安徽省物业管理条例（修订草案）修改意见
安徽省人民代表大会常务委员会：
为响应贵会公开征求《安徽省物业管理条例（修订草案修改稿）》修改意见的号召，本中心在前期研究和征求广大业主意见的基础上，提出了以下二十七条修改，供贵会参考：
一、物业管理的定义
1、安徽省物业管理条例（修订草案修改稿）（下称修改稿）条文：
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2、建议修改为：
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理是业主基于其建筑物区分所有权对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该活动可以由业主自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
业主对物业管理区域实施自行管理或委托其他管理人管理的，电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。
删除附则第一百零二条。
3、修改理由：
（1）修改稿中的依据是国务院《物业管理条例》（以下简称《国条》）第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，但该条表述是与物权法相违背的。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这两条表明业主是管理的主体，其管理权源自于业主的建筑物区分所有权，其管理权的实现，包括业主自行管理、委托物业服务企业管理和委托其他管理人管理三种模式。因此建议本条应以物权法为依据，摒弃《国条》中错误的表述方式。
（2）《国条》第二条的表述导致现实中物业管理概念的理解出现了广义和狭义之分，广义的物业管理包括上文所述的三种模式，狭义的物业管理仅指委托物业服务企业进行管理这一种模式，而这种理解事实上已有相应的概念，即物业服务，且已作为物业管理中的一部分。因此，立法中对概念的表述要尽可能科学、全面、严谨，应该统一对物业管理概念的理解，取消所谓狭义的物业管理的概念。
（3）修改稿中将业主自行管理的内容放入附则中第一百零二条，较《国条》有很大进步，但在附则中无法引起足够的重视，无法凸显业主的主体性地位，同时也回避了其他管理人模式，无法与物权法保持有效衔接，因此作出上述建议。
二、物业管理工作纳入政府工作目标考核
1、建议修改稿第四条增加一款，市、县、区人民政府应当将物业管理工作纳入政府工作目标考核。
2、修改理由：当前小区物业管理中问题层出不穷，矛盾多发突显，与基层政府不重视有很大的关系，故应保留原修改草案中“市、县、区人民政府应当将物业管理工作纳入政府工作目标考核”。
三、物业管理区域的划分
1、修改稿条文：
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；
（三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；（规模较大的可否拆分)
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。
第八条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第七条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。
2、建议修改为：
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，依据批准的规划方案，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，应当划定为不同的物业管理区域；
（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为不同的物业管理区域；
（三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；规模较大的住宅小区，经业主大会同意后，可以拆分为不同的物业管理区域；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，应当划分为一个物业管理区域。
建筑物规模和业主人数上限由各市、县、区人民政府规定，原则上一个物业管理区域范围不得超过5000户。
第八条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第七条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案，提供下列材料：
（一）项目国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）；
（二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料)；
（三）物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况；
（四）经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积；
（五）法律、法规规定需要提供的其他材料。
建设单位应当将下列材料在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：
（一）前期物业管理招投标备案表；
（二）物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;
（三）物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况；
（四）地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属；
（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；
（六）共有设施设备名称、用途及权属；
（七）其他需要明示的场所和设施设备。
物业管理区域划定后，业主委员会或20%以上业主提出合并或分立要求的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）与业主委员会或业主代表讨论制定区域调整方案，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地等共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
