物业头条讯:

淄房发〔2018〕34号

 

各区县房管局，高新区房管处、经开区建设局、文昌湖城乡建设局：

 为进一步加强全市物业服务行业信用体系建设，构建以信用为核心的新型市场监管体制，根据国家、省、市有关物业管理和信用建设的一系列要求，我局制定了《淄博市物业服务企业信用档案与评级管理办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。

 各区县在执行中遇到的问题，请及时与我局联系。

                    

 

 

 

                                                          淄博市房产管理局

                                                            2018年4月26日

淄博市物业服务企业信用档案与评级

 

管理办法（试行）

第一章总则

第一条  为推进物业服务行业信用体系建设，促进物业服务企业诚信自律，强化信用约束，构建以信用为核心的新型市场监管体制，促进物业服务行业健康发展，根据《山东省物业管理条例》、《山东省公共信用信息管理办法》、《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法（试行）》、《淄博市公共信用信息管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  在本市行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业，按照本办法规定参加信用档案与评级管理。一般以独立法人为单位建立信用档案，进行信用评级；有分支机构的，统一纳入设立该分支机构的企业管理。外埠来淄物业服务企业，由分支机构注册地物业主管部门负责其信用档案与评级管理有关工作。

企业跨区县经营的，由企业工商注册地物业主管部门负责信用信息的归集、入档等工作。在工商注册地之外的项目，由项目所在地物业主管部门负责项目信息的审核等工作，通过“淄博市物业服务企业信用档案与评级管理系统”（以下简称“市物业信用系统”）推送到企业注册地物业主管部门。

第三条  本办法所称信用档案与评级管理，是指物业主管部门依据本办法规定，对物业服务企业在从事物业服务活动中形成的信用信息进行归集、入档、评级，确定其信用状况的活动。

第四条  市物业主管部门负责全市物业服务企业信用档案与评级管理工作和市物业信用系统的建设维护，实行全市统一的网络化管理。

区县物业主管部门负责本行政区内物业服务企业信用信息的归集、入档、评级等工作。通过市物业信用系统建立属地企业信息库和物业服务项目信息库，确定专人负责信用信息的录入、确认、归档、使用和日常维护管理。

镇人民政府（街道办事处）(以下简称“镇办”)负责本辖区内物业服务企业有关信用信息的采集工作。

第五条  淄博市物业管理协会应加强行业自律管理，负责行业自律信息的归集、推送及编写行业信用报告等工作。

第二章信用信息的归集、录入和审核

第六条  物业企业信用信息主要包括基础信息、优良信息和负面信息三类。

（一）基础信息

1.物业服务企业注册信息：企业名称、统一社会信用代码（营业执照、组织机构代码、税务登记号）、注册地、企业法定代表人姓名、企业法定代表人身份证号码、联系方式（网站、电子信箱、邮政编码、通讯地址、联系电话和联系人）等。

