从2008年《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)实施至今，我市的社会环境和行业发展都发生了巨大的变化，《条例》修订工作成为了最近几年社会关注的热点，根据市人大及主管部门的工作部署，2016年将是修订《条例》关键一年。

 

　　为了充分把握会员企业诉求，真实反映企业声音，协会近期也在行业内广泛征集对《条例》修订的意见和建议。本期专题中，我们特别邀请了协会监事会主席侯亚军、盛孚物业董事长董声俊、之平管理副总裁毛良民等多位企业高管，分别从不同角度对《条例》修订提出了诸多诚恳的意见和建议。我们期待，这些发自内心的声音，能在条例修订过程中，给我们相关部门和立法人员哪怕一点点的启示。

 

　　鹿钦连

 

　　鹿钦连，吉林大学法律硕士毕业，工程师、物业管理师、律师。曾参与了《深圳经济特区物业管理条例》相关配套法律文件的制定, 《广东省物业管理条例》(修订)立法听证会陈述人之一。

 

　　《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《特区物业条例》)颁布于2007年10月，距今已近9年了。随着物业管理的实践发展，再加上《物权法》等法律法规的颁布实施，《特区物业条例》个别条款已经难以适应新的形势变化，对物业管理新出现的法律关系也难以找到对应的规范。几年前，我们在制定《特区物业条例》配套文件的过程中就深有感触。对在现实急待解决的物业管理矛盾冲突，我们只能在不违背上位法的基础上，小心翼翼地寻求突破与变通。欣闻《深圳经济特区物业管理条例》再次启动修订程序，我结合多年来在物业管理立法和实务方面的实践，谈以下几点建议。

 

　　一、关于《特区物业条例》的立法范围

 

　　(一)《特区物业条例》不是《物权法》

 

　　有人主张《特区物业条例》源于业主所拥有的不动产，所以条例制定首先应该围绕突出业主权利这个核心。我同意这个观点。但其主张的，就此《特区物业条例》应该把停车场(库)、会所等配套规定为全体业主所有，我持反对意见。根据立法法，对于民事的基本权利，只有全国人大才有立法权;同时《特区物业条例》侧重的是“物业管理”问题，所以物业权属问题不应是《特区物业条例》的立法范围。

 

　　(二)物业管理采用狭义还是广义的定义

 

　　物权法规定，对建筑物及其附属设施可以实行自我管理、聘请其他管理人管理、聘请物业服务企业管理。这是从物权的角度给出的物业管理的广义定义。北京市出台的相关物业管理意见也采纳了这种定义。国务院的《物业管理条例》及深圳的《特区物业条例》只是基于聘请物业服务企业管理这一特定的情形做出的制度设计及规定。在制定《特区物业条例》配套文件的过程中 ，陈蔼贫老师、吴春兴老师都提出使用广义定义的观点，对此我当时持反对意见。反对，并不是认为广义定义有什么错误。而是在原《特区物业条例》已经对物业管理做出明确定义的情况下，用下位法扩大上位法原有定义的范围，违反了立法法的相关规定。《特区物业条例》修订是一个非常好的契机，可以进一步研讨、论证这两种定义的取舍。如采用广义的定义，实际上是扩大了物业管理条例的适用范围，因此需要更高的立法智慧和立法技术。

 

　　二、《特区物业条例》修订创新的同时应不忘务实

 

　　过去的二十年多年，深圳一直引领着国内物业管理行业。但近年来内地的一些城市或地区的立法和实务已经接近或达到，甚至超过深圳。大家也都非常期待深圳在立法方面能有突破和创新。毕竟，一个好的创新，是一种引领;一个不好的创新，就是一种误导。

 

　　物业管理在国内发展了30多年，为什么仍然矛盾纠纷不断、各方心存不满和困惑?为什么一些物业企业经营仍然举步维艰?原因之一，恐怕就是没有实现物业管理的真正市场化。比如，物业服务企业要取得一个管理项目，不但要明里暗里做文章，还要在收费上尽量压低价格，在管理上给予某些承诺。取得项目后，由于过低的物业收费、超出企业承受力的承诺，势必导致物业服务质量的低劣。长此以往，业主的不满也慢慢积聚。最后的结果，物业服务企业不是中途被解聘，就是到期不再续聘。进来难，被请出去更难。原物业企业固守阵地，新物业勇猛进攻，这样火爆的场面早已不是什么新闻了。所以与其独辟蹊径，不如脚踏实地，建立一个质价相符、诚实互信的物业管理市场，要比其他创新更有实际意义。

 

　　政府主管部门对待物业管理的各方主体，就像中国的家长对待孩子。总觉得物业企业的管理还不规范、业主的物权和民主意识还很薄弱，尤其在以前维稳压倒一切的压力下，凡事力求大事化小、小事化了，生怕他们惹出是非来。可是，在我们的贴心呵护下，物业管理存在的矛盾只是暂时被遮隐起来，并没有得到真正的解决。

 

　　我们应该响应国家号召，打造服务型的政府，向国外的家长学习，充分尊重孩子的权利，鼓励他们个性发展。成年了就由其自己承担责任，跟头跌多了，自然长记性，自然得到成长。政府要做的就是多搭建平台，做好服务，让他们自主选择对方(也包括自主选择放弃对方)。比如我们多开发像电子投票、招投标市场这样的平台。如果我们把平台做好了，做到公平、公正，做到中立、有公信，业主和物业企业自然愿意通过平台实现自己的需求。同样我们也可以继续做好诚信档案及公示系统，让社会知晓哪些企业是管理规范的、可以信任的，哪些物业从业者、业委会委员甚至业主是有不诚信记录的，这样可以为他们的决策提供参考。

 

　　市场化了，优胜劣汰了，质价相符了，服务水平提高了，企业安心了，人民乐业了，行业自然也就和谐了!

