观点地产网 1月28日，雅居乐旗下的物业管理服务供应商雅生活服务股份有限公司，在香港召开新闻发布会，以宣布其股份全球发售的安排及将于港交所主板上市的详情。

 

　　雅居乐雅生活服务有限公司执行董事兼董事会联席主席黄奉潮、执行董事兼首席执行官刘德明、首席财务官兼联席公司秘书李大龙、雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇、首席财务官兼副总裁张森、绿地集团执行副总裁兼绿地金融投资控股集团有限公司董事长耿靖出席了发布会。

 

　　按照雅生活方面透露的信息，香港公开发售将于2018年1月29日（星期一）上午9时正开始，并于2018年2月2日（星期五）中午12时正截止登记申请。香港公开发售的分配结果及发售价将于2018年2月8日（星期四）宣布或透过各渠道公布。股份将于2018年2月9日（星期五）开始在香港联交所主板买卖，股份代号为3319。

 

　　据悉，雅生活IPO全球发售初步发行共333,334,000股股份（视乎超额配售权行使与否而定），当中包括国际发售共300,000,000股股份（可予重新分配及视乎超额配售权行使与否而定，且包括27,835,340优先发售股份）及在香港公开发售共33,334,000股股份（可予重新分配），即分别占发售股份总额90.0%及10.0%。股份的售价介乎每股10.80港元至每股14.20港元。超额配售权为最多50,000,000股股份，即发售股份的15%。

 

　　HSBC Corporate Finance（Hong Kong） Limited及华泰金融控股（香港）有限公司为是次交易的联席保荐人。香港上海汇丰银行有限公司、华泰金融控股（香港）有限公司及摩根士丹利亚洲有限公司为联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人。

 

　　据雅生活方面透露，截至2017年9月30日，集团在中国65个城市提供物业管理服务，在管总建筑面积约为7620万平方米，服务业主及住户逾100万。

 

　　雅居乐和绿地控股双股东

 

　　和目前在港交所上市的其他六家物业公司相比，雅生活有一个颇为独特的特点。即其背后依靠了两大知名房地产开发企业，雅居乐和绿地控股。

 

　　2017年6月30日，绿地集团宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。同时在2018-2022年中，确保雅居乐每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米的物业服务面积的优先获得权。

 

　　同年8月17日，雅居乐集团公布，绿地集团以10亿元战略入股雅居乐旗下的雅生活集团。此次收购，绿地集团将取得雅生活集团20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。

 

　　在本次上市的全球发售完成后，雅居乐及绿地控股将分别持有集团约54%及15%的已发行股本。

 

　　黄奉潮在发布会上表示，因此，雅生活旗下有两个物业品牌，即雅居乐物业和绿地物业。其指出，绿地物业的优势主要在住宅及商用物业，尤其是超高层商业，而雅居乐物业在旅游地产、大盘住宅物业管理方面有丰富经验，两者可形成优势互补，将雅生活集团打造成商用及住宅物业管理的标杆品牌，

 

　　而执行董事兼首席执行官刘德明进一步表示，除了之前合作时绿地承诺给到雅生活的物业面积外，未来做的好绿地控股也不排除加大给到雅生活物业服务的面积规模。

 

　　此外，为了支持雅生活未来的发展，作为大股东的雅居乐集团不但给项目让其服务，还在业务方面给给予了很多支持，比如将验房、销售等物业也给到了雅生活。

 

　　“ 其实我们正在计划进入绿地地产相关方面的业务，同时绿地控股的金融板块、基建版块和消费业务，也会进入到雅生活。”上述人士续称。

 

　　谋求A+H第一股

 

　　从发布会上透露的信息来看，登录港交所只是雅居乐物业版块发展的起步而已。

 

　　刘德明称，在寻找到合适的时机后，雅生活还会寻求在A股上市。

 

　　“我们要成为A+H架构物业公司第一股。”

 

　　事实上，近几年，颇多物业公司选择在A股的新三板挂牌上市。据相关研究统计，2014年、2015年、2016年、2017年1-11月新增物管公司的挂牌数量分别为1家、13家、23家、23家。

 

　　从物管公司的挂牌数量来看，呈逐年递增的情况，特别是2016年新增的挂牌数量超过2014和2015两年的总和，而2017年1-11月新增物管挂牌公司已与2016年全年持平。

 

　　对此，刘德明解释称，这是因为目前国内的物业市场非常巨大，除了一般开发商设计的住宅、商业物业之外，还有越来越多的公共建筑、政府工程也需要专业的物业团队的介入。而登陆A股将为获得更多政府项目添加筹码。

 