物业管理区域调整后，应当重新办理备案手续，并在相关物业管理区域内公告。
3、修改理由：
（1）便于管理是物业管理区域划分的基本原则，管理的难度与管理的范围成正比，由于建设单位具有开发大型甚至超大型楼盘的天然冲动，致使实践中物业管理区域过大已然成为当前物业管理困境的一个重要的原因，同时不同类型物业的业主，有着不同的诉求，因此立法上应当本着能分则分的原则，对物业管理区域的规模进行限制，这也是与中央推动街区制改革的精神相一致的，为避免一刀切，可由各地作出具体的规定。
（2）应当明确新建物业建设向县级人民政府物业管理行政主管部门备案所需的材料。应当明确在商品房买卖合同和临时管理规约中，建设单位向物业买受人明示关于物业管理区域的内容。
（3）物业管理区域的范围与业主密切相关，业主是物业的管理主体，应将物业管理区域调整权利赋予业主。原条文中存在二个问题，一是“确需调整”的表述不明确，应将其具体化，故建议明确由业委会或20%以上的业主提出调整要求。二是“听取业主意见”无法体现业主的意见，应借鉴南京物业条例草案的做法，由业主表决。另外，如果物业管理区域分立时存在配套设施无法分割的情形，调整方案应包括共用部位和设施设备使用和维护的内容。
四、首次业主大会所需文件资料
1、修改稿条文：
第十二条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业服务用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
2、建议修改为：
第十二条 房地产开发首期项目竣工后，建设单位向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请的同时，应当向同级物业管理行政主管部门报送下列文件资料，以便于筹备成立首次业主大会会议：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业服务用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
其中第（三）项仅供首次业主大会筹备组查询，其他各项物业管理行政主管部门应当在网上公开，并接受业主查询。
3、修改理由：
（1）《物权法》第75条规定“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”可见，选举业主委员会是业主的权利，《物权法》并未对业主委员会选举设立门槛，因此省条例也不宜做出交付比例和交付时限上的限制。
（2）物业只有竣工验收合格方可交付，在提交竣工验收申请时同时报送业主大会更具有操作性，房地产主管部门与物业管理主管部门同属于一个部门，如果不报送相关资料，则不受理建设单位竣工申请，因而更具有可操作性。
（3）筹备首次业主大会资料报送给物业管理行政主管部门即可，无需多头报送，以减轻建设单位的负担。这些资料除业主名册涉及业主隐私不能公开之外，其他各项内容均应予以公开，以保证业主的知情权。
五、筹备组的成立
1、修改稿条文：
第十三条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。
筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
2、建议修改为：
第十三条 首期物业交付后，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位、前期物业服务企业或者十人以上业主联名提出筹备业主大会的书面申请后四十五日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组人数应当为七至十三人单数。筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表或授权代表组成。其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐，参选的业主超过业主代表名额的，按其获得推荐票的多少产生，业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，副组长由筹备组内业主代表选举产生。1/3以上筹备组成员提议召开筹备组会议，筹备组长应当组织召开，筹备组长不召开的的，副组长应当组织召开。筹备组决议应过半数同意。
筹备组应当自成立之日起十五日内，将成员名单、代表身份和工作职责在物业管理区域内显著位置予以书面公告。筹备组正式开展工作前，街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋销售许可手续前，将首次业主大会会议筹备经费预缴至物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府），由首次业主大会筹备组使用。具体预缴比例，由各市人民政府确定。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费如有结余，则纳入公共维修资金，如有不足建设单位应当补足。
前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作，协助事项包括但不限于：
1、应筹备组的要求提供筹备工作场地和办公设备；
3、应筹备组的要求提供提供筹备相关资料；
4、协助张贴并维护筹备工作公告及宣传资料。
3、修改理由：
（1）无论是建设单位，还是前期物业企业和业主，召开首次业主大会的程序应保持一致，均应成立筹备组。十名业主联名申请可以便于征集热心业主参与筹备工作。
（2）街道（乡镇）具有指导召开首次业主大会的职责，故应派员参与筹备组，居民委员会（村民委员会）仅是协助街道（乡镇）指导，不能代替街道（乡镇），因此筹备组中应由街道（乡镇）代表。为体现业主自治原则，筹备组的构成应以业主代表为主，所占比例建议由1/2改为2/3，还要明确业主代表的产生应以其代表性和在业主中的支持度为原则。
（3）实践中筹备组不作为或不规范运行是业主委员会成立难的一个重要原因，因此应在条例明确筹备组的工作机制，以保证其规范运行。
（4）筹备组成立后应及时公告，除公告成员名单和职责之外，还应公告其身份是业主代表还是街道（乡镇）代表或建设单位代表。另外，筹备组成员大多没有筹备工作经验，为保证筹备工作效率，筹备工作开展前街道（乡镇）应组织培训。
（5）筹备经费由建设单位承担，但实践中建设单位往往逃避责任，不愿承担，给筹备工作带来很大的困难。因此应当建立筹备经费预缴制度，以使筹备工作有经费保障。
