第三章　　业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第一节  业主大会

　　第二十六条  符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面报告街道办事处（乡镇人民政府）；经已入住户数百分之二十以上的业主联名提出，也可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面报告。

　　划定为一个物业管理区域分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十七条   建设单位应当向街道办事处（乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　（一）业主名册；

　　（二）物业管理区域划分证明；

　　（三）房屋及建筑面积清册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）共用设施设备交付使用备案证明；

　　（六）物业服务用房配置资料；

　　（七）成立业主大会必需的其他资料。

　　符合业主大会成立条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）有权责令建设单位限期改正。

　　第二十八条  首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理不动产初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县（区）人民政府承担。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

　　第二十九条  街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　筹备组人数应当为七人以上的单数，由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名和业主代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任，其中业主代表人数不少于筹备组成员的百分之五十。业主代表的产生方式由街道办事处（乡镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行书面公告，公告时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

　　筹备组正式开展筹备工作前，县（区）物业管理机构应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

　　第三十条  筹备组成员应当符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

　　（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

　　（四）无不宜担任的其他情形。

　　筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业费、车位租赁费、停车服务费和住宅专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为；本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

　　第三十一条  筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，按照规定将草拟的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会规则等内容在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日，并书面通知全体业主。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

　　业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

　　第三十二条   采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

　　街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

　　第三十三条   采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。

　　业主代表参加业主大会会议三日前，应当事先书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

　　业主拒付物业费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

　　业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

　　第三十四条  物业管理区域内业主人数较多的，可以按照业主大会议事规则的约定，以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

　　业主小组作出决定后七日内应当告知业主委员会。

　　第三十五条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

　　业主委员会未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织召开整改；逾期仍未组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。

　　第三十六条  业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

　　第二节  业主委员会

　　第三十七条  业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足；缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

　　第三十八条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持有关资料向项目所在地的县（区）物业管理机构备案，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况；未选举产生业主委员会的住宅小区，暂由社区居民委员会代行业主委员会职责。

　　业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开设账户。业主委员会应当建立工作档案和印章管理等制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十九条  业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

　　第四十条  业主委员会委员不得有下列行为：

　　（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

　　（二）挪用、侵占业主共有财产；

　　（三）利用职务之便接受减免物业费、车位租赁费、停车服务费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

　　（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

　　（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

　　（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处（乡镇人民政府）调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

　　第四十一条  业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　逾期未能完成的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地的居民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第四十二条  业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的财物等移交业主委员会。

　　拒不移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

　　第三节  物业管理委员会

　　第四十三条   住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导两次后仍不能成立的；

　　（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第四十四条   物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主成员以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

　　物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第三十一条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第四十五条   物业管理委员会成立之日起十日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当将成立情况书面告知物业所在地的县（区）物业管理机构。

　　物业管理机构应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第四十六条   物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

　　物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

　　第四章　　物业管理服务

　　第四十七条  鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当载明下列内容：

　　（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；

　　（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；

　　（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；

　　（四）物业服务标准的评估标准与方法；

　　（五）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法；

　　（六）违约责任、履约保证措施和合同解除的条件；

　　（七）与物业服务有关的其他事项。

　　第四十八条  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在地的县（区）物业管理机构备案。物业管理机构应当做好物业服务合同的规范、审查、检查等工作。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

　　（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；

　　（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

　　（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务，及时办理业主投诉，提高服务质量；

　　（四）做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查；

　　（五）为业主的身份、住宅等个人信息保密，未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透漏；

　　（六）积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利；

　　（七）接受社区监督指导，配合做好社区管理相关工作。

　　第四十九条　终止或者解除物业服务合同（含前期物业服务合同），应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

　　自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务企业、新物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

　　（一）业主和物业的基础档案；

　　（二）物业服务中形成的物业服务档案；

　　（三）物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；

　　（四）物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；

　　（五）电梯、消防等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

　　（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，预收、代收和清算欠收的有关费用；

　　（七）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；

　　（八）其他应当移交的资料。

　　对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

　　物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第五十条  新的物业服务企业进驻项目时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

　　新进驻的物业服务企业应当在五日内，将查验记录报物业所在地的县（区）物业管理机构备案。