　　“我不隐晦的说，在一些政府采购上，确实会对国企或A股上市公司比较青睐。”

 

　　除了寻求登陆A股之外，雅生活港股IPO之后的另一个目标就是加强并购扩张的机会。为此，雅生活将本次IPO融资所得的39.84亿港元中的65%都决定用来并购或投资，涉及资金约25.98亿元。

 

　　黄奉潮认为，目前国内物业市场的集中度相对还比较低，所以这就给雅生活的并购提供了很好的机会，其表示未来五年是物业公司并购的窗口期，因此只要有好的项目，雅生活一定会抓紧时机进行并购。

 

　　“我们并购有两大方向，一是在区域性上和现有项目形成互补，二是在专业上能形成互补。”黄奉潮还表示，在2018年公司一定会在并购方面有所作为。

 

　　以下是雅居乐雅生活服务股份有限公司香港上市新闻发布会提问环节整理实录：

 

　　现场提问：雅居乐和绿地两大股东未来在哪些方面会有合作？会不会有一些竞争的情况出现？

 

　　上市集资很大一部分都是在收购方面，可以说一下大概的方向吗？未来雅居乐会不会有机会分拆更多的子公司来香港上市？

 

　　刘德明：其实雅生活集团这次来资本市场IPO，之所以受到投资者的关注，可能就是因为雅生活背后有两个一线开发商的支持。它的支持主要包括两个方面，一方面是给项目，第二方面是给业务。

 

　　简单来说，雅居乐地产把每年开发量的物业百分之百给到了雅生活，绿地控股按照我们的协议，700万平米是一定要给的，还有300万的优先级物业，未来如果做得好还可以再加X。所以有两个一线开发商的支撑，雅生活集团必须实现打造中国大陆物业管理行业的第一股。

 

　　第二个方面是给业务，在雅居乐地产全产业开发链里面，从早期介入到房屋的销售、验房都给了雅生活，现在我们也计划进入绿地地产相关的业务。同时，现在绿地控股的金融板块、基建板块、消费业务也会引入到雅生活。

 

　　两个大股东对雅生活非常看好，也非常有信心，在给面积、给业务上一定会大大方方的，我相信雅生活一定会在行业里面做得更加优秀。

 

　　黄奉潮：从大股东来讲，除了平常的一些基础的物业管理服务会提供全力的支持之外，我们的大股东拥有很多的资源，在有一些好的标的资源的情况下，也会毫无保留的输送给雅生活。

 

　　潘智勇：雅居乐集团确立1+N的发展战略是已经明确的思路，将业务板块更加明确是有利于业务发展的。上市不是唯一的目的，我们会在合适的时候根据业务发展的情况，以及发展的需求来确定是否上市。

 

　　现场提问：第一个问题，在财务数据方面，资产负债率在2016年还是84%，2017年第三季度就已经降到了40%，下降的原因是什么？第二个问题，刚刚提到会在适当的时机在A股上市，有没有初步的时间表？想问一下对A股物业上市的看法。

 

　　最后，关于大小业主的增值服务，小业主的增值服务目前提供了一些什么样的服务，未来还会往哪些方面去发展？

 

　　李大龙：我们的资产负债率从2014年到2016年比较高，2017年9月30日的时候降到40%。

 

　　其实雅生活是一个净现金流的公司，没有负债，但我们在2016年的时候做了一个ABS融资，当时用于支持房地产的发展，所以导致资产和负债同时变大。为了这次上市，也为了理清我们和大股东之间资金上的关系，所以我们提前对ABS进行了偿还，因此资产和负债又同时降下去。

 

　　再加上2017年8月份，第二大股东绿地集团10亿的注资以及高管持股平台2亿的注资，所以整体股本以及我们的权益得到了大幅度的上升，使资产负债率降到了40%，随着IPO的融资，相信我们的资产负债率会更进一步优化。

 

　　刘德明：雅生活和以往已经在港股上市的6家物业公司最大的不同是我们的顶层设计不同，有一句话叫道路决定命运、选择比努力更重要，所以我们的设计可能成为中国物业管理行业第一家A+H股上市公司。

 

　　之所以这么选择，是因为我们还是比较看好中国大陆广大的市场。现在大陆的公交车上都要购买物业管理公司的保安服务，也包括十九大提出来的乡村振兴战略，我们现在很多城乡环卫一体化项目都是PPP项目，所以我们登陆A股市场之后，才可以获得更多的优质政府购买服务项目。这就是我们登陆A股市场的考量。

 

　　第三个问题，小业主的增值服务是我们未来提高或者保持利润率水平的一个重要措施。

 

