前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题，关系到业主能否正常使用物业。如果没有安排好衔接工作，可能会发生前期物业服务合同的期限已经届满，而业主大会、业主委员会又没有选聘好物业服务企业，此时就可能会造成物业服务的断档，而影响业主对物业的正常使用。也有可能会出现前期物业服务合同的期限还没结束，但业主大会选聘了新的物业服务企业，并由业主委员会与其签订了物业服务合同，此时产生了前期物业服务合同与新物业服务合同并存的尴尬局面，易导致两家物业服务企业的冲突，影响业主的实际利益

 

　　问

 

　　根据物业管理的实践，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：

 

　　（一）前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。

 

　　（二）前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。

 

　　（三）前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理终结于新的物业服务合同生效之时。

 

　　前期物业服务合同弥补了部分入住业主生活需要和开发商（建设单位）对物业服务需要的空白，因只有部分业主入住小区，尚未达到成立业主大会，选举业主委员会的法定人数，入住业主尚不能代表未入住业主对物业服务企业进行选择，并与之签订物业服务合同。前期物业服务合同只因与开发商（建设单位）签订，合同内容更侧重于物业安全和秩序维护，并未过多涉及入住业主的生活需求，不能达到入住业主的心里预期。

 

　　笔者建议

 

　　1、广大准业主在签订房屋买卖合同时，应慎重查看买受人（准业主）权利条款和开发商（建设单位）义务条款，将物业服务有关规定纳入到买卖合同条款当中，以免因物业服务引起不必要的纠纷；

 

　　2、目前入住业主成立业主大会，选举业主委员会，重新选定物业管理服务企业尚不现实，如遇到物业服务不符合合同约定，应及时与开发商、物业服务企业进行沟通，沟通不成，向相关物业管理部门投诉，争取改善物业服务质量；

 

　　3、从事物业管理服务的企业应当具有相应的资质，并经过招标或法律规定的其他形式与建设单位签订物业服务企业合同，针对部分开发商自带物业的企业，业主可从其物业服务企业是否存在相关资质、进入程序是否合法等软肋处寻找突破。