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黄山市物业管理规定发布(草案)2020年开始施行

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2019-07-19 10:32 我要评论( )

物业头条讯:

6月19日,黄山市司法局发布《黄山市物业管理规定(草案征求意见稿)》,公开征求社会公众意见。

起止时间:

2019年6月19日至7月5日。

提出意见的方式:

1.信函方式。将书面意见寄至黄山市司法局地方立法科(邮政编码:245000),并请在信封上注明《黄山市物业管理规定》。

2.电邮方式。将书面意见邮至hssfbgs@163.com。

3.电话方式。直接通过电话与市司法局地方立法科联系,联系电话2333711,联系人章若竹。

附件:黄山市物业管理规定(草案)(征求意见稿)

第一章 总则

第一条(立法目的及依据)为了规范本市物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和有关法律法规规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条(适用范围及概念)本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

本规定所称物业管理是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条(物业管理工作机制)物业管理工作实行条块结合、属地管理。街道办事处(乡镇人民政府)和社区居(村)民委员会应当设置物业管理专门机构,配备专职物业管理人员,保障物业管理工作落到实处。

加强党建引领,以基层党组织建设推进物业管理工作,发挥社区党组织、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业在物业管理中的主体作用。

第四条(市物业主管部门职责)市物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

(二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;

(三)组织开展物业管理从业人员岗位培训;

(四)建立物业管理专家库;

(五)建立物业服务企业信用档案,监督检查物业管理活动,组织开展物业服务企业信用评定;

(六)指导县(区)物业管理行政主管部门开展物业管理相关工作;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第五条(县(区)物业管理行政主管部门职责)县(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)指导街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会开展物业管理工作;

(二)负责对物业招投标活动的监督管理;

(三)指导和监督物业服务用房的配建和使用,以及物业承接查验备案工作;

(三)负责房屋专项维修资金的归集、使用审核;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第六条(街道办事处职责)街道办事处(乡镇人民政府)履行以下职责:

(一)组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会的选举、备案工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(二)组织召集本辖区内物业管理联席会议,协调相关部门解决物业管理工作中出现的重大问题;

(三)负责调解物业管理活动中的矛盾纠纷;

(四)协调和监督老旧小区物业管理。

居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理的相关工作。

第七条(相关职能部门职责)市、县(区)公安、民政、财政、司法、生态环境、自然资源和规划、市场监督、人防、应急、数据资源等主管部门,按照各自职责,做好物业管理相关工作。

第八条(物业管理评估制度)建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第九条(业主的确定)房屋的所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理和服务中视为业主。已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约(临时管理规约)行使权利,履行义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当以书面形式提交。

第十条(物业管理区划分)一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。新建物业,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域。

本办法实施前,物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。

第十一条(业主大会成立)物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当向街道办事处(乡镇人民政府)、县(区)物业管理行政主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请,并按照《安徽省物业管理条例》的规定报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料。

小区20%以上业主公开联名,可以向街道办事处(乡镇人民政府)、县(区)物业管理行政主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。

第十二条(业主大会筹备组要求)符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告四十五日内,指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会代表组成,人数为五至九人单数组成,其中业主代表由居(村)民委员会组织业主推荐,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,并应当符合本规定中业主委员会委员任职条件。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。建设单位不派员参加的,不影响筹备组的成立。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位在办理房屋所有权首次登记前,应当将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专门账户。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受业主监督。

第十三条(业主大会筹备组职能)筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。逾期未召开首次业主大会会议的,或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的,筹备组自行解散。筹备组中业主代表资格参照业主委员会候选人条件。

筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时,筹备组决定在未当选的候选人中及时补选一次的,筹备组工作期限可以延长一个月。

筹备组在业主委员会成立后自行解散。

第十四条(业主大会一般规定)物业管理区域内的全体业主成立业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主通过业主大会表决决定委托物业服务企业管理或自行管理。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