2.物业服务企业人员信息：主要包括从业人员基本情况等。

3.物业服务项目信息：主要包括物业服务项目名称、类型、地址、项目管理人员、建筑面积、物业服务用房面积、社区服务用房面积等。

（二）优良信息

是指物业服务企业遵纪守法，诚信经营，积极提升服务水平，获得各级政府及相关部门、行业协会的表彰及取得的成果等信息。主要包括：

1.各级党委、政府的表彰；

2.各级物业主管部门的表彰；

3.各级物业行业协会的表彰；

4.企业经营管理创新、创优、成果等；

5.市（含）以上新闻媒体发布的正面宣传信息；

6.其他优良业绩。

（三）负面信息

是指物业服务企业在从事物业服务活动中的违法违规信息，主要包括：

1.人民法院、仲裁机构生效的法律文书，确认物业服务企业承担过错责任的情况；

2.适用一般程序作出的行政处罚信息、行政强制执行信息；

3.各级物业主管部门或相关部门在日常执法检查中查处的物业服务企业违法违规行为，以及物业服务企业未按合同约定履行合同、破坏物业行业市场秩序和行业自律准则等；

4.经查实且在规定期限内未妥善解决的投诉举报、媒体曝光等；

5.因物业服务企业过错造成的生产安全事故、群体性事件、重大舆情等；

6.在市、区县、镇办组织的物业服务质量考核中发现问题，在限期内整改不到位的；

7.按规定组织的业主满意度测评，低于60%的；

8.其他违法违规行为。

第七条  信用信息归集渠道主要包括企业自行填报信息、各级物业主管部门和镇办日常监管信息、行业协会提供的自律信息、相关部门产生的信息等。

第八条  信用信息的归集应当遵守下列原则：

（一）物业服务企业应当按照国家和省市的要求如实、及时填报基础信息，并对信息的真实性、准确性、有效性、合法性负责，不得篡改、虚构信用信息；

（二）其他信用信息归集应当客观、公正、严谨、及时，保守国家秘密、保护商业秘密和个人隐私。

第九条  物业服务企业信用信息的录入审核按照下列程序进行：

（一）基础信息录入。由物业服务企业登录市物业信用系统自行填报，经注册地物业主管部门核实认定后录入归档。

基础信息实行日常动态管理，有关信息发生变更后，物业服务企业应当于变更之日起30日内通过市物业信用系统填报变更信息，经核实后录入归档。

新注册成立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，通过市物业信用系统录入企业基础信息。

（二）优良信息录入。物业服务企业提交相应材料，经注册地物业主管部门核查后，符合要求的，物业主管部门应于物业服务企业申请之日起5个工作日内录入归档。

（三）负面信息录入。物业主管部门获得负面信息后，应及时通知相关物业服务企业，确认负面信息情况。物业服务企业主动申报负面信息的，计算时可适当降低扣分分值。对刻意隐瞒负面信息的，从重扣分。负面信息问题当年未及时整改的，下一计分年度加重扣分。

物业服务企业对负面信息有异议的，应在收到通知之日起5个工作日内向物业主管部门和出具负面信息部门提出书面异议申请，并提供相应证据。物业主管部门在收到异议书面申请之日起5个工作日内做出是否采纳的决定，并将决定及时告知物业服务企业。

依据行政处罚决定书、人民法院或仲裁机构等出具的生效法律文书等产生的负面信息，物业主管部门不需要通知物业服务企业，可直接录入归档。

第十条  建立信用修复制度。鼓励物业服务企业对存在的问题积极进行整改，在本年度内，整改结果经物业主管部门确认，已经改正并消除原有不良影响的，经公示无异议后，取消原不良信息认定，修复企业信用分值，记入企业信用档案。

第十一条  作出负面信息单位依法变更或撤销有关负面信息决定的，物业服务企业向当地物业主管部门提出变更或者删除该不良记录的书面申请，物业主管部门应及时变更或删除。

第十二条  信用信息录入归档后，形成信用档案，任何单位和个人未经法定程序，不得擅自修改、增减、删除。

第十三条  物业主管部门要加强与发改、规划、城管执法、物价、公安、工商、审计、质监、法院、仲裁机构、税务、人民银行、金融机构、安全生产、公共资源交易等相关部门以及物业行业协会之间的互联互动，共享本辖区内物业服务企业的信用信息。

第三章   信用评级

第十四条  信用评级应当坚持公开、公平、公正、合法和审慎的原则。

第十五条  物业服务企业信用得分＝基础信息分值+优良信息分值-负面信息分值。市物业主管部门可根据国家和省市政策导向、行业发展需要等，合理调整《淄博市物业服务企业信用评分标准》关于评价具体内容、评价依据、分值比例和标准等事项。