 

　　三、《特区物业条例》修订应立足于物业管理的本质属性

 

　　近年来，一直关注物业管理主管部门、行业组织的工作动向，和物业服务企业在一些新领域的拓展。也许物业管理行业在某些物业从业者眼里，是一个地位卑微的行业。所以，他们急于为行业正名。我想，一个行业的伟大与卑微，不是这个行业本身决定的，而是决定于这个行业的从业者。每个行业，都有每个行业的本质属性。若偏离这个属性，我们的很多做法其收效，莫不过是皇帝的新装。

 

　　比如，近期一些做社区O2O的企业备受热捧，在行业的各种表彰和排名中屡创佳绩，各级行业领导也频频组织考察、研讨、推广。但我认为，这是企业的胜利，而非行业的胜利。因为这成绩和利益，不是从物业管理行业本职工作中获取的。如果，物业行业需要以这种方式正名的话，物业行业确实是一个卑微的行业。

 

　　对于企业，在确实做好物业的本质服务的同时，开阔视野，寻找新的盈利点，应该给予鼓励和支持。但是，丢掉或者忽视物业管理的本质服务，去寻求突破与创新，就是一种错误的引导。这将导致整个行业的初衷不再是搞好物业服务，而是利用他们掌握的物业资源、业主资源去盈利。如若一个企业和从业者的赢利点不在物业服务本身而在其他方面， 谁还会把精力放在物业服务上呢?一个不靠物业本质服务来生存的行业，还能算是物业服务行业吗?如果企业能够存活的更好，物业服务行业还有存在的必要吗?

 

　　物业像是一个人的身体，物业企业像是为人治病的医生。一个人也许年轻时更在意的是外表的光鲜;当人到中年以后，可能转为关注身体机能的健康，这时候更会依赖医生的服务。这时也是评价一个医生技术水平和职业道德的节点。一个经常医死人的医生，会逐渐失去信任，并最终被市场淘汰。同理，一个不能有效维护建筑物机能和寿命的企业和行业，一样也会自砸饭碗。

 

　　物业管理的本质在于对建筑物及其附属设备设施的维修养护，使其正常运作直至寿命周期。在物业费捉襟见肘的环境下，重新提出这个问题尤为重要。主管部门逐步减少对物业主体的监管、不再负责资质审批等等这些大事的同时，我呼吁不要彻底放弃所有的监管，反而要加强对具体物业项目的管理。当然可以采取灵活的形式，比如通过条例授权行业组织定期对物业项目及管理人员的检查、评估，对未达到物业管理基本要求的企业和人员给予处理和制裁，从根本上保障物业维护的质量。

 

　　四、积极探索业主大会(业主委员会)和业主自治组织的管理体系

 

　　物业主管部门在处理业主、业主委员会和物业企业的矛盾纠纷时，通常感到心有余而力不足，同时充满无奈和委屈。因为通常业主或业主委员会会认为，在一个经济实体和个体(业主)面前，主管部门会偏向于企业，不会很中立、很公正的处理问题，因此对政府缺乏信任。同时主管部门对违规、严重损害业主利益的业主和业主委员会，也难以像处罚物业服务企业那样得力。另外，由于业主委员会和业主大会缺乏相应的民事主体地位，确实给他们的物业活动带来很多障碍和不便。

 

　　物业管理方面的立法初始于深圳的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，业主大会、业主委员会这样的制度也源于深圳特区条例，后被国务院《物业管理条例》所吸纳。经过20多年的实践积累，到了对原来的制度设计进行反思和修正的时机了。目前深圳个别区已经做出积极的探索，对业主大会实行社团法人登记试点。建议物业条例能有突破，让民政部门做业主大会、业主委员会的管理部门，给他们一个民事主体地位。既让他们有尊严、又能更好的当家做主人;同时也将他们纳入社会团体的法律体系和监管体系。

 

　　深圳近期类似业主委员会联合会、和谐社区中心等组织，像雨后春笋般涌现出来。其实这种想法早在10多年前就已经萌芽了。一位市民为申请类似组织，要求国土房产局(后为建设局)做其申请组织的主管部门。当时出于对法律依据、社会稳定和监管方面的考虑，予以拒绝。此事从最初的申请、到信访、到行政复议、再到行政诉讼，历时差不多5年之久，最后不了了之。这位市民在局信访会议上，控诉我“是一个选择性的文盲，一个选择性的法盲”，那番情形仍然记忆犹新。现在反思这件事，坚持认为最初主管部门的决定是明智的。从第一次申请资料来看，其组织的制度设计不科学，而且不利于社区的和谐稳定。在法律依据不明确和又没有监管规范的前提下，把一个组织交给一个缺乏物业常识，又无法探究其动机的人，确实有很大的风险。

 

　　一件事情能否成功，需要天时、地利、人和。目前，无论在实践积累和理论论证方面，相比几年前都有了很大的进步。如果《特区物业条例》在这些方面有所突破，不仅有助于这些组织的规范运作，也将促进物业服务行业的健康发展。