浙江开元物业管理股份有限公司总经理 谢建军先生
 

　　谢建军：各位同行，上午好，刚才听了我们行业其他优秀企业的智慧园区以及资本运作，包括服务体系，在各方的分析，今天我主要来讲讲开元物业在新三板挂牌上市，介绍、分享一下新三板的经验。总的来说，从价值的理解去想，我们原来大多数的企业，可以说物业管理都是从房地产企业配套的生产，当时我们总感觉到我们没有价值，可有可无，应该说是不需要实现盈利，只要把品质做好就好了。我们在06、07年的时候都是做房地产的企业，有人提到我们要求更高，这是一个阶段。第二阶段我们考虑走出去，走到外面接业务，感觉到自己有价值，为什么有价值呢？我说我可以通过我的团队，对外进行输出服务，我可以产生盈利，可以产生回报，这个回报就体现我的价值，我能够产生几百万、上千万的盈利。

 

　　那么到了2010年以后，我们真正的拓展，在市场做了一些业务，后来发现，市场上面运作，我们就可以上市。当2012年的时候，我们就开始考虑，做了一些整合，实际上上市以后，大家都知道，彩升级上市以后，对我们整个行业带来非常大的震撼，所以说我是去年年初的时候，新三板刚刚解放，刚开始开放，中信证券做的调研，发现说新三板市场还是可以做，那么我们就动手，在今年的时候，就在新三板挂牌。我刚才讲的主要是价值的体现，因为每一个人，每一个企业，我觉得都应该有他自己的价值，价值跟价值不一样，价值是动态的，是可以变动、可以波动的，这是价值，不是说价格。所以说我这里简单分享一下，由于时间关系。

 

　　那么从四个方面来讲，第一就是资本运作，这是我们公司的一些情况，我不再说了。主要就是第一就是市场的运作要有一个上市的坚固基石，很多企业还大量的服务于母体，服务于母公司，关联层面就说你服务于母公司非市场的获取，你就需要进行稀释，越大的公司越麻烦，70%以上的非资产所得的业务才能满足上市的一些要求，不然的话，你基于你市场上面的生存能力和发展能力基于母公司支持和帮助，所以这是非常关键的。第二就是规范，是一个品牌规范是决定上市的根本因素，这里主要，我觉得主要还是体现一个方面，这也是现在很多物业企业，可以说是比较困惑的，尤其是有些地方政府的要求还没有上市公司的证监所的要求高，而上市公司要求90%以上，我们今年承诺百分之百，这样的话，无形当中带来很大的经济上的压力，我觉得这是很大的误区。当然接下来的操作，我们私下再沟通。

 

　　另外一个就是财务规范，比如有一些物业公司，把人调走，你的能力就会不强，上市公司三大指标，第一个就是我讲的健康指标，管理指标，第二规范指标，第二就是你的盈利指标，第三个就是我们的力量指标，力量指标就是前三年的财务报表，至少在新三年出现两年一次的报表，是否能够实现连续的增长和连续盈利的增长和你的带动力量，这个非常重要，还有你现在已经在市场上获取的项目还你没有交付组成的项目空间有多少体量，这也是非常重要的指标，这也是一个上市的主要的考虑指标。我们签署数量总量是销售总量的两倍以上。第四个就是可预期发展空间，我们刚才讲的智能社区，包括我们做的养老产业，可以给我们带来好的上市。

 

　　第二上市之路，果断坚决而任重道远。其实第一个要全面详尽做好尽职调查，下面的区域不是很大，很多制造企业在一个地方上市就可以，第二调研的数据就非常差，我们的报告是所有上市公司报告的三倍，我们还不是比较大的公司。第三调查数据面广，我们律师、分析师一起跟我们跑遍大江南北，第三就是需要配合各级部门非常多。第三就是上市公众企业规范调整，比如说资金的使用，关连交易的调整。第四就是审核审批专业沟通在先，物业公司上市做的不多，他们经验不是很足，很多东西不是很清楚，比如说我物业公司他不知道，我们今年物业管理在今年年底之前，当年是95%以上，这是专业沟通的问题，最后一个手续挂牌手续。

 

　　关于机遇和挑战，我们紧贴终端客户，牢牢把握客户关系，信市场蓬勃发展，行业前景可期。轻资产模式，玩转“互联网+”，最后擦亮金字招牌，价值体现行远自迩，因为时间关系，我就不再展开，希望大家如果有需要的话，尽管找我，谢谢大家。