大连市物业管理招标投标管理办法(征求意见稿)
字号+ 作者：安然 来源：网络转载 2016-09-13 04:59
物业头条讯:
第一章 总则
第一条（目的依据） 为推行物业管理招标投标制度，规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据法律法规规定和本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围） 本市物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。
第三条（工作原则） 物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条（行政主管部门与职责） 大连市国土资源和房屋局(以下简称“市国土房屋局”)负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
各区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门负责本辖区招标投标活动的管理、监督和指导工作。
第五条（招标投标管理机构） 大连市物业管理招标投标管理中心（以下简称“市招标投标管理中心”）?受市国土房屋局委托，负责全市物业服务项目招标投标活动的指导服务工作。市招标投标管理中心隶属于市国土房屋局下属单位，并行使以下工作职责：
（一）负责建设和管理大连市物业管理招标投标公共平台(以下简称“市招标投标平台”)，统一信息发布，统一实施方法，统一工作流程，保障物业管理招标投标活动公正诚信；
（二）负责指导协调各区、市、县（先导区）物业管理招标投标活动，提供本市行政区域内物业管理招标投标活动的设施、开标与评标监督管理等服务保障工作；
（三）负责提供物业管理招标投标政策法规、相关信息咨询服务，制定统一的招标投标文书格式，组织业务培训；
（四）负责建立和管理大连市物业管理评标专家库、物业行业信息数据库，收集、统计、管理物业服务企业、业主委员会、物业管理项目等有关信息数据；
（五）完成市国土房屋局交办的其他事项。
第二章 一般规定
第六条（招标投标范围规定） 新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业提供前期物业管理。
物业所有权人或使用权人为政府，或者由政府财政性资金支付物业费的物业服务项目，应当通过政府采购方式选聘物业服务企业。
提倡和鼓励业主大会和其他物业所有权人通过招标投标的方式，选聘具有相应资质等级的物业服务企业提供物业管理。
第七条（参与招标投标规定） 任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第八条（建设单位变更前期物业服务企业的规定）? 在物业管理项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%，物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位可按前期物业服务合同条件，在向全体业主公告后，通过招标投标平台另聘新的物业服务企业。?
（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；?
（二）物业服务企业提出解除合同；?
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的。?
第九条 （业主大会招标选聘物业服务企业规定）? 业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当执行下列规定：?
（一）召开业主大会会议并作出业主大会决议，决议中应明确选聘物业服务企业的资格条件、服务标准和时限、收费标准、信用情况和管理业绩要求以及评标标准和评标方法等事项；?
（二）通过物业服务合同（草案）主要条款；
（三）通过招标投标活动实施方案和经费支出计划；?
（四）授权业主委员会履行招标人职责，按照大会通过的方案组织招标活动。?
第十条 （招标投标平台使用规定） 建设单位选聘物业服务企业和业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当通过市招标投标平台统一实施。
第三章 招标
第十一条（招标人） 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的建设单位、业主大会或其他物业所有权人及其授权委托人。
第十二条（招标分类） 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
建设单位选聘物业服务企业提供前期物业管理以及业主大会和其他物业所有权人通过招标投标方式选聘物业服务企业的应当进行公开招标。
邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
采用公开招标方式后投标人少于三个或同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的，经物业所在地的区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门批准，可以进行邀请招标。
招标人应当向三个以上具有相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含公开招标公告载明事项。
第十三条（招标的组织实施） 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
物业管理招标代理机构在招标投标活动中违反规定的，由市招标投标管理中心在市招标投标平台公示，并在一年内不受理其承办的物业管理招标事宜。
第十四条（招标文件编制） 招标文件应当包括以下内容：
（一）招标人（授权委托人）基本情况，包括名称、地址、联系方式等；
（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况、物业管理用房配置及隐蔽工程图纸等；
（三）物业服务合同的主要条款及签订说明；
（四）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格、投标文件的格式、主要内容及投标保证金交纳方式等；
（五）招标日程安排；
（六）评标标准和评标方法；
（七）提供物业服务的进场时间和服务期限；
（八）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十五条（招标备案） 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前履行备案程序。
（一）建设单位选聘物业服务企业的，应持以下材料到物业所在地的区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门备案：
（1）建设项目中标确认书或具有法律效力的其他批准文件；
（2）经批准的建设项目详细规划图；
（3）招标公告或者投标邀请书；
（4）招标文件；
（5）法律、法规和规章规定的其他材料。
（二）业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应持授权委托书及业主大会决议到物业所在街道办事处办理备案手续。街道办事处自收到招标备案申请之日起3个工作日内，对符合条件的出具《大连市业主大会公开选聘物业管理企业招标备案回执》。
取得街道办事处备案手续的业主委员会应持以下材料到物业所在地的区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门备案：
（1）授权委托书及业主大会决议；
（2）《大连市业主大会公开选聘物业管理企业招标备案回执》；
（3）招标公告或者投标邀请书；
（4）招标文件；
（5）法律、法规和规章规定的其他材料。
各区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门自收到招标备案申请之日起3个工作日内，对符合条件的出具《大连市物业管理招标备案回执》。市招标投标管理中心对已备案的招标物业进行业务指导和提供服务
第十六条（招标人使用市招标投标平台有关规定） 招标人在通过所在区、市、县（先导区）物业行政主管部门备案后，应到市招标投标管理中心办理使用市招标投标平台进行招标活动手续。
（一）建设单位选聘物业服务企业的，应提交下列材料：
（1）《大连市物业管理招标备案回执》原件；
（2）营业执照复印件；
（3）建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图复印件（或竣工验收备案材料）；
（4）授权委托书（应明确固定联系人）；
（5）招标文件（草稿）；
（6）招标公告或投标邀请书；
（7）其他材料。
（二）业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应提交下列材料：
（1）《大连市物业管理招标备案回执》原件；
（2）业主大会决议；
（3）授权委托书（应明确固定联系人）；
（4）招标文件（草稿）；
（5）招标公告或投标邀请书；
（6）其他材料。
市招标投标管理中心自收到招标人提交材料之日起3个工作日内，对符合条件的出具《大连市物业管理招标投标公共平台使用通知书》。
第十七条（招标公告的发布） 公开招标的招标人应在取得《大连市物业管理招标投标公共平台使用通知书》后10日内在市招标投标平台和国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告等相关信息。公告期不应少于5个工作日。
招标公告应当载明以下主要内容：
（一）招标人（授权委托人）名称及联系方式；
（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；
（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；
（四）开标时间及地点；
