回顾2017：地产迈入“存量”时代，迎接物业新时代

 

　　（1）供给端：三大指标下行，房地产投资增速降至历史低位：新建住宅面积的三大指标纷纷出现下行，表明目前我国商品房的供给端增速较弱，住宅存量大。（2）需求端：二手房占比不断提高，成为存量时代的明显标志：从国内各级城市方面看，“存量”概念已扩展至全国，从一线城市看，成交熄火但刚需仍在。房地产市场由“增量时代”转为“存量时代”，未来居民的新房的需求或不可持续，“做好存量”成为关键，物管行业作为房地产服务链条的尾端，且相对于房地产周期具有正相关性与滞后性，使得行业在未来几年机会与潜力并存。

 

　　财务方面， 盈利能力增强，未来潜力较大。（1）物业整体板块的盈利能力在2016年得到全面提高，2016年营业收入合计为132.59亿元（+27.59%），同时净利润增长迅速（+54.56%）。（2）龙头企业增加，盈利能力显著增强：截止2017H1，龙头企业（营收3亿元及以上）增加至7家，营收占比增长至52.46%，同时净利润占比达到54%。优质企业净利润增速60%以上，新增龙头业绩空间发展大。

 

　　资本市场表现上，南都物业IPO成功过会，物业公司终登上A股舞台，此外新城悦IPO排队，一卡通和永升物业目前处于上市辅导阶段，资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。

 

　　他山之石，看五大行成功之路

 

　　五大行盈利存在量级分化，收入增长较为稳定。按照量级将五大行划分为三档，世邦魏理仕以超过百亿美元级的营收归为第一档，仲量联行以50+亿美元的营收位列第二档，第三档包括高力国际、第一太平洋戴维斯和戴德梁行，营收在十亿美元级别。通过分析五大行的发展之路可以发现，可持续发展一是通过挖掘产业链价值，向产业链上下游渗透，形成全面专业化服务实现的，二是伴随着不断的收购与被收购来整合各方资源，拓展业务版图，三是向房地产科技领域发展，进一步释放企业潜力，凭借科技方面的研发与应用，可以提供先进的业务分析数据，是企业降低成本、提升工作效率。

 

　　展望2018：跑马圈地外延并购，规模取胜创新更佳

 

　　港股启示录之一：我们认为具有房地产背景的公司目前更被市场认可，地产公司影响力带来的规模，使物业公司可以充分发展，并以规模为基础，开展多元化业务，强者愈强。而第三方物业由于资源不足，在前期的发展阶段往往阻碍较多，发展前期，稳扎基础是关键，不可揠苗助长。

 

　　港股启示录之二：打破物业定义探索需求，开拓业务需要准确定位。（1）行业目前正在努力挣脱对“物业管理”的死板定义，推进跨界经营，这主要体现在增值服务的发展，例如绿城服务围绕文化教育类产品，彩生活主打金融理财类服务。（2）服务是以人的需求为出发点，不断发现潜在需求，主动创造需求。（3）联系自身的发展策略，借助地产公司，通过收购扩大版图。（4）社区O2O的开发需要结合自身实际，需要考虑客户群体、经营体量、母公司实力三方面因素。对于中小规模的企业来说，应该以发展基础业务为主。

 

　　Pre-IPO策略，注重在管面积提升，关联交易较小。（1）首先，地产公司影响物业公司的业绩量级。物业公司的营业收入与背后的地产公司实力高低有关系，随着地产公司的影响力增大，物业公司的营收所在量级也增大。其次，地产公司对新三板企业的影响体现在关联交易方面，从横向来看，三板公司的关联交易对营业收入的贡献率普遍在20%—35%左右，纵向来看，公司的发展目标普遍趋向减少关联收入。（2）对标港股，成熟公司更依赖自身业务外拓，虽然地产公司的实力高低与港股公司业绩量级也存在正相关关系，但港股企业的关联交易相较新三板有明显的降低，在5%—10%左右。

 

　　联动前进：地产与物业公司的共存发展。（1）物业始于房地产，物业管理其实是房地产市场的一个末端消费环节，可以看做是房地产开发的派生品。（2）地产公司会从两个方面支持对物业公司，首先，地产公司的规模越大，管辖的物业项目越多，其次地产公司的品牌效应会吸引第三方地产商的合作，帮助物业公司开拓市场。（3）在中期内，我们认为有房地产背景的公司会表现会更加抢眼，但从长远看，物业公司正逐渐建立自己的业务网络，最终实现自由发展。

 

　　回归新三板，砥砺前行

 

　　2017年在房地产“存量时代”概念被强化的前提下，物管行业作为房地产产业链的尾端，通过物管服务的提高来盘活存量，已经被市场所认可。我们认为南都物业登陆A股，使得资本市场开始关注物业板块，是提振行业的利好信息，长期发展空间刚刚开启，2018年将会继续保持高昂态势。目前物业板块的估值处于历史估值中枢位置，我们认为企业的成长性是投资主线。由于新三板企业的公司规模层次不齐，所以盈利能力是辨别成长性的重要一点。一方面，重点可以关注规模与绝对营收较高的龙头股，另一方面，可以关注相对增速较高的绩优股。建议关注背靠房地产母公司的嘉宝股份、美的物业，以及业绩增幅较高或主要业务为商业物业的开元物业、盛全物业、世联君汇、新鸿运。

 

　　风险提示：行业发展不及预期；物业费收缴率降低；物业费提价受阻