业主委员会等基层自治组织的指导监督,监督住宅小区配套用房的使用,指导街道办事处、居(村)民委员会做好物业管理区域内的民政设施建设;

(四)财政主管部门负责本级物业行政主管部门日常经费审核、拨付等工作;

(五)市场监督管理部门负责依法对物业服务企业经营行为进行监督管理,依法查处物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况以及其他价格违法违规行为;

(六)自然资源主管部门负责新建住宅小区物业用房、停车位等配套设施的规划监管及规划核实工作,协助收缴、续交、补交住宅专项维修资金,协助办理住宅专项维修资金过户登记;

(七)生态环境主管部门负责对违法排放废水、废气、废物、噪声等环境污染行为的监督检查;

(八)住房和城乡建设主管部门(城市管理综合执法部门)负责查处违法建设、毁坏绿地以及违反城乡规划、市容、环境卫生管理等违法行为。

第四十八条推进建立物业服务第三方评估机制。物业行政主管部门、业主、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,对物业服务收费、物业服务质量进行评估。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第四十九条市、县(市)区物业行政主管部门应当建立企业信用档案,通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管,开展企业信用考评,定期向社会公布。物业服务企业不履行本条例规定的义务或者受到行政处罚的,应当录入企业信用档案。

物业服务企业信用管理办法,由市物业行政主管部门另行制定。

第五十条物业服务企业及其工作人员有下列行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案:

(一)在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;

(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;

(四)泄露业主信息的;

(五)承接物业未进行查验的;

(六)擅自提高物业服务收费标准的;

(七)擅自处分属于业主共有部分的经营收益的;

(八)未按规定在物业管理区域内公示有关信息的;

(九)对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的;

(十)通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益的;

(十一)未履行物业服务合同的约定,减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的;

(十二)法律、法规规定侵害业主权益的其他情形。

第五十一条市、县(市)区物业行政主管部门应当建立物业管理投诉制度,公布投诉方式,接受并及时处理业主、业主委员会、物业使用人的投诉,及时回复处理结果。

第七章法律责任

第五十二条违反本条例规定的行为,法律、法规、规章已有法律责任规定的,从其规定。

第五十三条违反本条例第十九条规定,住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由物业行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款。

第五十四条违反本条例第二十二条规定,物业服务企业未公示相关信息的,由物业行政主管部门责令限期改正,拒不改正的,处二万元罚款。

第五十五条违反本条例第二十六条规定,物业服务企业及其工作人员泄露业主资料的,由物业行政主管部门对物业服务企业处二万元以上五万元以下罚款。

第五十六条违反本条例第二十七条规定,物业服务企业未制定安全防范应急预案的,由物业行政主管部门责令限期改正,拒不改正的,处二万元以上五万元以下罚款。

第五十七条违反本条例第二十九条第一款第二项规定的,由住房和城乡建设部门责令限期改正,恢复原状,处二万元以上五万元以下罚款。

违反本条例第二十九条第一款第三、四项规定的,由住房和城乡建设部门责令限期改正,恢复原状,处一千元罚款。

违反本条例第二十九条第一款第七项规定的,由住房和城乡建设部门责令限期改正,拒不改正的,处二百元罚款。

违反本条例第二十九条第一款第十一项规定高空抛物的,由住房和城乡建设部门处二百元罚款。

第五十八条违反本条例第三十五条规定,物业服务企业挪用住宅专项维修资金,虚报、多报维修项目套取住宅专项维修资金的,由物业行政主管部门追缴资金,没收违法所得,并处挪用、虚报、多报金额两倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十九条物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员在物业监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其主管部门或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第八章附则

第六十条本条例自年月日起施行。

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