物业管理是房地产发展的衍生服务，在中国发展已超过三十年。起初，为房地产提供配套服务的物业管理企业市场集中度较低、盈利水平有限，与资本市场关联较小。

 

　　2014年6月，彩生活（前身为花样年物业）成功在港交所上市。其后，众多物业管理企业亦开始在资本市场摸索。目前，在港分拆上市的物业管理公司市盈率大多高于分拆前的房地产母公司。部分物业管理企业的市值甚至曾高出母公司近50%。

 

 

　　从评估师角度，物业管理企业的价值如何表达？

 

　　物业管理行业常规估值方法

 

 

　　作为服务型企业，物业管理公司的主要收入来源是定期收取物业管理费。物管费一般受政府监督，明码标价，涨跌幅度有限。这造就了物业管理行业轻资产、现金流相对稳定的特征。由于行业数据基础稳定，现金流折现法成为评估物业管理公司较常使用的方法。通过预估企业未来的现金流量及风险，评估师会选择合理的折现率将未来的现金流量折合成企业现值。同时，评估时会考虑计费方式的影响。

 

　　物业管理服务的计费方式主要分为包干制（收取固定的物业服务费用，企业承担物管成本）及酬金制（预收物业服务费用中有约定比例的酬金划为物管费）。

 

　　相比包干制项目，酬金制项目物业管理公司承担的风险相对较小，且毛利率更高。评估人员需深入了解不同方式的特性及差异，在分析目标公司财务表现时，对计费方式的影响进行剖析。

 

　　在判定物管公司未来预测的合理性时，还需考虑其在管项目的实际情况及项目成熟度，以便对目标公司发展做出更准确的判断。

 

 

　　“互联网+”估值？

 

　　近年来，物管公司的经营已不再局限于单一的物业管理模式。据中国指数研究院数据，2016年，百强企业中多种经营收入占总收入的17.28%，其为企业净利润贡献值占比为39.24%，盈利能力较为突出。多种经营收入将是未来物业管理行业的竞争趋势。

 

　　物管公司的新发展也为评估工作带来新课题：如何在传统物管行业的商业模型里，加入对新增业务的考量？以多种经营中的“互联网+”模式为例，在这类运营模式中，物业管理公司利用互联网构建业主互动平台， 提供传统物业管理服务；同时根据多元化的用户需求，集中引进增值服务，完善社区服务种类，如购物、订餐等。

 

　　在此模式下，“用户”处于核心地位。进而，用户数量能够作为估值的判定指标之一。与其他互联网平台不同的是，“互联网+”物业管理平台的活跃用户数由在管物业中业主渗透而来。因此，平台估值与物业在管面积、业主渗透率相关。

 

 

　　对于成熟期互联网化的物业管理平台，业界或可参考两种方法：

 

　　1.  市场法：通过与可比公司市盈率（P/E）、市净率（P/B）或市盈率相对盈利增长比率（PEG）对比估值。

 

　　对于一些新兴行业，市场法下可用的可比案例可能较少；同时，企业风险、成长性和现金流等要素难以在市场法中体现。

 

　　不过，市场法的优点在于评估所需假设较少，同时其结果能够更准确地反映市场行情。

 

　　2.  Discounted Equity Valuation Analysis （DEVA）评估法：DEVA建立于梅特卡夫定律基础之上。运用此方法能够通过分析平台的用户数量、用户价值（APRU）、互动性及网络节点之间的距离，分析平台网络价值，进而推断出企业价值。

 

　　DEVA的评估逻辑更符合互联网公司或平台类公司的业态。当然，此方法的合理性及相关数值统计的科学性亦需进一步的探讨。

 

　　企业经营业态是评估时的着眼点之一。评估师应对各行业变化保持关注，选择最适宜的方法表达资产的价值。不论是物业管理还是评估，唯有不断进化，方能历久弥新。