第一章

 

　　总则

 

　　第一条 【深透社宗旨】倡导小区事务阳光运作，推动业主与物业企业形成和谐共赢的平等市场关系，促进政府主管部门、物管企业、社会各界与小区业主顺畅沟通，实现业主自我管理、物业专业服务、政府监管的有机结合。

 

　　第二条 【志同道合】认同深透社宗旨与章程，并共同致力于依法、理性、建设性地预防与化解小区物业管理矛盾，促进小区各方实现制度化透明、互信、和谐、共赢。

 

　　第三条 【签署基准为服务前提】阅读、认同并通过书面方式签署与执行本实操指引与服务基准。

 

　　第四条 【深透社内部规范约束】本实操指引与服务基准经深透社理事会表决多数通过，深透社所有理事、监事、专职与兼职工作人员均应遵照执行。

 

　　第二章

 

　　理念

 

　　第五条 【透明】深圳小区物业管理矛盾高发，实现信息的公开透明对于有效协商、化解矛盾不可或缺。

 

　　第六条 【互信】以陌生人之间网购的高度信任为鉴，业委会与物业企业之间的制度互信

 

　　第七条 【和谐】亡羊补牢、为时未晚。业委会应当秉持依法、理性、建设性原则，避免将解决欠账作为重新出发的前提条件。

 

　　第八条 【共赢】业主、物业企业及物业服务人员等各方的合法权益均应得到维护。

 

　　第三章

 

　　业主大会与业委会

 

　　第九条 【业主大会决策】业委会不自行作出决策，而是应当召开业主大会进行表决作出决定。

 

　　第十条 【定期会议制】业主大会至少每年召开一次书面或电子表决的会议。业委会至少每月召开一次现场会议。

 

　　第十一条 【多数决定制】业主大会作出决定须符合法定有效条件。业主委员会作出任何决定，应当经多数委员的书面签字同意或者经业委会现场会议确认形式有效的网络签字同意。

 

　　第十二条 【公开决定制】业主大会、业委会作出任何决定，应当依法在 3 个工作日内张贴公告。

 

　　第十三条 【印章专人保管】业主大会、业主委员会印章应当制定专门的使用管理制度，确保落实多数委员同意的集体决策制度。鼓励业委会决定由主任以外的委员或秘书专人保管公章。

 

　　第 十四条 【财务多人制衡】业委会财务管理制度应当公开制定，财务收支变化随时向业主公开。

 

　　第十五条 【接受业主意见】业委会应当面向业主设立每周至少一次的定期接访。

 

　　第十六条 【换届参选不享特权】业委会不得参照筹备组权限直接推荐候选人，并通过候选人“互选”进而变相“围选”的问题。

 

　　第四章

 

　　业委会与物业企业

 

　　第十 七 条 【公开透明增强互信】业主与物业在公开透明的基础上增强互信。

 

　　第十八条 【定期常态沟通物业】业委会应当邀请物业企业至少每月召开一次联席会议。

 

　　第 十九 条 【依法依约依从惯例】对于法规没有规定、业委会认为正在生效中的物业服务合同约定有违情理的，经与物业企业协商一致可以召开业主大会变更合同条款；或者在合同期内执行约定，召开业主大会决定合同期满后新的条款；

 

　　对于法规没有规定、合同没有约定，业委会认为小区惯例有违情理的，通过协商一致或者召开业主大会作出决定。

 

　　第二十条 【优先向前看、算账有底线】在物业企业从现在起公开透明、依法依约的情况下，业委会不就历史欠账动员业主更换物业，而是优先与物业企业合力改善服务质量、提高居住品质，对于历史欠账另循协商一致或者行政决定、司法判决等途径解决问题。

 

　　第二十 一 条 【建设性审核、保留算账权】鼓励业委会将物业企业的支出申请详细方案公开在深透社推荐平台，便于小区之间实现横向性价对比，提高业委会进行建设性、常识性监督的能力。

 

　　第二十 二 条 【优先常算账、减缓算总帐】通过每年进行物业服务质量客观测评与主观满意度调查，及时要求物业企业进行整改提高，避免合同期满前一次性算总账。

 