（6）前期物业服务企业协助筹备组开展筹备工作的协助事项应当予以明确。
六、业主授权的方式与限制
1、修改稿条文：
第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
物业使用人可以列席业主大会。
2、建议修改为：
第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具授权委托书，载明委托事项、委托权限及期限。本小区物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
物业使用人可以列席业主大会。
3、修改理由：
（1）鉴于部分新建小区入住率不高，很多业主不居住在本小区，取得小区外业主本人签名的书面委托书的难度很大，这也是导致当前业主大会召开难的一个重要原因。因此，对于委托书的介质应当多样化，手机短信、电话录音、微信及其他非书面形式的授权委托书，只要能够保证真实性，都可以予以认定。这与第十八条“提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。”的规定保持一致。
（2）鉴于本小区的物业服务企业与业主大会决议具有重大利益关联，为保证业主大会尽可能不受物业服务企业的干扰，应对业主代理人进行必要的限制，本小区物业服务企业工作人员不得担任业主代理人。
七、表决意见的签属
1、修改稿条文：
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
2、建议修改为：
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或其委托的业主代理人签名。
提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
3、修改理由：根据国务院《物业管理条例》第十二条第二款以及修改稿第十七条第二款“业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，业主表决既可以本人签字，也可由其委托代理人签名。否则，委托代理人就失去了意义。
八、物业管理委员会的设立
1、修改稿条文
第二十一条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、或者乡镇人民政府、居民委员会、或者村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。
物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
2、修改建议：本条应予以删除
3、修改理由：
设立物业管理委员会没有上位法依据。《物权法》第七十六条第一款第四项与《国条》第十一条第四项都明确规定“选聘和解聘物业服务企业”属于业主共同决定的事项。原修改稿条文，物业管理委员会可组织业主自管或聘请物业服务企业明确与上述条款相违背，因此建议删除。
九、业主委员会备案
1、修改稿条文
第二十二条 第三款 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
2、建议修改为：
第二十二条 第三款 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府进行告知性备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
3、修改理由：
2005年12月7日国务院法制办在给湖南省人民政府法制办的对《关于 〈物业管理条例〉第十六条的请示》的答复（国法秘函［2005］439号）明确指出：《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”这里的“备案”是一种告知，不具有行政许可的性质。但实践中很多物业主管部门把备案当成审批，阻挠业主自治，因此应当在省条例中将该备案的性质予以明确，减少业主自治的行政阻力。
十、业主委员会委员的条件
1、修改稿条文
第二十五条 业主委员会委员应当符合下列条件:
（一）是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）遵守业主大会、管理规约、业主大会议事规则的决定，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
（六）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。
2、修改建议：删除修改稿本条第三项“遵守业主大会、管理规约、业主大会议事规则的决定，模范履行业主义务；”
3、修改理由：
《国条》第六条第二款规定了业主在物业管理活动中享有的权利，其中第五项是“选举业主委员会成员，并享有被选举权;”可见，被选举权是业主的基本权利，该权利不因未履行义务而被终止，因此建议删除原修改稿中本条第三项“遵守业主大会、管理规约、业主大会议事规则的决定，模范履行业主义务”的规定，况且“模范”一词具有很大的主观性，不宜在法律条文中出现。
十一、业委会换届
1、修改稿条文 ：
第二十七条第一款 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
2、建议修改为：
第二十八条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，街道办事处（乡镇人民政府）在接到十名业主联名提出换届的书面申请的45日内指导成立换届工作组，由工作组负责换届选举工作，换届工作组中业主代表不少于三分之二，换届程序参照首次业主大会召开程序，所需经费从小区公共收益中支出。
3、修改理由
业主委员会换届选举工作也属于是业主自治事务，其组织者应当是业主，而非街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会），如同首次成立业主委员会一样，街道应当发挥指导的功能，而非直接的组织者。
十一、业主委员会审计
1、原条文
第三十六条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主共同承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
业主委员会应当于每年6月1日前以书面形式在物业管理区域内公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。必要时，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以组织有关部门或委托第三方进行审计。