在规定的期限内未参与表决的业主,在明确告知的情况下,视同放弃投票权。

第十五条(业主代表大会)物业管理区域内业主人数超过三百户的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表,成立业主代表大会,履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过三十户。业主代表的任职条件参照本规定中业主委员会委员的任职条件,任期与业主委员会委员一致。

业主代表在参加业主代表大会会议前,应当就业主代表大会会议拟讨论的事项充分听取所代表业主的意见;涉及事项需要业主书面投票表决的,应当征得业主本人对表决意见的签字确认。业主可以列席业主代表大会会议。业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主代表大会会议的,其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力,对全体业主具有约束力。

提倡采用信息化技术手段改进业主大会或者业主代表大会表决方式。

第十六条(业主大会监事会)业主大会可以根据工作需要设立监事,三名以上监事可以成立监事会。

监事可以是业主,也可以是居(村)民委员会成员,业主委员会委员不得兼任监事。成立监事会的,其中业主成员人数不少于监事会成员的三分之二。监事任期与业主委员会委员一致。

监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责,不干预业主委员会的日常工作。监事不领取报酬和补贴。

监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。

第十七条 (主管部门督促成立业主大会)县(区)物业管理主管部门对符合召开首次业主大会会议条件的住宅小区,应当督促建设单位及时向街道办事处(乡镇人民政府)移交相关资料,提出召开首次业主大会会议的申请;督促、指导街道办事处(镇人民政府)及时组织筹备成立业主大会。

自然资源和规划、住房和城乡建设、人防、消防等单位,应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

第十八条(业主委员会一般规定)业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期一般不超过五年,可以连选连任。

经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。业主委员会委员可以有工作补贴,执行秘书可以有工作报酬。工作补贴和工作报酬的标准由业主大会议事规则规定。

业主委员会可以设立候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时,由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售物业时,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第十九条(业主委员会禁止行为)业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;

(三)发布蓄意引导业主拒缴物业费、不利于物业管理等有误导性的信息;打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

(四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(五)未经业主大会决定,擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

(六)骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产;

(七)索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

(八)其他侵害业主合法权益的行为。

第二十条(业主委员会候选人条件)业主委员会委员应当由本物业管理区域内具有完全民事行为能力,遵守业主大会决定、管理规约、议事规则,履行业主义务,热心公益、责任心强、公正廉洁、有社会公信力,身体健康、具有一定组织协调能力和必要工作时间能正常履行业主委员会委员职责的业主担任。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的;

(二)有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;

(三)未按照规定交纳物业服务费用、汽车停放费和房屋专项维修资金等相关费用且未及时改正的;

(四)违反房屋出租有关使用功能、消防安全管理等规定的;

(五)在物业管理区域内牟取不正当利益,或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益的;

(六)被业主大会罢免、终止职务不满三年的;

(七)被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的;

(八)参与非法组织、非法上访或者聚众滋事,影响社会稳定的;

(九)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正等不适宜担任业主委员会委员的情形。

有前款情形之一,已担任业主委员会委员的,由业主大会或者由业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其资格,并在物业管理区域内显著位置公告。

业主认为业主委员会委员不符合规定条件的,可以向业主大会、业主委员会提出异议,也可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出异议,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

支持符合条件的居(村)民委员会成员通过法定程序担任业主委员会成员。鼓励符合条件的业主委员会成立党组织。

第二十一条(业委会开设基本账户)业主大会或者业主委员会依法向县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案,持备案证明开设基本账户,并向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主大会印章根据业主大会的决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

业主大会印章由属地街道办事处(乡镇人民政府)代为保管;业主委员会印章由业主委员会保管。

第二十二条(业主委员会换届)业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举,并书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。

街道办事处(乡镇人民政府)指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成可以参照首次业主大会筹备组。

换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用房屋专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届选举的,由街道办事处(乡镇人民政府)指导所在地的居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

