《宿迁市住宅物业管理条例》解读

召开业主大会，一直以来是宿迁市住宅小区在推进小区管理中的痛点。宿迁市住建局相关负责人介绍说，业主大会对一个物业小区来说非常重要，业主委员会是业主大会的常设执行机构，主要负责业主大会的日常工作。过去由于业主大会成立的少，一些小区业主的合法权益得不到有效保护，物业管理中的矛盾纠纷也比较多，《宿迁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）第八条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会；物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责；物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会、业主代表大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《条例》第九条规定，业主代表大会代表一般不少于三十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选产生，每楼（幢）至少有一名业主代表。

记者了解到，《条例》第十五条规定业主大会职责很多，包括“制定和修订业主大会议事规则”“制定和修改管理规约”“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”“制定物业服务内容及标准，物业公共服务费用、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式”“选聘和解聘物业服务企业”“续筹和使用住宅专项维修资金”“改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施”“决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用公共收益”等。这些“大事”都由业主大会决定，这些决定均代表了业主的根本利益。

没条件成立业主大会，也没有业委会怎么办？为解决业委会成立率低的难题，《条例》第二十四条提出，可以成立物业管理委员会，作为物业管理的临时机构，代行业主大会和业主委员会职责。

考虑到其临时性、过渡性的特点，《条例》第二十五条要求，物业管理委员会由九至十三人的单数成员组成，其中业主成员不少于百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成，物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，物业管理委员会成员名单还应当在物业管理区域内显著位置公示。

《条例》第二十六条特别提出，物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，自动解散。