鼓励建立业主委员会主任离任审计制度。
2、修改建议
第三十六条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主共同承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
业主委员会应当于每年6月1日前以书面形式在物业管理区域内公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。监事会或5%以上业主提出审计要求的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织有关部门或委托第三方进行审计。
鼓励建立业主委员会主任离任审计制度。
3、修改理由
原条文中“必要时”的表述不明确，且审计只能是街道提出，而业主却无权提出，显然是剥夺了业主的监督权。故应将审计权交还给业主，且门槛不能太高，5%是比较合适的。
十二、监事会成员资格
1、修改稿条文：
第三十五条 第一款 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。
2、建议修改为：
第三十五条 第一款 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。监事会成员或独立监事应由本物业管理区域内的业主担任。
3、修改理由
监事会制度也属于业主自治制度的一部分，监事会成员或者独立监事理应由本小区业主担任。
十三、行政主管部门综合查验
1、修改稿条文
第四十一条 设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门可以对本条例第四十条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改。
2、建议修改为：
第四十一条 设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当对本条例第四十条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改；未按要求整改的，不得交付使用。
3、修改理由：
现场综合查验是物业管理行政主管部门必须履行的职责，修改稿中的“可以”应该改成“应当”，同时还应明确未按要求整改的法律后果。
十四、前期物业服务合同的期限
1、修改稿条文：
第四十四条 第二款 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
2、建议修改为：
第四十四条 第二款 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同的期限不得超过三年；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。约定期限届满后，未经业主大会同意，前期物业服务企业不得继续提供物业服务。
3、修改理由：
（1）鉴于与前期物业服务企业的签约主体是建设单位而非业主，故应对前期物业服务合同的期限给予一定的限制。
（2）实践中很多前期物业服务企业都不支持成立业主委员会，成为业主委员会成立的最大障碍，这是由原法条所规定的前期物业服务制度导致的，前期物业服务合同事实上是无固定期限合同，只要业主委员会不成立，前期物业服务企业就不会被解聘。因此应当改变思路，建立倒逼机制，迫使前期物业服务企业在合同到期之前协助成立业主委员会。无合同约定不得收费，本身也是合同法中意思自治的体现。
十五、物业共用部位、共用设施设备
1、修改稿条文：
第四十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金。
2、建议修改为：
第四十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，未经业主大会同意，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
业主大会成立前，经过半数业主同意，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益，应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金或待业主大会成立后由业主大会决定用途。
3、修改理由：
（1）修改稿中“擅自处分“的概念不明确，应当将其限定为”业主大会同意“既便于认定，也符合物权法的规定。
（2）业主大会成立前建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得收益，需经半数业主同意，否则也属于擅自处分。对于收益的分配则应当尊重业主大会的决议。
十六、小区配套设置的权属
1、修改稿条文
第四十八条 规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、养老服务设施、车库等公共服务设施的权属，应当在土地出让合同中明确，并在商品房买卖合同中注明。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。
2、建议修改为：
第四十八九条 规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、养老服务设施、车库等公共服务设施的权属，应当在土地出让合同中明确，并在商品房买卖合同中注明。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，证明文件为不动产登记证书或土地单列规划和营利性配套设施完税证明，并优先满足业主需要。
3、修改理由：
小区配套设施产权不明是当前小区矛盾的一个焦点，很多建设单位为达到占有配套设施的目的就通过商品房买卖合同中约定归出卖人所有，但这种约定应属于无效约定。建设单位对配套设施产权归属负有举证责任，但对于其证明文件应当予以明确，否则有可能在司法实践中出现仅凭合同约定就能断定产权的案例。
十七、共用部位、共用设施设备承接查验
1、修改稿条文
第四十九条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
2、修改建议
第四十九条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。如果承接查验不合格，物业服务企业依然承接的，物业服务企业与建设单位对因物业共用部位、共用设施设备不合适给业主造成的损失承担连带赔偿责任。