第十六条  优良信息和负面信息积分计算周期，原则上按照信息的有效时限同步计算，从发文年份开始计算，具体到年；没有有效时限的，原则上当年有效。

第十七条  物业企业信用评价实行实时评价和年度评级两种方式。

（一）实时评价，是指市物业信用系统每天根据企业信用信息的变化，进行量化加减分，计算出企业即时信用记分，反映企业即时信用状况。

（二）年度评级，是指根据企业本年度信用记分情况，确定企业年度信用等级。

第十八条  年度评级计分计算从每年的1月1日起至12月31日止，周期届满，次年重新计算。分值按照《淄博市物业服务企业信用评分标准》执行，具体项目及标准通过市物业信用系统设置、录入、计算。

第十九条  年度评级按照信息叠加、企业自评、属地核定、系统生成步骤进行。

（一）信息叠加。每年1月份，市物业信用系统将物业主管部门和镇办日常管理中形成的企业信用信息，与行业协会等各个层面推送的信息，通过市物业信用系统自动归集叠加。

（二）企业自评。每年2月份，市物业信用系统开通企业自评窗口，物业服务企业对照《淄博市物业服务企业信用评分标准》（附件）逐项进行自评，初步确定企业的信用得分并上报。

（三）属地核定。每年3月份，按照属地管理原则，由区县物业主管部门审核企业自评的信用得分，审核合格并经公示无异议后，作为企业信用得分录入系统。

（四）系统生成。根据核定的企业信用得分，系统自动生成信用等级和信用报告。

第二十条  企业信用评级结果分为AAA级、AA级、A级、D级。具体标准如下：

信用分值在90分（含）以上的，信用等级为：AAA级；

信用分值在80分（含）至90分的，信用等级为：AA级；

信用分值在60分（含）至80分的，信用等级为：A级；

信用分值在60分以下的、列入“黑名单”的，信用等级为：D级。

未参加信用评价的，信用等级为：D级（缺失）。

未承接物业服务项目的，不予评级。

第二十一条  建立企业信用“黑名单”制度。物业服务企业列入“黑名单”事项包括：

（一）企业或企业主要负责人（董事长、总经理、法定代表人等）因物业服务企业原因，经人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；

（二）经司法机关或行政机关确认因物业服务企业全部责任或主要责任发生安全事故的；

（三）因物业服务企业过错引发群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；

（四）挪用、骗取、套用住宅专项维修资金的；

（五）因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；

（六）物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效法律文书、被物业主管部门及其他部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的，或者一年内累计有三次以上同一违规行为的；

（七）在信用等级评定中，弄虚作假，提供虚假资料，造成恶劣影响的；

（八）未按规定履行物业项目退出程序，擅自停止物业服务，或拒不退出物业项目、移交物业用房及相关资料的；

（九）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

（十）拒不参加信用评级的；

（十一）连续两年信用评级为D级的；

（十二）经物业主管部门认定的其他严重不良行为。

黑名单有效期为两年。

第二十二条  物业服务企业对信用得分和等级等有异议的，可在结果公布之日起10个工作日内向当地物业主管部门书面提出，逾期提出的，不予受理。

物业主管部门应当在收到书面异议之日起10个工作日内进行核查并书面答复。核查期间，应当对提出异议物业服务企业的信用得分和等级结果进行标注，直至异议处理结束。经核查确认有误的，应当及时予以纠正。

第二十三条  物业主管部门和镇办应设立投诉举报电话、邮箱等，受理对物业服务企业在信用档案、评级管理等方面的投诉举报，对查实的投诉举报，录入信用档案。

第四章   信用信息发布和应用

第二十四条  市物业主管部门在每年3月底前完成上一年度企业信用评分、评级工作，形成本地区全行业信用情况综合报告，并通过门户网站、协会网站、信用网站等将本行政区内物业服务企业信用信息公开发布。