移交过程中出现治安事件的,公安机关应当依法及时处理。

第二十三条(业主委员会主任离任审计制度)推行业主委员会主任离任审计制度,审计事项由业主大会或者街道办事处(乡镇人民政府)决定,审计结果应当予以公告。业主大会决定审计的,审计费用在业主共有资金中支出;街道办事处(乡镇人民政府)决定审计的,审计费用从地方政府物业管理经费中支出。

第二十四条(物业管理委员会成立条件)物业管理区域内有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的;

(四)业主委员会不履行职责六个月以上,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后,调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。

第二十五条(物业管理委员会委员构成)物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会应当由五至十一人的单数组成,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中业主成员的任职资格应当符合本规定业主委员会委员任职条件。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第二十六条(物业管理委员会职责)物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会代行业主大会职责的,应当就物业管理重大事项征求全体业主意见,形成业主共同决定,并在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

符合业主大会成立条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

第三章 前期物业管理

第二十七条(前期物业管理)新建物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订书面的前期物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经所在地物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

建设单位销售物业时,不得承诺减免物业服务费。

第二十八条(前期物业服务开办费)建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、承接查验费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定,并在前期物业服务合同中进行约定。

第二十九条(物业承接查验)新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

承接查验应当邀请业主代表参加,可以聘请物业服务第三方评估机构协助进行。

第三十条(物业承接查验档案移交)建设单位在办理承接查验时,应当按照《安徽省物业管理条例》的规定向物业服务企业移交相关资料以及物业服务用房、共用设施设备清单等。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房、物业服务经营性用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。无业主委员会的,移交居(村)民委员会。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。物业交付时,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

第三十一条(物业企业备案)物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持向县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理物业备案手续。报送文件齐全、符合法定形式的,县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当予以备案。

第三十二条(物业服务用房)建设单位为新建物业无偿配置物业服务用房。具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注,并在项目经济指标中注明其面积。

物业服务用房的配置应当符合《安徽省物业管理条例》规定且应当满足下列要求:

(一)经营性用房的比例不得少于物业服务用房的20%,业主委员会办公用房建筑面积为20~30平方米。

(二)物业服务用房净高不少于2.4米,具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内净高不足2.4米等不符合办公条件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业服务用房。

第三十三条(前期物业服务企业更换)前期物业管理期间,有下列情形之一的,街道办事处(乡镇人民政府)或建设单位应当按照本规定重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿意续签合同的;

(二)物业服务不符合履约标准,建设单位要求限期整改,物业服务企业逾期拒不整改,或者整改达不到要求,建设单位依法依约提前解除合同的;

(三)物业服务企业擅自退出的;

(四)物业服务企业被吊销营业执照的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前,建设单位或街道办事处(乡镇人民政府)应当将物业服务内容、服务标准和收费标准等内容,在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五天。持反对意见的业主占已销售房屋总面积半数以下且占已销售总人数半数以下的,视为同意。重新选聘前期物业服务企业的相关费用由建设单位承担。

第三十四条(前期物业服务企业退出)前期物业管理期间,物业服务企业因故终止合同的,提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时按照规定程序选聘物业服务企业继续管理小区,物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定执行。新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会,建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的,物业服务企业退出物业管理区域三个月前,应当书面告知业主及街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在物业服务企业退出前,组织成立业主大会,决定管理模式。

第四章 物业服务

第三十五条(物业服务企业管理)物业服务企业应当具备为业主提供专业服务的能力,并按照规定在承接项目前,将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。

物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。

实行物业服务项目负责人责任制,物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派或者更换物业项目负责人。物业服务企业更换物业项目负责人,应当书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会。

第三十六条(外地物业服务企业备案)外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的,在接管项目前应当到市物业管理行政主管部门备案,接受当地物业管理行政主管部门的监督。

第三十七条(物业服务企业选聘)提倡业主大会通过政府公共资源交易平台或者统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业。

业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。评估结果可以作为业主大会是否续聘物业服务企业的依据。

物业服务企业应当配合评估活动。

第三十八条(物业服务合同)业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时,应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的共同决议和业主委员会备案情况。