（五）招标人要求的其他事项。
第十八条（投标文件编制时限） 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第十九条（招标文件澄清与修改） 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十条（踏勘现场） 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场。投标申请人如有疑问，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十一条（招标人禁止行为） 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十二条（招投标完成时限） 通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建住宅物业应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同；
（二）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（三）重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或解除合同前二个月完成。
第四章 投标
第二十三条（投标人） 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具备相应的物业服务企业资质等级和招标文件要求的其他条件。
物业服务企业参与投标的，应当遵守相关法律、法规和招标投标规则，并对招标文件作出实质性响应。
外埠物业服务企业参与投标前应到市物业管理行政主管部门备案。
第二十四条（投标保证金的交纳） 投标申请人应当在投标截止时间前将投标保证金汇入市招标投标管理中心的指定账户，已提交投标保证金的物业服务企业为有效投标人。
投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。
第二十五条（招标文件澄清） 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间前7日内以书面形式向招标人提出。招标人应当在投标截止时间前2日内对投标人提出的疑问给予澄清。
确定参加投标的投标人应当在招标文件要求提交《投标确认函》截止时间前向招标人递交《投标确认函》。截止时间后送达的，视为放弃投标，招标人应当拒收。
第二十六条（投标文件编制） 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）营业执照及资质证书复印件；
（三）开标一览表（投标人签字并单独封存）
（四）投标报价（新建物业项目在建设工程保修期内的管理成本不应计入物业管理总成本中）；
（五）物业管理方案；
（六）招标文件要求提供的其他资料。
第二十七条（投标文件提交） 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十八条（投标文件补充与修改） 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十九条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十九条（投标人禁止行为） 投标人不得弄虚作假，骗取中标。
投标人不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第五章 开标、评标和中标
第三十条（开标时间和地点） 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十一条（开标程序） 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标人确认无误签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称和投标价格。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。
开标过程应当记录，并存档备查。
第三十二条（确定评标委员会） 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十三条（评标专家的抽取） 招标人应当在开标前一个工作日内，到市招标投标管理中心申请抽取评标专家。
市招标投标管理中心从专家名册中自动抽取专家，经专家回复确认后确定为有效评标委员会成员。
评标委员会成员的名单在开标后由市招标投标管理中心公布，并在中标结果确定前应当保密。招标人不从依法组建的专家名册中抽取专家的，评标无效。
第三十四条（投标人合理性审查） 在投标申请人超过10家时，评标委员会可采取算术平均法对投标申请人进行合理性审查。
算术平均法是指将所有投标申请人的投标报价取平均值，选取不少于5家投标报价与平均值偏差较低的投标人。
第三十五条（重新招标规定） 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，招标人应当重新招标。
第三十六条（投标文件澄清与说明） 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十七条（评标现场答辩） 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
第三十八条（投标文件评审） 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标应当在保密情况下进行。对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。
第三十九条（确定中标候选人） 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标人候选人为中标人。
招标人不从中标候选人中确定中标人的，应当依照法律做出说明，并重新招标，对中标候选人予以补偿。
第四十条（确定中标人） 招标人应当在投标有效期截止日后30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第四十一条（招标结果公示） 中标人确定后，招标人应当在市招标投标平台和发布招标公告的媒介将招标结果进行公示，公示期为3日。
招标人为业主大会的，业主委员会还应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公告，公告期不少于3日。
投标人或者利害关系人在公示期间向市招标投标管理中心提出异议的，市招标投标管理中心应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30日内，会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定；需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。?
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，招标人和市招标投标管理中心应当予以驳回。?
第四十二条（签发中标通知书） 招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标保证金，中标人投标保证金在与招标人签订物业服务合同后5个工作日内返还。?
第四十三条（签订合同） 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十四条（投标文件退还） 招标人和市招标投标管理中心应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。封存的投标文件满一年后退还。
第四十五条（物业管理中标结果备案） 招标人应当自与中标人签订物业服务合同之日起三十日内，到物业所在地的区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门办理物业管理备案手续。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书、与中标人签订的物业服务合同等资料。
各区、市、县（先导区）物业管理行政主管部门应将备案结果抄送市招标投标管理中心。
第六章 法律责任
第四十六条（未招标处罚） 新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位未通过招标投标的方式或未经批准，擅自采用邀请招标等其它方式选聘物业服务企业的，由市城市管理行政执法局责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第四十七条（违规处罚） 招标人、投标人、招标代理机构、评标委员会成员以及指导服务招标投标的有关工作人员在物业管理招标投标活动中违反规定的，依据《中华人民共和国招投标法》及国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规的相关规定进行处罚。
第四十八条（招投标投诉） 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向行政主管部门投诉。
第四十九条（诚信信息） 市国土房屋局建立物业管理招标投标信用制度。依法公告对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为的行政处理决定，并将相关诚信信息纳入物业行业信息数据库。
第五十条（招投标文件语言规定） 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十一条（施行日期） 本办法自 年 月 日起施行。
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