　　第二十 三 条 【表决续聘选聘前先测评调查督促整改】业委会在业主大会表决续聘或者选聘之前，应当先行就一视同仁的物业服务新合同条款征求业主意见并召开业主大会表决通过。

 

　　第二十 四 条 【表决续聘选聘前先定一视同仁新合同】业委会不得参照筹备组权限直接推荐候选人，并通过候选人“互选”进而变相“围选”的问题。

 

　　第二十 五 条 【物业考核奖罚交接、合同未雨绸缪】业委会对于物业服务合同条款中容易引发矛盾纠纷的部分，应当以本实操指引与服务基准约定内容为基础，向业主大会提交表决方案。

 

　　第二十 六 条 【业主大会决定续聘或者选聘以及定标】业主大会具有决定续聘或者选聘物业企业的权利，业委会经业主大会授权组织选聘招投标时由少数人组成定标委员会，是业主大会难开条件下的无奈之举。

 

　　第五章

 

　　矛盾纠纷应对

 

　　第二十 七 条 【不忘初心、循序渐进】业主与物业在公开透明的基础上增强互信。

 

　　第二十 八 条 【房屋纠纷】业委会应当邀请物业企业至少每月召开一次联席会议。

 

　　第 二十九 条 【场所设施纠纷】对于法规没有规定、业委会认为正在生效中的物业服务合同约定有违情理的，经与物业企业协商一致可以召开业主大会变更合同条款；或者在合同期内执行约定，召开业主大会决定合同期满后新的条款；

 

　　对于法规没有规定、合同没有约定，业委会认为小区惯例有违情理的，通过协商一致或者召开业主大会作出决定。

 

　　第三十条 【车位权益纠纷】在物业企业从现在起公开透明、依法依约的情况下，业委会不就历史欠账动员业主更换物业，而是优先与物业企业合力改善服务质量、提高居住品质，对于历史欠账另循协商一致或者行政决定、司法判决等途径解决问题。

 

　　第三十 一 条 【业主之间权益纠纷】鼓励业委会将物业企业的支出申请详细方案公开在深透社推荐平台，便于小区之间实现横向性价对比，提高业委会进行建设性、常识性监督的能力。

 

　　第三十 二 条 【小区外部相邻权纠纷】通过每年进行物业服务质量客观测评与主观满意度调查，及时要求物业企业进行整改提高，避免合同期满前一次性算总账。

 

　　第六章

 

　　深透社服务

 

　　第三十三条 【咨询建议】业主、业委会通过电话、网络、来访等方式，向深透社理事、监事、工作人员进行咨询的，应当提前阅读、认可并签署承诺遵行本实操指引与服务基准的书面或网络协议，深透社提供免费咨询服务。

 

　　第三十四条 【实务培训】业委会及其委员、秘书等人员，签署本实操指引与服务基准，可以接受深透社业委会实务培训辅导服务，包括法规流程、物管实务、收支核算、应用工具、沟通技巧、案例解析、实地考察、经验分享等系统化培训辅导。深透社应当设定实务培训结业标准，对于达标者颁发结业证书。

 

　　第三十五条 【顾问支持】深透社向各业委会、物业企业免费公开发布小区业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等“家规”示范文本，免费推荐业委会、业主大会运作相关的通用模板、工具、平台。

 

　　第三十六条 【秘书督导】深透社试点向经签署本实操指引与服务基准的业委会提供职业化秘书督导服务

 

　　第七章

 

　　政府监管与社会监督

 

　　第三十七条 【政府监管】业主大会与业委会依法接受街道党政机关、社区党委、工作站与居委会指导监督，主动保持沟通，执行行政决定。

 

　　第三十八条 【问题投诉】业委会若认为有关部门及街道办、社区工作站存在工作问题，应以法律为准绳、以事实为依据，科学、严谨、有理有据，循党政信访、行政复议、行政诉讼等合法渠道解决问题。

 

　　第 三十九 条 【社会监督】深透社理事、监事、专职或工作人员均应当遵循本实操指引与服务基准，接受业委会公开发布、评论相关落实情况，接受社会各界监督。

 

　　第四十条 【解释】本实操指引与服务基准解释权归深透社所有。