物业服务企业应当在合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

第三十九条(物业服务企业职责)物业服务企业应当将物业服务合同约定的物业服务企业名称、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示,主动接受监督。业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。

物业服务企业可以以座谈会、组织参观设施设备房等方式,与业主及时沟通物业服务合同履行情况。

物业服务企业不得以业主不交纳物业服务费为由,实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为,以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。

物业服务企业应采用新技术、新方法,推进智能化技术和装备在物业服务领域的应用,降低物业能耗、物耗,不断提高管理和服务水平,推动生活方式绿色化。

第四十条(物业服务企业安全防范)物业服务企业应当在消防通道、消防救援场地和消防救援窗口设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位、重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。

物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案,及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处(乡镇人民政府)或者相关部门、专业经营单位报告:

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;

(二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(四)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

(五)发生群体性事件;

(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第四十一条(物业服务合同届满)物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当及时告知物业服务企业。

业主大会在选聘新的物业服务企业时,约定的物业服务费不应低于政府指导价或者相关部门制定的控制价。确需降低标准的,应当向街道办事处(乡镇人民政府)作出书面说明。

第四十二条(物业项目退出情形)物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域:

(一)物业服务合同依法、依约解除的;

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的;

(三)依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第四十三条(物业服务收费)物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则,根据物业的种类、特点以及物业服务阶段,前期物业实行政府指导价,前期物业结束后实行市场调节价。实行政府指导价的,物业服务收费基准价及浮动幅度由价格主管部门会同物业主管部门依法制定。

第四十四条(物业公共服务费)物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。对于实行包干制收费的物业服务企业,每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。

物业服务企业应当将不低于物业服务费10%的部分单独列账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按有关规定移交。

第四十五条(业主缴纳物业服务费用)业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务合同中约定有滞纳金的,滞纳金与物业服务费用一并缴纳。物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

已竣工但尚未出售的房屋(车位)和已出售但尚未交付物业买受人的房屋(车位),物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。

物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十六条(业主自行管理)经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的监督指导下由业主自行管理。

实行物业自行管理,成立业主大会的,或成立物业管理委员会的,应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议或物业管理委员会会议表决;未成立业主大会的和物业管理委员会的,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当引导成立业主自行管理小组。

业主自行管理小组一般由3-5人的单数组成,设组长一名,由业主自荐或社区居(村)委会推荐产生。业主自行管理小组参照业主委员会履行职责,在街道办事处(乡镇人民政府)备案后刻印公章,开设银行账户。

成立业主自行管理小组的小区,应在街道办事处(乡镇人民政府)指导下尽早成立物业管理委员会或业主大会。

第四十七条(老旧住宅区物业管理)市、县(区)人民政府应加强对老旧住宅区改造。对老旧住宅区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

对于不具备物业管理条件的老旧小区,社区居(村)委会可以建立社区物业服务中心,为老旧小区的环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。

第五章 物业的使用与维护

第四十八条(物业管理区域禁止行为)业主、物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

(五)擅自改变房屋外观;

(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(八)损坏公共绿化及其附属设施;

(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;

(十)违反规定停放车辆;

(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十二)违反规定饲养动物;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第四十九条(装饰装修管理)业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当告知其房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修活动的巡查,发现违规装修的,应当予以制止;制止无效的,及时报告有关主管部门。业主、物业使用人对物业服务企业巡查应当予以配合。

业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定进行违规装修的,物业服务企业应当及时制止,向有关行政主管部门报告;对拒不改正的,物业服务企业有权按照管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第五十条(安全隐患排除)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对共用部分定期进行检查、养护、维修。出现影响观瞻、危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情形时,物业服务企业应当及时维修、养护并采取必要措施实行安全防范。

物业服务企业或业主委员会对物业共用部分进行维修养护时,相关业主和物业使用人应当给予配合。因阻挠维修、养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复并赔偿损失。

业主专有部分存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第五十一条(车位车库管理)物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

第五十二条(共有场地停车管理)任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。占用共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于物业区域内的业主共有,应优先供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。

