第四十三条【业主委员会会议召集】 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由其委托的副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

　　有三分之一以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

　　第四十四条【业主委员会会议】 业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出的决定须经有表决权的半数以上组成人员签名同意。

　　业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

　　业主委员会组成人员不得委托其他人出席业主委员会会议。

　　第四十五条【业主委员会信息公开义务】 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十六条【业委会成员资格自行终止条件】 业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员自行终止：

　　（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

　　（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

　　（四）被判处刑罚的。

　　第四十七条【终止业委会成员资格条件】 业主委员会组成人员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其业主委员会组成人员资格：

　　（一）不履行职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

　　（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

　　（三）牟取可能妨碍公正履行职务的财物或者其他利益的；

　　（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

　　（五）其他原因不宜担任业主委员会组成人员的。

　　第四十八条【业委会成员资格终止后的补任】 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任；副主任空缺或者资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。

　　业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

　　第四十九条【业主委员会换届】 业主委员会应当在其任期届满前六个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

　　业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于百分之二十，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

　　业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

　　第五十条【业委会资料移交】 业主委员会应当自届满之日起十日内，在镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会指导下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

　　拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会或者公安机关协助移交。

　　第三节  物业管理委员会

　　第五十一条【物业管理委员会成立条件】 住宅小区有下列情形之一的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会反复指导后仍不能成立的；

　　（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第五十二条【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第三十条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第五十三条【物业管理委员会成立告知和监督】 物业管理委员会成立之日起十日内应当告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门。物业管理委员会由开发区管理委员会组织成立的，应当告知市物业管理行政主管部门。

　　市、区、县物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第五十四条【物业管理委员会履职】 物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对，或者业主委员会选举产生后，物业管理委员会应当终止行使职责。

　　第四节  其他规定

　　第五十五条【召开首次业主大会费用承担】 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

　　第五十六条【业主大会、业主委员会与居民委员会关系】 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第五十七条【违法决定的撤销】 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

　　受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正，逾期不改的，应当撤销其决定并通告全体业主。

　　第四章  物业服务与管理

　　第五十八条【物业服务企业管理】 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。

　　外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的，应当到市物业管理行政主管部门备案。

　　物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质等进行核对。

　　第五十九条【物业服务合同备案】 业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

　　物业服务企业应当定期听取业主和物业使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第六十条【专项服务委托】 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　　电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

　　第六十一条【物业服务企业承接验收】 受委托服务的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　交接各方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方顾问或评估机构协助现场查验。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

　　第六十二条【物业服务费的交纳】 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务相关费用。

　　物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第六十三条【物业服务企业应急预案】 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，定期组织应急预案演练，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

　　发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　第六十四条【重大事项报告】 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会及相关部门报告：

　　（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

　　（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

　　（四）物业管理区域内发生重大伤亡事件；

　　（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

　　第六十五条【专业经营设施设备管理】 新建住宅物业管理区域内的水、电、气、热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表，或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有相应资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

　　通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置，应当符合相关技术标准和规范。

　　第六十六条【专业经营设施设备移交】 新建住宅竣工验收后，建设单位应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

　　专业经营单位将依法承担的物业管理区域内相关管线和专业经营设施设备的维护保养等事宜委托给物业服务企业的，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、热交换站等设施设备及相关管线。

　　配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合市、区、县人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

　　第六十七条【专业经营设施设备移交】 本条例实施前，住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表，或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权，由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地区、县建设行政主管部门或者开发区管理委员会应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

　　第六十八条【专业经营单位收费管理】 专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用，对公共能耗应当独立安装计量装置，计量收费。

　　专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第六十九条【物业服务企业退出】 物业服务合同终止后，物业服务企业应当自合同解除之日起十五日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　第七十条【物业服务企业退出交接】 物业服务企业退出物业管理区域的，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务：

　　（一）移交本条例第二十条第一款规定的相关资料；

　　（二）移交服务档案资料和物业管理用房，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会资料；

　　（三）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营所得收益；

　　（四）法律、法规规定的其他事项。

　　第七十一条【无物业管理住宅小区管理】 未推行物业管理的住宅小区，以及物业服务企业擅自撤离尚未重新选聘物业服务企业的住宅小区，由所在地居民委员会或者社区服务站组织实施物业管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，所发生的费用由业主共同承担。

　　第七十二条【纠纷处理】 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会调解，也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

　　第七十三条【业主违约责任】 物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业管理服务的行为，有权要求业主停止侵害、排除妨害、恢复原状。

　　第七十四条【物业服务信息公示】 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　（一）物业服务企业的资质证书，物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话；

　　（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

　　（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

　　（四）受委托代收代缴事项；

　　（五）水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；

　　（六）共用部位和共用设施设备经营所得收益明细；

　　（七）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

　　第七十五条【物业服务企业考核和信用评价】 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业及其法定代表人、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

　　区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

　　镇人民政府、街道办事处、居民委员会应当协助做好辖区内物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

　　第五章  物业的使用与维护

　　第七十六条【物业服务企业的义务】 物业服务企业应履行物业服务合同，依照物业服务合同，督促建设单位履行相关义务。按照相关法律法规维护物业管理区域公共秩序，并做好下列工作

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

　　（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

　　（三）公共绿化的养护和管理；

　　（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通；

　　（六）物业档案、资料管理；

　　（七）装饰装修管理服务；

　　（八）及时受理业主投诉、报修、建议。

　　第七十七条【改变物业用途管理】 业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　确需改变的，应当遵守相关法律、法规、规章以及管理规约的规定，经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

　　第七十八条【物业使用禁止行为】 物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；

　　（二）在住宅内开设除小饭桌、托管班、老年餐桌外的经营性餐饮、娱乐服务场所；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物，私自开挖、扩建地下室；

　　（四）违反规定饲养动物；

　　（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

　　（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道、平台畅通；

　　（七）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（八）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　本条例实施前在住宅内开设经营性餐饮、娱乐服务场所的，应当在本条例实施后六个月内自行改正。

　　第七十九条【车位、车库管理】 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售、附赠或者出租车位、车库相关信息。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域以外的单位和个人。

　　第八十条【车位、车库管理】 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。