　　从大的方面来讲，主要是包括基于业主生活上的增值服务，简单说就是进门入户的，比如说家政服务、居家养老、家电维修等等。第二类是基于业主资产的保值增值类服务，比如拎包入住，因为中国大陆很多房子是毛坯交付，毛坯交付以后我们可以进行装修。另外我们每个服务中心都成立了房屋租售中心，帮业主进行二手房买卖，还有房屋的租赁业务。

 

　　第三类是围绕社区的公共区域利用业务，像社区广告等等。第四类就是基于开发商给我们留下来的会所经营服务。这是四个大的方面。

 

　　我们目前主要开展的业务类型有拎包入住、房屋租售、社区拼团、会所经营。当然，我们未来还会发力，比方考虑要介入长租公寓业务。随着房地产行业的转型升级，长租公寓的物业管理将成为一个很大的增量。

 

　　另外就是居家养老的服务、家装服务、新邮政服务。我们现在把无人便利店已经引入了社区，饭美美也可以给业主提供早餐和午餐，另外也涉足到社区金融、保险、旅游等方面的业务。

 

　　实际上通过社区增值服务，颠覆雅生活过去传统物业基础服务的商业模式，所以我们对这方面的业务非常看好，也非常期待。

 

　　现场提问：去年前三季度的业绩有很大幅的上升，其中一个原因就是对第三方物业管理业务的增长很快。第三方物业管理业务是不是主要就是政府这个大客户，还是其它？

 

　　李大龙：我们2017年的前三季度收入增长确实比较迅猛，这也是和我们整体在管面积增长密不可分的。

 

　　2016年年底在管面积是5000万平米，到2017年第三季度末达到了7600万平米，从这方面来说，大部分面积的增长是来源于第三方开发商开发的面积增长，绝大部分项目的类型是住宅，学校等等公建类的项目有一部分，但这个占比比较少。

 

　　雅生活从2016年就开始了市场化的进程，2017年继续发力，现在我们有23个城市公司，每个城市公司都有市场拓展部，现在我们专业化的市场拓展人员大概200人，未来我们对第三方以及政府公建类项目的市场拓展业绩是非常可期的。

 

　　我们拓展的方向是两个，一是中国大陆中等开发商，因为雅居乐物业是中高端住宅的标杆企业，所以很多中等的开发商希望跟雅居乐物业合作，借此提升他们的地产品牌，提高议价能力，促进销售速度，所以现在有很多中等开发商主动找上门来跟雅生活合作，这方面的潜力是无限的。

 

　　第二类是针对中国政府购买服务，也围绕着公建类的项目开展了一些市场方面的拓展，当然这方面的占比还是比较小的。但是未来的占比也不小，因为我始终认为中国物业管理那么多家企业，雅居乐物业和绿地物业必须保持自己专业化的特色，只有专业化才可以做得更大。

 

　　现场提问：集团在筹集了那么多资金之后，收购的项目会想在国外多一点还是在国内多一点？如果有并购活动会在上市以后短期内发生吗？

 

　　第二个问题，刚刚多次提到在A股上市和政府采购合约的关系，请再说得直白一点，当中的关系是什么？是不是公司在A股上市以后，在政府项目的合约方面会有一定的优势？

 

　　第三个问题，在管理方面有一些社区金融服务的提供，这个业务的风险有多大？

 

　　刘德明：关于我们的并购是国内多一点还是国际多一点，在未来的业务里面我们会不断地考量，现在还不好下结论，至少我们在国内会是最先开始的，因为中国大陆十几万家物业公司，还有一部分是项目公司，也就是说市场的集中度比较低，这给雅生活登陆资本市场以后的并购提供了一个良好的时间窗口，所以我们会在国内选择一些优秀的标的进行并购。是马上采取并购还是未来中长期的并购，我们会在上市以后做出一个详细的规划，但是我相信在2018年一定会有所作为。

 

　　关于A股上市和政府采购方面的问题，我可以坦诚地说，因为在中国大陆大家对A股上市公司，无论从品牌的角度还是从影响力，或者是和政府匹配的角度，在政府采购里对国有企业、A股上市公司还是比较青睐的。我们A股上市以后，也会在这一类业务上有更多的获得。雅居乐的定位是立足于开发国际国内两大市场，也要充分利用国内国际两种资源。

 

　　关于社区金融业务，因为社区金融业务是面向业主的增值服务内容之一，正巧我们的合作伙伴绿地集团又有非常强大的绿地金控，他们也有很现成的产品，而且绿地又是国有企业，所以我想在这方面雅生活有得天独厚的优势，所以这项业务未来增量可期。