车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定,不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定行驶、停放,影响物业管理区域道路通行或者公共安全的,物业服务企业有权按合同或管理规约的约定请求物业所在地的公安部门协助处理,由此产生的费用由车主承担。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库无法满足业主需求的,经业主大会同意,并经相关部门批准后,可以占用业主共有道路、其他场地或改造绿地施划停车位,施划的停车位应当符合通行和消防安全。规划、消防、公安交通管理等部门应当加强对施划停车位的指导。

公安、消防、应急、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

第五十三条(共用设施和场地管理)利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。

因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘相关共用设施和场地的,应当事先书面告知物业服务企业和业主委员会,按有关规定报相关部门批准后方可施工,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当给予相应赔偿。

第五十四条(人民防空工程管理)物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。

人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

人民防空工程的使用应当经市、县(区)人民防空行政主管部门批准同意,符合安全、防火等管理规定,不得影响战时使用效能。

第五十五条(公共收益管理)物业管理区域的公共经营收益属于全体业主共有。公共经营收益应当单独列账,不得擅自挪用,不得以个人名义进行存储和管理。

业主大会成立前,公共经营收益由物业服务企业和居(村)民委员会共同管理,公共经营收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。业主大会成立后,公共经营收益由业主委员会和居(村)民委员会共同管理,公共经营收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。公共收益的收支情况每半年公布一次,接受业主监督。

第五十六条(紧急使用专项维修资金事项)物业专项维修资金的使用应当遵守《黄山市房屋专项维修资金管理办法》的规定。发生下列危及安全情形之一,需要使用物业专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金监管部门审核后,直接申请使用:

(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)消防设施损坏的;

(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

(五)楼体外立面有脱落危险的;

(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(七)二次供水设施损坏的;

(八)其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的物业专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第五十七条(转让出租物业要求)业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖或者租赁合同签订之日起十五日内,将买卖或者出租相关情况和信息告知物业服务企业、业主委员会。

第六章 信用和监督管理

第五十八条(物业服务企业信用管理)市、县(区)物业管理行政主管部门应当建立健全物业管理信用体系,对物业服务企业实行动态管理;对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准进行年度考评。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,列入企业黑名单,两年内不得在本市内承接新的项目;失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业管理混乱的;

(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(四)泄露业主信息的;

(五)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

(六)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

(七)其他违反法律、法规规定情形的。

第五十九条(物业负责人失信)物业服务负责人、项目负责人有本规定第六十条行为的,录入市物业管理信用信息系统。

第六十条(个人失信)业主委员会委员、物业管理委员会委员有本规定第二十一条行为的,录入市物业管理信用信息系统。

第六十一条(物业服务企业违约)物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,录入市物业管理信用信息系统。

第六十二条(业主拒缴物业费责任)业主未按照合同约定缴纳物业服务费的,物业服务企业可以督促其限期缴纳;逾期不缴纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

第六十三条(业委会问责制度)业主委员会未按照规定履行职责的,街道办事处(乡镇人民政府)或社区居(村)民委员会应当约谈业主委员会。

第六十四条(物业服务投诉受理制度)县(区)物业管理行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理,涉及自然资源和规划、市场监督、公安、生态环境、人防、民政、应急、司法等部门依法处理的投诉,应当在15个工作日内移交相关部门处理并告知投诉者。

(一)物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的;

(二)物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的;

(三)物业服务企业未经业主大会同意,擅自改变物业服务用房用,途的;

(四)物业服务企业挪用物业专项维修资金的;

(五)物业服务企业未经业主大会同意,擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;

(六)物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的;

(七)物业服务企业或建设单位与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通,以不正当手段围标、串标、违法中标的;

(八)物业服务合同终止时,不按照规定移交物业服务用房和有关资料的;

(九)未按照公共秩序、治安消防基本要求管理物业的;

(十)法律、法规规定的其他情形。

第六十五条(综合执法进小区)市、县(区)相关部门应当依法履行职责,落实执法管理进住宅小区的要求,做好下列工作:

