物业服务企业可否将物业服务转委托？

　物业服务企业可否将物业服务内容转委托给其他服务企业？这里的物业服务企业转委托，特指物业服务企业与某小区在已经签订《物业服务合同》后，围绕该合同所涉及的全部或者部分物业服务业务进行的转委托。

 

　　物业服务企业将物业服务工作转委托的，根据其转委托事项不同，大致可以分成两种类型：一种类型是就全部物业服务项目一并进行转委托的，另一种类型是物业服务企业将其所承担的某项或者某几项物业服务事项进行部分内容转委托的。

 

　　一、物业服务企业就全部物业服务项目整体性一并进行转委托的，应当认定转委托合同无效。

 

　　《物业管理条例》第40条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”即转委托全部物业服务行为的，转委托合同无效。

 

　　之所以这样规定，是基于委托关系的特殊性，业主大会选聘某个物业服务企业是因为信任被聘企业能为业主提供优质的物业管理服务，能最大限度地维护广大业主的合法权益，所以才委托其进行物业管理，如果物业服务企业将全部物业管理业务转托给第三人，无疑破坏了这种信任关系，也使得业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同成为空壳。另外，物业服务企业必须具有相应的资质才能从事物业管理活动，而转委托关系的受托人并不一定具有这种资质。本款规定类似于建设工程合同全部转包的限制，《合同法》第二百七十 二条第二款规定，“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”

 

　　二、物业服务企业将其所承担的某项或者某几项物业服务事项进行部分内容转委托的，转委托合同符合法律规定情形的，应当认定转委托合同有效。

 

　　因为专项服务如保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等业务，专业性要求较高，雇佣专业人员进行服务有利于更好的维护业主业主的利益，所以物业服务企业可以将这些专业业务转委托给保安公司、保洁公司、绿化公司、电梯维修公司等专业公司进行维护。但值得注意的是，转委托合同的内容不得与原物业服务合同的内容相抵触，专业服务企业的受托权限不得超出物业服务企业的受托权限。

 

　　在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

 

　　三羊认为：

 

　　在分工逐渐专业化、精细化的社会化管理背景下，现代物业服务企业不再强调通过完善自身的组织机构来为业主提供高质量的服务，物业服务企业采用专项服务转委托的模式，有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模有事，有利于提升企业的核心竞争力。物业服务实践经验也在不断证明，对专项业务实施转委托是物业服务行业的必然发展趋势，是物业服务市场化发展到一定程度的必然产物。

 

　　问题扩展：

 

　　物业服务转委托业务范围的合理确定

 

　　物业服务企业合同转委托的方式实现专项服务之前，应该认识到转委托的真正目的，明确什么样的专项服务需要实施转委托，什么业务不宜转委托，业务范围应该如何界定。

 

　　首先，物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物业服务企业技术含量还比较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控。高技术含量的业务是物业服务企业需要不断巩固和加强的内容，但对于劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多的通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。

 

　　其次，对于需要购置专业设备才能进行的，诸如高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等义务，通常物业服务企业也会委托非专业性服务商进行具体实施。

 

　　再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，通常也要采取转委托的方式实现专项服务的提供。

 

　　而对于物业服务中最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、有偿特约服务等则一般不宜进行转委托。

 

　　相关法律规定

 

　　《物业管理条例》

 

　　第四十条

 

　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”

 

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

 

　　第二条

 

　　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

 

　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

 

　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

 

　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。