第二十五条  企业根据需要可通过市物业信用系统打印信用档案、信用等级等情况，有关部门、单位可通过市物业信用系统查询物业服务企业信用档案和信用等级等情况。

第二十六条  物业服务企业信用信息公布期限如下：

（一）物业服务企业未注销前，基础信息长期公布；

（二）优良信息自发布之日起3年；

（三）负面信息自发布之日起5年；

（四）法律法规和规章另有规定的，从其规定；

（五）企业的优良信息和负面信息发布到期后不再公开，转为企业信用档案长久保存。

第二十七条  涉及企业商业秘密、个人隐私和法律法规规定应当保密的信息，不公开发布。

第二十八条  信用档案和评级结果主要用于以下方面：

（一）为业主选聘物业服务企业提供参考；

（二）作为前期物业管理招标的评标参考；

（三）作为物业管理项目评先树优的考评内容；

（四）作为出具企业诚信意见的参考依据；

（五）作为物业主管部门对物业服务企业实施行政监管工作的重要依据。

第二十九条  对信用等级AA级（含）以上的，在同等条件下可以依法采取下列激励措施：

（一）在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中，优先考虑，加大扶持力度；

（二）在政府采购等公共资源交易活动中，依法依约采取信用加分等措施；

（三）优先在政府网站等有关平台公开推介；

（四）在评先树优，招标投标中，依法依约给予加分奖励；

（五）在日常检查、专项检查中减少检查频次；

（六）按照规定可以采取的其他激励措施。

第三十条  对于信用等级为D级的，可以依法采取下列惩戒措施：

（一）在日常监管中列为重点监管对象，增加检查频次，加强现场核查等；

（二）在物业服务项目招投标时建议招标人注意企业信用情况；

（三）作为审核财政资金补助、税收优惠等政策扶持的参考；

（四）作为政府采购、招标投标等公共资源交易活动的参考；

（五）作为政府、协会组织的表彰、奖励活动的参考；

（六）物业主管部门对企业进行通报批评，约谈企业负责人，予以警示；

（七）按照规定可以采取的其他惩戒措施。

第三十一条  对列入“黑名单”的物业服务企业，除采取D级信用企业惩戒措施外，增加下列惩戒措施：

（一）在有效期内不予开展新的信用评价工作；

（二）在门户网站、协会网站、信用网站等媒体发布“黑名单”企业警示信息。

（三）物业主管部门对列入“黑名单”企业，可以向其在管项目的业主委员会或社区居委会提出终止物业服务合同的书面建议。

对列入黑名单的物业服务企业法定代表人新设立并担任法定代表人的物业服务企业，在信用档案中标注其担任“黑名单”企业法定代表人的警示信息，并对新设立企业不予评级，直至“黑名单”有效期结束。

第五章   附则

第三十二条  物业主管部门从事信用档案与评级管理的工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、泄露商业秘密和个人隐私，违者依法追究相关责任。

第三十三条  信息提供单位因提供不真实信息侵害物业服务企业等合法权益的，被侵权人可依法追究其相应责任。

第三十四条  物业服务企业因未能及时申报、提供虚假材料等原因影响信用的，由企业自行承担相应责任。

第三十五条  本办法由市物业主管部门负责解释。 

第三十六条  本办法自2018年6月1日起施行，有效期至2020年5月31日。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。

 

附件：淄博市物业服务企业信用评分标准

  

 

