物业头条讯:

2018年上半年中海合约销售，同比增长18.5%达到1508.5亿港币。在商业领域，租金收入同比增长超过50%，达到17.6亿港元，离商业物业收入2020年港币50亿、2023年100亿的目标更进一步。作者｜洪圣奇 钱美辰

　　2018年8月23日，中海地产（00688.HK）公布新一年度的中期业绩。合同销售稳中有进，上半年同比增长18.5%达到1508.5亿港元，完成2018年目标的52%。下半年可售货值约4000亿(年底有额外约1000亿货值), 按照上半年去化率43.3%计算，全年销售数字有望突破3200亿港元。2018年上半年公司继续保持积极的拿地态度，新拿地面积789万平方米，同比增长24.6%。财务方面，盈利指标稳步上升，偿债压力不大。商业方面，租金收入同比增长超过50%，达到17.6亿港元。此外多元化业务方面，中海将长租公寓、教育、养老、物流等都纳入到了其未来的发展规划中，并重点发展城市服务项目。

 

 

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　　销售：合同销售1508.5亿港元

　　完成52%的全年目标

　　2018年上半年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为港币1508.5亿元，同比增长18.5%；合约销售面积847万平方米，同比上涨8.6%；其中内地销售为港币1445亿元，占比95.8%，与往年比重保持一致并略有上升。

　　从近年来看，中海地产的销售规模增长都较为缓慢，前4年的复合增长率仅约为13.3%，落后于同等规模的房企。而在2015年及以前，中海合约销售同比增长情况平均在20%以上，但2016年以来增长速度放缓，这可能与颜建国接任后，中海的整合变化较多，且采取较保守的策略有关。同时，中海的融资成本较低，财务状况稳健，又有足够货源，因此采用了相对审慎的策略，不需激进扩张。

　　2018年中海稳中求进，全年销售目标2900亿港币不变，较2017年增长25%。主要是2017及2018年中海加大了拿地和开发力度，（含中海宏洋）2018年上半年新开工面积1597万平方米，同比增加43%；在建面积4456万平方米，同比增加56%。

　　2018年上半年可售货值约3441亿港元，去化率约43.8%；下半年可售货值约4000亿(年底有额外约1000亿货值), 按照上半年去化率43.3%计算，全年销售数字有望突破3200亿港元。相对于同等规模其他企业而言，中海的目标仍相对保守。

　　2018上半年各区域销售金额都有不同程度上升，其中西部地区上升幅度最大，相较于去年同期增长138%。西部地区体量较小，但未来仍具发展潜力。

 

　　中海地产在各区域布局的比重总体保持稳定。华北地区合同销售金额贡献最大，达499.53亿港元，占比29.8%。

　　北方、华东、西部、华南地区占比阶梯式下降，其中华南地区占比排名由2017年的第三位下滑到2018年的第五位，主要由于这一区域限签政策较严，导致已售未签的量占比较大。但管理层表示看好粤港澳大湾区，观察研究后，会审慎投资。

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　　投资： 拿地较积极，权益比率下降

　　2018年上半年，中海地产拿地较积极，但相对于2017年进度相对缓和。期内，中海地产（不包括中海宏洋）在内地17个城市，共新增拿地建筑面积为789万平方米，总计拿地总价为人民币1245亿元。此外中海宏洋新增土地储备9块，建筑面积为201万平方米。

　　2018全年计划新拿地权益投资额港元1351亿元，上半年所用约34%，2018年下半年将继续保持积极的拿地态度，且相对于上半年会适当加速，这除了与稳中有进的发展战略保持一致之外，也基于对这一期内土地市场竞争力度远低于去年同期的预期。

　　2018年上半年中海的拿地均价为7910元/㎡，同比下降4.3%，这为其毛利率的稳定上升、财务状况的良好奠定基础。

　　中海地产表示，考虑到运营效率及应占收益，未来合作拿地比例会减少，且跟其他企业对比来看，目前中海的合作比例不高。当前房企之间的合纵连横越来越多，很多企业借助合作推动规模发展，而中海的发展则一直比较保守。

 

从拿地结构来看，2018年上半年中海地产（不包括中海宏洋）主要于中西部及北方的重点二线城市拿地较多。其中昆明（楼盘）、北京（楼盘）是拿地最多的两个城市。昆明的新增拿地达到了89.3万平方米，占到了新增拿地总额的13.5%；北京的新增拿地达到了73.8万平方米，占到了新增拿地总额的11.1%。

 

　　中海地产未来仍将深耕华北及北方区域，拓展西部地区，谨慎投资华南粤港澳大湾区。目前来看，其在西部的合约销售金额占比远落后于土地储备，而在华东地区则相反，其余地区土地储备与合约销售情况基本匹配。

　　截止2018年中，中海地产（不包括中海宏洋）的土地储备达到了6748万平米，同比增长15.3%，权益面积为5657万平方米；其中一线城市占比16.2%，二线城市占比83.5%，港澳地区占比0.3%。中海宏洋的土地储备为1988万平米，同比增长11.4%。

　　中海（包括中海宏洋）目前已拥有总土地储备8736万平方米，可供企业未来3到4年持续增长的需要。

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　　财务： 盈利水平稳步上升，财务稳健

　　2018年上半年中海地产的盈利水平稳步上升，毛利率达到了38.5%，同比上升5.3个百分点；净利率达到了27.4%，同比上升2.6个百分点；归母净利润率为26.2%，同比上升1.4个百分点；核心净利率21.6%，同比上升2.4个百分点。

　　之所以中海地产利润率较高，一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间，此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。

　　利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，得以让中海的盈利水平维持在较高水平。

　　中海财务结构稳健，持有现金充足，杠杆利用率略显不足。2018年中，中海拥有流动资金达1297.3亿港币，现金短债比达4.01，偿债压力小；长短期负债比从2017年底的4.86上升到5.44，短期内无流动性风险。

 

　　2018年上半年中海地产的净负债率为28.1%，相比2017年底增长了1.1个百分点，与2018年上半年中海的拿地和开发较为积极有关。

　　但整体来看，28.1%的净负债率与同行业房企相比依旧显得过于保守，未来依旧具有加强杠杆的空间。

　　中海综合借贷成本也维持在较低水平，且呈现出逐年降低地趋势。2018年中，中海地产的加权平均融资成本仅为4.27%，与去年底持平，处于行业极低水平。总债务中以人民币结算的占50%以上，结构较合理。

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　　　　商业：商业物业收入超过20亿

　　拓展城市服务项目

　　2018年上半年中海地产共实现商业物业总收入港币20.3亿元，同比增长46.0%，毛利率69%，同比上升2个百分点。其中投资物业实现租金收入港币17.6亿元，同比增长52.1%；酒店及其他商业物业收入为港币2.7亿元，同比增长了17.4%。

　　截至目前，中海地产共拥有38栋写字楼，运营面积229万平方米；持有5个轻资产运营的商业项目，运营面积28万平方米。

　　中海地产联合办公品牌 Officezip 推出新一代产品，在北京、上海（楼盘）、成都、济南（楼盘）、武汉（楼盘）落地运营，平均出租率超过 90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

　　随着商业规模的不断拓展，中海未来将把10%的资金投入商业物业发展。在这样的趋势下，中海仍坚持去年定下的较为保守的目标：2020年商业收入50亿港币，2023年100亿港币。

　　除此之外，目前中海地产正在开发城市服务项目，包括雄安市民服务中心、深圳（楼盘）当代艺术中心与城市规划展示厅、重庆（楼盘）天府新区等项目。

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