鼓励聘请第三方评估监理机构参与物业共用部位、共用设施设备的查验。
3、修改理由
（1）对于前期物业服务企业承接未查验或查验不合格的物业的法律责任应当予以明确。
（2）第三方参与承担查验，可以增加查验的客观性和公正性，因此应当予以鼓励。
十八、物业工程质量保证金的返还
1、修改稿条文
第五十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保证金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后，建设单位申请返还的，应当征求业主委员会、物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门意见。物业工程质量保证金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定。
2、建议修改为：
第五十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保证金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后，建设单位申请返还的，应当取得业主委员会、物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门同意。物业工程质量保证金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定。
3、修改理由
业主是物业工程的使用者，有无质量问题业主最有发言权，退还物业工程质量保修金需确认建设单位已完成保修义务，而只有业主才能确认其是否已完成。故应规定退还物业工程质量保修金需经业委会同意，仅仅是征求意见起不到应有的作用。
十九、物业共用部位设施设备日常维护费用
1、修改稿条文
第六十五条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。
物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按本条例第六十一条规定一并移交。
2、建议修改为：
第六十五条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。
物业服务企业应当将不低于10%的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主委员会的核查与业主的监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按本条例第六十一条规定一并移交。
3、修改理由：
修改稿中“规定比例”的表述不明确，应当与《安徽省物业服务收费管理办法》第十条保持一致，明确不低于10%，且业主委员会应当对该项费用的收支情况进行核查。
二十、公共设施设备费用分摊
1、修改稿条文
第六十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。
2、建议修改为：
第六十六条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，并报区（县）物业主管部门备案，接受业主查询。
业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出书面异议的，物业服务企业应当给予书面答复，否则业主有权拒绝缴纳。
鼓励有条件的地方实行物业服务收费“一费制”， 将共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用并入物业费。
3、修改理由
（1）公摊费用不透明是现实中的一个普遍问题，为保证业主的知情权，应规定物业服务企业定期向物业主管部门备案，供业主查询。
（2）对于业主提出的公摊费用异议，物业服务企业往往不够重视，大多口头应付，损害了业主权益，因此应当规定物业服务企业给予书面答复，业主不服可通过诉讼解决。不给书面答复，业主有权拒绝缴纳的规定能引起物业服务企业的重视，以保证业主的合法权益。
（3）合肥实行的物业服务收费“一费制”避免了很多因公摊费用引起的争议，效果很好，应鼓励推广。
二十一、物业服务质量考核
1、修改稿条文
第七十一条 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
2、建议修改为：
第七十一条 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，至少每年一次组织业主对物业服务企业的服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
3、修改理由
物业服务企业的服务质量好不好，业主最有发言权，对物业服务企业的服务质量的考核权应归业主，由物业主管部门来组织业主进行考核。同时“定期“的表述不明确，应明确为至少每年一次，方具有操作性。
二十二、物业管理投诉受理制度
1、修改稿条文
第七十二条 县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起三十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。
2、修改建议
第七十五条 县级人民政府城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划、园林等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理。
县级物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，物业管理行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
县级人民政府应当将有关部门对物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理情况及成效纳入政府目标考核内容。
3、修改理由
建立物业投诉受理制度对于维护小区秩序，维护业主合法权益来说非常重要，多个部门受理物业管理活动中的投诉会存在“踢皮球”的问题，让业主投诉无门，因此应统一由物业行政主管部门受理，同时明确相应的处理期限和程序，并将其与政府目标考核挂钩，以增加行政主管部门的责任感。
二十三、业主共有车辆停放费的分配
1、修改稿条文