(一)城市管理主管部门依法查处违反物业管理法律、法规以及违法搭建、破坏城市及物业管理区域容貌、制造社会生活噪声和建筑施工噪声、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等违法行为;

(二)公安机关负责物业管理区域内的治安管理,依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为;监督检查安防设施的设置及维护;指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置,参与停车矛盾纠纷处理;协助开展房屋租赁的监督管理;

(三)城乡建设主管部门负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任;按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉;

(四)市场监督管理主管部门负责物业管理区域内特种设备安全、食品药品安全、违法经营活动等方面的监督管理;负责物业服务收费行为的监督管理,落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制,依法查处物业管理中的价格违法行为;

(五)消防主管部门负责物业服务企业履行消防安全职责情况的监督检查,依法查处影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为;

(六)生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理,依法查处违反环境保护法律、法规的行为;

(七)民政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案。

(八)司法主管部门指导、协助物业主管部门建立物业纠纷调解组织,负责指导物业纠纷调解组织和社区的物业纠纷调解工作,会同相关部门督查物业纠纷化解机制的落实;调查研究审判物业案件工作中适用法律、执行政策的疑难问题,提出解决问题的办法、意见和司法建议。

第六十六条(物业管理联席会议制度)实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集,区(县)人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会未依法换届;

(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

(四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的相关事项。

街道办事处(乡镇人民政府)与物业管理、公安、民政等部门应当建立健全信息共享机制,互相通报物业管理信息。

第七章 法律责任

第六十七条(建设单位未按照规定配置物业服务用房)违反本规定第三十二条规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,应给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十八条(建设单位违规租售车位)违反本规定第五十二条规定,建设单位拒绝出租车位、车库的;将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主,或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过一年的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第六十九条(物业企业未履行职责)物业服务企业违反本规定的规定,具有以下行为之一的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以一万元以上三万元以下罚款:

(一)违反本规定第二十九条规定,物业服务企业未履行承接查验义务;

(二)违反本规定第三十八条规定,物业服务企业未将物业服务合同备案;

(三)违反本规定第三十九条规定,物业服务企业减少物业服务内容,降低服务质量;中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为;

(四)违反本规定第五十一条规定,物业服务企业对物业管理区域禁止行为未及时劝阻、制止,未及时向相关部门和业主委员会报告,严重影响业主和物业使用人正常生活的。

第七十条(物业企业价格违法)违反本规定第四十三条规定,物业服务企业擅自调整约定的物业服务收费标准的,由市、县(区)价格主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

第七十一条(擅自利用公共部分)违反本规定第五十三条规定,物业服务企业、业主委员会未经业主大会许可,擅自利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正,所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。逾期未改正的,对物业服务企业处一万元以上三万元以下罚款;对业主委员会负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,进行通报批评。

第七十二条(违反公共收益规定)违反本规定第五十五条规定,物业服务企业对公共收益未单独立账,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。业主委员会对公共收益未单独立账,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正;逾期未改正的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分。

第七十三条(第三方评估机构违规)违反本规定第八条第二款规定,物业服务第三方评估机构出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,处三万元以上五万元以下罚款,并予以公示;造成当事人损失的,承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十四条(主管部门等人员违规)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、相关主管部门、居(村)民委员会以及其他受委托从事公务的人员和业主委员会成员违反本规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十五条(执法主体)本规定规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的,依照其规定执行。

第八章 附则

第七十六条(概念解释)本条例下列用语的含义为:

(一)“物业使用人”是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(二)“前期物业管理”是指物业交付后至业主大会成立之前进行的物业管理。

(三)“公共收益”是指利用物业共有部位、共有 设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

(四)“自行管理小区”是指未聘请物业服务企业从事物业服务,业主采取自行管理或者委托其他管理人管理的物业管理的小区。

第七十七条(参照执行)非住宅物业的管理参照本规定执行。

第七十八条(施行时间)本规定自2020年 1月 1日起施行。

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