碧桂园物业上市获受理 管理面积仅次于彩生活和万科物业

筹划近两年的碧桂园物业上市计划如今迈出了关键一步。9月7日晚间，碧桂园集团在港交所发布公告宣布，8月31日，旗下非全资附属公司碧桂园物业服务，已就其首次公开发行A股并于上交所上市向中国证监会递交申报文件，并于9月7日收到受理通知。

 

　　与花样年彩生活、绿城服务等在港上市的物业集团不同，碧桂园物业最终选择了更为艰难的内地A股上市之路。迄今为止，国内A股市场上还未有物业集团成功上市的先例，碧桂园物业此次选择A股之路能实现破冰吗？

 

　　三年谋划

 

　　根据碧桂园公告，公司将寻求碧桂园物业服务于上交所以A股形式独立上市。就建议分拆而言，预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。预期碧桂园物业服务将于紧随建议分拆后仍属该公司的附属公司。

 

　　碧桂园物业服务作为碧桂园集团旗下一家非全资附属公司，负责该碧桂园的全部物业管理业务，包括住宅物业、商业物业、旅游物业及多功能物业的物业管理。碧桂园物业服务的物业管理服务涵盖全方位的物业管理及相关服务，主要包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务(不含特种设备修理)、绿化养护业务及物业租赁。它的若干附属公司亦获许可从事停车场及娱乐设施(例如篮球场、网球场、足球场、羽毛球场及游泳池)的经营管理、房地产中介服务及海滩和水上娱乐项目(例如水上摩托艇)的管理。

 

　　“建议分拆于商业上可行，并且符合公司股东的利益”，碧桂园方面认为，建议分拆将进一步强化碧桂园物业服务的企业管治架构，提高其股权流动性，继而促成引进战略投资者，提升企业形象及实现可持续发展。并且分拆碧桂园物业服务上市，还将会为碧桂园物业服务提供多元化的资金来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。

 

　　据本报记者了解，早在2014年年初，碧桂园就已经提出了做大物业管理服务规模的设想。当时碧桂园提出的目标是：5年之后让碧桂园物业实现经营收入超过100亿元。

 

　　彼时，碧桂园物业的年营业收入还仅在10亿元左右，100亿元的目标似乎遥不可及。但碧桂园物业集团总经理李长江很乐观：自2012年到2013年，碧桂园集团的销售收入从400多亿元发展到超千亿元，碧桂园物业需要接管的小区也将从200多个发展到400多个。随着碧桂园集团开发项目的增加，物业收入能获得翻倍的增长，同时碧桂园物业也会通过丰富的社区服务增加收入。

 

　　近三年时间过去了，碧桂园的物业收入增长或许并未达到预期。据碧桂园新近披露的半年报显示，2016年上半年碧桂园物业管理业务的签约管理面积已经达到2.29亿平方米，覆盖国内27个省份、197个城市，当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，共服务全国约100万户的业主和居民。

 

　　虽然物管规模快速攀升，但从收入上看，今年上半年碧桂园物业管理业务的对外收入约为人民币9.7亿元，经营利润为人民币1.9亿元，分别同比增长7.1%和127.5%，距离年收入100亿元的规模目标仍然有很长的路要走。

 

　　“未来我们将主动借力资本市场来发展相关业务，丰富物业收入来源并提高业务价值。”碧桂园方面认为，上市是做大物业管理板块的现实路径。

 

　　上市估值

 

　　事实上，自从花样年彩生活于2014年6月30日在香港成功上市之后，上市就成为了物管行业做大做强的一道门槛。

 

　　过去两年至今，陆续至少有7家物业公司在新三板上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、盛全物业、协信物业，而中海物业、绿城物业、中奥到家等标杆企业旗下的物业服务集团也选择了香港资本市场，碧桂园物业另辟蹊径，选择A股上市多少与其地产主业在港股市场的估值不佳有关。

 

　　截至9月8日收市，碧桂园(02007.HK)在港股的报价只有每股4.15港元，总市值923.97亿港币，整体估值水平与其早已超过千亿的销售规模并不匹配。为此，2016年以来，碧桂园多次在港股市场回购公司股票，至2016年6月30日碧桂园已累计回购3.1亿股公司股票，以保护股东利益。

 

　　“我们认为，公司的股票价值是被低估的，如果下半年价格合适，我们还会继续回购公司股票。”在今年的半年报业绩会上，碧桂园管理层表示，相信随着2016年及以后的业绩增长，公司的估值会有很大的修复空间。

 

　　主业估值不佳使得碧桂园将物业上市的目标投向了内地A股市场。自从去年公开透露了物业板块的上市计划以来，碧桂园方面就将A股作为了物业上市的首选之地。“虽然也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能获得更高估值，对母公司而言，当然会首选A股”，碧桂园首席财务官吴建斌在今年年初就曾表示，A股上市能更好的实现物业板块价值的最大化。

 

　　然而，A股上市之难众所周知。根据Wind数据，截至7月底国内一共有673家企业在排队IPO，按照目前证监会1.59天/家的审批速度来看，这673家企业全部审批需历时2.93年。而除了时间因素外，碧桂园物业能获得怎样的估值也是一个未知数。

 

　　从物业管理的规模来看，当前碧桂园物业2.29亿平方米的管理面积，是仅次于花样年彩生活和万科的最大物管集团之一，远远超过中海物业8600万平方米和绿城物业9140万平方米的管理规模，但从盈利水平上看，碧桂园物业与偏中高端的中海物业和绿城物业仍然有一定的差距。

 

　　碧桂园也在试图建立一个多元化的O2O平台，通过社区服务和健康医疗服务提高物业板块的盈利能力。目前碧桂园物业已经开发有面向用户的e当家APP、面对物管人员的管家APP以及e当家管理后台，旨在实现物业的高效运营管理。除此之外，碧桂园的社区医疗项目也已经在广州华南碧桂园、碧桂园·凤凰城（增城）等成熟社区开始试运营。

 

　　尽管如此，由于A股市场仍然缺乏一个类似碧桂园物业这样的对标企业，碧桂园物业究竟能否获得资本市场的青睐仍然存在一些不确定因素。

 

　　根据碧桂园在公告中透露的信息，建议分拆还须达成若干市场条件及经中国证监会和上交所的批准，因此建议分拆未必作实，显然碧桂园物业最终完成上市仍然需要时间等待。