物业头条讯:

伴随着楼市步入存量房时代，曾经的房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，而且还上演着一出又一出“青出于蓝而胜于蓝”的故事。

10月24日，新城控股旗下物业管理公司新城悦控股有限公司发布全球发售公告，此次发售共2亿股，每股价格区间为2.9-3.9港元，将于10月24日至10月30日招股，预期于11月6日进行上市售卖，股份代号1755。这预示着在经历A股上市受挫之后，新城控股旗下物业管理公司成功登陆港股市场。 谋求规模效益与转型多元化的房企，正在物业上市的道路上步履匆匆。

据凤凰网房产了解，包括碧桂园、佳兆业、万科、富力、华润等在内的品牌房企已经分拆或正在筹划物业上市。 “分拆上市可以额外集到一些资金，并且物业管理的估值会比传统的地产业务高。所以，部分房企宁可让地产业务反哺给物业管理业务，从而能在整体业务上得到更高的市值，实现更多可能的套现性。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受凤凰网房产记者采访时表示。暗窥融资？

物业公司独立上市并非新鲜事，房企分拆子板块曾在2015年迎来一波高潮。

“中国地产模式受到政策的制约，让尽量少的资产变成一个地产资产，可以规避风险。”不少专家对凤凰网房产表示，楼市调控进入深水区，今年银行融资渠道阻力远胜于往年，分拆物业上市已经成为不少房企在谋求多元化转型之外，实现“曲线”融资的一种方式。

仅就新城悦来看，若发售价为3.4港元，新城悦预计全球发售所得款项净额为6.26亿港元，而新城悦在2015年至2017年的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元，上市所带来的效益可见一斑。

更早之前，碧桂园服务(06098.HK)正式在港交所主板挂牌上市，这让碧桂园服务上市首日的市盈率突破50倍，总市值最高达到250亿港元，成为当天港股物业服务板块市值第一的公司。

事实上，作为内地首个独立上市的物业服务企业，早在2014年6月30日，花样年旗下物业彩生活上市3天后，市值达到55.6亿港元反超母公司52.4亿港元的市值，这为房企分拆物业上市打了一针“强心剂”，此后，中海物业、中奥到家、绿城物业等纷纷成功上市并成为资本市场的宠儿，中海物业在上市20天之后股价上涨76.6%。

“房企之所以分拆物业版块，是因为物业公司本身不盈利，但是分拆后利好项目收购和专业化运作，同时也可以开拓融资机会，进而形成更多的规模效应。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进说。

2018年以来，在大盘整体低迷的情况下，而物业上市公司却是一枝独秀，绿城服务、彩生活、中海物业均保持着不断上扬趋势，股价涨幅高的超过60%，最低也以达到25%。在增速上，2018 年物业板块中报整体表现略逊色于以往，但在市场业绩整体走弱的情况下仍交出不错答卷。

据安信证券研究报告显示，截至2018年年中，新三板物业企业营收增长 26.03%，净利润增长 33.57%，整体处于较高增长；港股龙头物业企业营收及净利润增速节节攀升，分别增长51.82%、83.02%；盈利能力上，2018H1 新三板平均毛利率 19.74%、较为稳定，港股平均毛利率 30.01%、稳步上升。

来源：安信证券

此外，高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题、提高企业股票市场估值，已经成为众多房企谋求物业上市的“阳谋”。以碧桂园和碧桂园服务为例：10月30日，碧桂园的市盈率为4.776倍，市净率为1.45倍，而拆分后的碧桂园服务，其市盈率和市净率分别达到29.943倍和11.36倍。

龙头房企物业营收情况 数据来源：中信证券

此外，6月22日，佳兆业集团发布公告称，已向联交所递交表格，申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖，其分拆物业上市的动机之一是缓解高母公司的负债压力。

据佳兆业集团的资产负债率高达85.94%，高于行业平均值和中位值。此外，在今年佳兆业还被爆出拖欠4亿元股权转让款并引起深圳交易所关注。与此同时，2017年年报显示，佳兆业拥有约2400万平方米的旧改项目土地储备，这意味着在存量市场中佳兆业拥有充足的“粮仓”。

“主要是市场不稳，资本心态波澜起伏，而物业现金流很稳定、体系服务标准比较完善、人员变化不大，风险很小。”一位房企高管表示房企之所以分拆物业上市不仅能促进融资，还有利于提升企业品牌知名度，快速形成规模化效应。

运营时代来临？

除了物业本身的收益之外，物业上市还会产生金融等其他增值收益，未来还可以引申出更多窗口期的业务。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，“物业是一个存量市场规模化前景的业务，在这个领域中，还有规模化的机会，通过资本市场的力量布局该领域，不仅是自己开发项目的物业，未来也可能通过资本收并购力量扩大物业管理规模。”

据统计，全国存量市场已达180万亿元规模，未来以每年增加一百多亿的速度进行递增。目前，百强企业管理面积达65亿平方米，管理面积占比在33%以上，百强企业近五年管理面积年均复合增速超过20% ，TOP10企业近五年市场份额累计增长6.21%。据海通证券预测，预计到2022 年末行业总规模可达到10000亿元。

当扩张模式面临转型，一路高歌猛进的物业管理面积折射出物业行业已经进入了资本驱动时代，居民追求品质服务意识觉醒，个性化增值服务呈现星火燎原之势，这倒逼房企开始谋求物业服务的提高。

就目前我国物业管理企业的盈利模式来看，主要有两个基本大类：一是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费；二是通过提供增值服务收取费用。其中，基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源，增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。

从新城悦来看，其收入主要来自物业管理服务和增值服务，物业开发商相关服务仍占绝大部分，社区相关服务和专业服务的占比极小。据统计，从2015-2017年，物业管理服务占比从73.4%降至65.5%，但收入却从2.94亿元升至5.67亿元，复合增长率达到38%，这也意味着增值服务板块已成为新城悦着力发展的板块。

此外，由于物管行业集中度低，给企业通过全资或入股操盘、签约的方式兼并收购，拓展管理规模提供了优化资源的优势。

例如，7月9日，碧桂园服务与洲际海峡能源投资(北京)成立合资公司，目的是为投资承接合作中央企业的“三供一业”改革的物业管理及增值服务。绿城提出转型城市生活综合服务商，万科喊出了“城市配套服务商”的口号，彩生活则主打社区O2O概念。

对于房企物业板块上市是否意味着运营时代的来临， 张宏伟称表示：“从现在物业公司收益来讲，大多数还是依靠传统的物业费的收益，增值服务收入开拓方面相对来说比较难，业务收入的节度、增值服务来讲占比并不是太高，包括社区、增值业务相关业务的落地及收益非常难。目前还没有找到比较好的物业快速复制的模式，还有相当长的业务模式的探索期。”

当“赔钱赚吆喝”的物业管理成为资本追逐的对象，作为一个人力密集型的行业，物业公司尽管现金流比较稳定，但也面临着解决人均绩效、盈利能力等运营难题。在从“幕后”走到“台前”的过程中，房企物业如何在脱离母公司之后实现真正的独立、并讲好“资本故事”，成为一种房企需要解决的课题。

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