聊城三部门联合解读《聊城市物业管理条例》

《聊城市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于今年3月1日起正式施行。2月7日，市人大常委会召开新闻发布会邀请市人大常委会法工委、市司法局、市住建局相关负责人针对市民关心的问题进行了一一解答。

积极打造红色物业

发挥党建引领作用

据介绍，《条例》确立的一系列制度，紧紧围绕我市物业管理工作中的主要矛盾和关键问题，细化了管理措施，界定了业主、物业使用人、物业服务人、主管部门、镇街、社区等各方主体的权利与义务，明确了对相关违法行为的处罚方式，为我市物业管理提供了具有本土特色、可操作性较强的法规依据。

将坚持党的领导、发挥党建引领作用作为《条例》的一项基本原则。《条例》明确在物业管理中要发挥党建引领作用，是结合我市实际，积极打造红色物业，回应群众呼声的郑重立法宣示。《条例》第三条规定：“本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。”

设立物业管理委员会制度

将村委会管理纳入立法

据介绍，《条例》规定难以成立业主大会、难以选举产生业主委员会或者业主委员会未能正常完成换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，主要作用是推动成立业主大会和选举产生业主委员会，并在业主委员会产生之前履行相关物业管理职责。业主委员会选举产生后，物业管理委员会即行解散。物业管理委员会制度的实施，必将推动我市业主大会成立难、形成决议难，业主委员会成立难、充分发挥作用难等问题的解决，推动将业主自治落到实处。

将村民委员会的物业服务、管理职责纳入立法。为了推进符合条件的农村、城乡接合部、城中村居住区实行物业管理，明确了村民委员会的物业服务、管理职责，将村民委员会与居民委员会的物业管理职责作了统一规定。

细化物业管理公示公告规定

推动物业管理执法进小区

《条例》明确规定对物业承接查验结果，首次业主大会筹备组人员名单，业主大会拟讨论事项，业主大会决定，被终止职务的业主委员会委员、候补委员名单，物业管理委员会成员名单，物业服务基本信息等，要在物业服务区域内显著位置公示，并规定了公示期。这些规定有利于保障业主、物业使用人的知情权，有助于业主、物业使用人维护自身合法权益。

规范了住宅专项维修资金的管理和应急使用。明确了住宅专项维修资金筹集、续交程序，明确了应急使用的情形，为我市住宅专项维修资金存到位、用起来起到推动、规范和保障作用。

推动物业管理执法进小区。据介绍，立法调研中，有业主和物业服务人提出，物业服务人对小区内违反法律法规的行为只有劝阻、制止、报告以及协助处理的义务，没有执法权。政府应当加强对住宅小区中违法违规行为的监督管理，明确相关监督管理部门，推进执法进小区。经过充分研究、论证，《条例》在第一章总则、第七章监督管理中规定了加强物业管理联合执法，建立物业管理联席会议制度，对物业管理违法行为的监管、处罚部门予以明确，清晰界定了主管部门和物业服务人对小区内违法行为的管理权责界限。

小区内的物业维护责任

究竟如何划分？

记者了解到，许多物业纠纷是由于物业的保养、维修或者更新费用争议引发的，《条例》对住宅小区内的物业维护责任究竟如何划分？市人大常委会法工委副主任孟宪东说，现实生活中，因物业维护管理费用由谁来承担引发的物业纠纷比较常见、多发。针对此类问题，《条例》坚持以产权界定为原则，以法律另有规定为例外：一般情况下，谁拥有产权，谁就负责维护，谁就承担相应责任。简单说，就是以产权归属界定维护责任。但是，也有例外情况，比如保修期内的建筑物或者设备设施，应由建设单位或者设备生产单位负责维护。另外，电梯等特种设备，供水、供电等专业性服务设施设备，依据相关法律规定进行维护。我们这里所说的承担维护责任，可以理解为承担维护费用，即由维护责任人承担费用，维护责任人可以选择自行维护，也可以委托他人维护。

物业专有部分在保修期外，由业主负责维护；物业共有部分则由业主共同负责维护。那么，哪些部分属于业主共有？《条例》第十四条在《民法典》物权编以及《山东省物业条例》规定的基础上，对业主共有部分进行了细化，作出如下规定：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的权利。

物业服务区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共有设施；

（五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

《条例》规定的业主共有部分由业主共同负责维护。现实生活中，业主通过与物业服务人签订《物业服务合同》、维护协议等形式，委托物业服务人具体实施维修、养护等工作，费用由业主共同承担。

将建立配套行业制度体系

确保《条例》顺利实施

住房城乡建设局副局长李济哲在新闻发布会上表示，为了保障《条例》顺利实施、有效落地，市住建局将尽快建立健全与《条例》相配套的行业制度体系。建立信用管理制度，用信用等级管理规范物业企业市场行为；建立物业招标制度，强化市场准入监管，形成物业招标投标有形市场；建立服务收费制度，实施物业服务等级评定，形成服务水平与收费价格动态调整机制；建立承接查验制度，加强对前期物业管理活动的指导和监督，维护业主合法权益；建立维修资金管理制度，规范住宅专项维修资金的归集、管理和使用。运用健全的物业服务行业法规制度体系，强化行业监管，保障《条例》的贯彻落实。

来源：聊城晚报全媒体记者 刘亚杰