附件

淄博市物业服务企业信用评分标准
项目	信用信息		评分标准
基础信息 （80分）	企业注册信息（60分）		按信用系统规定内容完整、准确、及时填报相关信息，得初始赋分60分。每缺少一项信息扣1分。
	企业人员信息   (10分)	企业固定员工数 （2分）	低于50人得1分，50人（含）以上的得2分。以缴纳“养老保险”人数为准。
		企业管理技术人员 （4分）	有物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员（其中中级以上职称人员）5人（2人）以上的，得2分；10人（5人）以上的，得3分；15人（7人）以上的，得4分。
		企业员工专业素质情况 （4分）	参加物业项目负责人专业培训比例不足60%的不得分，60%～80%的得1分，80%以上得2分。积极自主开展职工技能培训每年至少组织参加一次培训得2分，未组织参加培训不得分。
	企业经营信息   （10分）	企业经营情况 （4分）	按照经营年限计算，以工商注册后签订第一份物业服务合同开始计算，每两年得1分，不足两年不得分，最高3分。被工商部门评为重合同守信用企业的，得1分。
		物业管理面积 （4分）	每20万平方米得1分，不足20万不得分，最高4分。
		参与保障性住房、老旧小区等物业服务 （2分）	每5万平方米得1分，不足5万不得分，最高2分。老旧小区应为列入全市老旧小区改造计划的项目。
优良信息	企业或员工获得表彰奖励	党委、政府表彰	国家、省、市、区县、镇办五级，以正式文件为准，表彰企业的，按照6、5、4、3、2得分，表彰企业人员的，减半得分。同一荣誉以级别最高计分，企业、人员可累计得分。
		物业行业主管部门表彰	国家、省、市、区县四级，以物业主管部门正式文件为准，表彰企业的，按照5、4、3、2得分，表彰人员的，减半得分。同一荣誉以级别最高计分，企业、人员可累计得分。
		物业行业协会表彰	国家、省、市、区县四级，以物业行业协会正式文件为准，表彰企业的，按照5、4、3、2得分，表彰人员的，减半得分。同一荣誉以级别最高计分，企业、人员可累计得分。
	服务科技管理创新		获得国家、省、市、区县四级物业主管部门认定并推广的成果，按照4、3、2、1得分，同一成果以级别最高计分。企业通过三体系认证的，得1分。
	物业服务项目创优		国家、省、市、区县四级，以正式文件为准，每个项目4、3、2、1得分，同一荣誉以级别最高计分，按项目数量累计加分。
	企业拓展经营市场		鼓励企业拓展市场，跨区县经营的，得2分；跨市经营的，得3分；跨省经营的，得4分。
	行业重点工作落实到位		省、市物业主管部门确定的重点工作、主题活动、政策规定、标准规范等，在企业得到贯彻落实。根据市、区县主管部门考核计分，最高不超过4分。
	其他优良信息		其他方面优良信息，如参加社会公益活动；作为正面典型在各级新闻媒体宣传报道等。最高不超过4分。
行业监管 负面信息	物业企业在物业服务中承担主要责任的法院、仲裁的生效法律文书，确认应由物业企业履行相应责任的		每一案件扣2分。
	物业主管部门或其他行政部门对物业企业做出行政处罚，应由物业企业接受处罚，并按要求整改的		分国家、省、市、县四级，每一项分别扣4、3、2、1分。
	在政府、协会等组织的活动中，提供虚假资料等，未及时向主管部门报送有关资料、报表等的		出现一次扣1分。
	经物业主管部门或其他行政部门认定，存在安全管理等违规行为的		根据违规情况，出现一次扣1～2分。
日常经营服务负面信息	物业主管部门在物业服务质量检查、评价等活动中，对服务合同履行、公共部位及公共设施设备管理维护、小区秩序等方面指出问题的		由物业主管部门根据情况扣分，每次扣1分。
	物业服务企业在日常经营中发生违规行为，被物业主管部门或其他行政部门的书面通报、查处并发出整改通知，而物业企业整改不到位的		由物业主管部门根据情况扣分，每一件扣1分。
	经查实的投诉举报，属物业企业责任且又不认真整改，投诉人不满意的		由物业主管部门根据情况扣分，每一件扣1分。
严重负面信息	企业或企业主要负责人（董事长、总经理、法定代表人等）因物业服务企业承担过错原因，经人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的			列入“黑名单”。
	经司法机关或行政机关确认因物业服务企业全部责任或主要责任发生安全事故的
	因物业服务企业原因引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的
	挪用、骗取、套用住宅专项维修资金的
	因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的
	物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效法律文书、被物业主管部门及其他部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的，或者一年内累计有三次以上同一违规行为的
	在信用等级评定中，弄虚作假，提供虚假资料，造成恶劣影响的
	未按规定履行物业项目退出程序，擅自停止物业服务，或拒不退出物业项目、移交物业用房及相关资料的
	将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的
	拒不参加信用评级的
	物业服务企业连续两年信用评级为D级
	经物业主管部门认定的其他严重不良行为

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