第八十二条 物业服务企业应当将第八十一条规定的属于业主共有的车辆停放费单独列账；车辆停放费在扣除相关成本后，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。业主委员会应当对车辆停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
2、建议修改为：
第八十二条 物业服务企业应当将第八十一条规定的属于业主共有的车辆停放费单独列账；车辆停放费的百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费，或者由业主大会决定。业主委员会应当对车辆停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
3、修改理由
如果强制规定作为小区公共收益的车辆停车费百分之七十纳入维修资金，将会导致业主委员会没有办公经费从而无法有效运转。因此其分配比例以及使用方案应由业主大会决定。车辆停放成本很低，补贴物业服务费的百分之三十足以支持，因而无需提前扣除。
二十四、人防车位收益的分配
1、修改稿条文
第八十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程。
2、建议修改为：
第八十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
3、修改理由：人防车位收益权不明晰所带来的问题已突发显现，无论从《物权法》的角度，还是从《人防法》“谁投资谁收益“的规定，都能够看出人防车位的收益权应属全体业主所有，因此应保留原修订草案中的条款，将其百分之七十纳入维修资金。
二十五、电梯、消防等设施设备的改造
建议保留原修订草案以中的第八十八条：“ 本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域专项维修资金管理。
保留理由是电梯、消防等设施设备的使用年限明显少于建筑物，建设单位将房屋转让给业主应当保证建筑物附属设施设备与建筑物具有同样的使用年限，因此对于电梯、消防等设施设备更新和改造费用，建设单位应当承当相应的责任。
二十六、维修资金应急使用
1、修改稿条文
第八十六九条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要使用专项维修资金的，可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，直接申请使用立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经专项维修资金管理部门复核后进行应急处置：
（一）屋面、外墙体防水损坏造成大面积渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）消防设施损坏的；
（三四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（四五）楼体单侧外立面有脱落危险的；
（五六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）二次供水设施损坏的；
（六八）其他危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
2、建议删除本条
3、修改理由：
（1）违反上位法。本条与《物权法》第七十六条“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定相违背。
（2）实施后果严重。如果本条通过，等于给物业服务企业打开了套取维修资金的方便之门，会导致大量“小病攒大病”的现象，进一步导致小区管理生态系统的恶化。
（3）现应的法规足以解决本条款中的情形。出现本条款中出现的情形，首先应从物业费中不低10%的公共设施维护费中列支。如果不足，需要动用维修资金，则由相关业主共同决定，双三分之二通过即可，无需由物业管理区域内的全体业主表决，这样并不违背《物权法》第七十六条。
二十七、法律责任
1、修改稿条文
第九十三条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
（一）住宅物业的建设单位未通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业服务的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的；
（六）挪用专项维修资金的；
（七）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。
违反前款第二项、第七项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
2、建议修改为：
第九十三条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
（一）住宅物业的建设单位未通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业服务的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的；
（六）套取和挪用专项维修资金的；
（七）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。
违反前款第二项、第七项规定，有收益的，应当返还给业主委员会按照业主大会的决定使用。违反前款第六项规定，套取和挪用的维修资金责任人应当返还至维修资金帐户。
3、修改理由：
（1）对于部分物业服务企业套取维修资金的行为也应当予以处罚，套取和挪用的维修资金应予以返还。
（2）第二、七项的收益应直接原数返还，不用再扣除计入用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护的支出，因为一方面该支出无法认定真实性，另一方面该支出理应是物业服务企业的经营成本，不应从公共收益中支出，虽然修改稿中的本条来自于《国条》第六十六条，但其与《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的精神相违背，故应予以删除“所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”的条款。
以上意见，供贵会参考！
建议人：安徽大学马克思主义学院社区发展研究中心
执笔人：吴猛
2016年6月15日
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