通化物业管理办法，业主管理规定有章可循

人们最关心的是物业管理 中出现的问题，怎么有法可依，怎么处理。但是，现在许多小区没有业主委员会，这个管理办法要求当地的街道按照规定积极组织召开成了业主委员会。有些地方社区组织协调工作并不积极。导致，小区和 物业间的矛盾突出。

《通化市物业管理办法》是为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规，结合通化市实际而制定的办法。

通化业主及业主大会

第七条物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。业主、业主大会按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，享有权利，承担义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第八条业主入住达到50%以上或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，街道办事处应当及时组织召开首次业主大会会议。

分期建设的物业项目，首期入住的业主达到50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到前款规定的条件时，应当重新组织召开业主大会会议。

物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条街道办事处组织召开首次业主大会会议前，应当成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由5至7名成员组成，包括街道办事处、社区居民委员会负责人、开发建设单位代表、业主代表。筹备组组长由街道办事处的负责人担任。

首次业主大会会议筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十条首次业主大会会议筹备组应当拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》，确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单后，在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处组织下，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十一条首次业主大会会议所需费用按下列规定分摊：

(一)五年内新建的住宅小区由开发建设单位承担；

(二)五年以上有物业服务公司的住宅小区由物业公司承担；

(三)五年以上没有物业服务公司的住宅小区由市政府从城市维护费中列支。

第十二条业主大会会议决定事项可以采用集体讨论，也可以采用书面征求意见的方式，并实行投票表决。参加人员应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。

住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计1票。

非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

第十三条《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。

《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

《管理规约》对全体业主具有约束力。

第十四条业主大会会议通过的决定，业主委员会和全体业主必须履行。

业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的，市物业行政主管部门或者街道办事处有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成，应至少有1名社区居民委员会成员。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

业主委员会成员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第十六条经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利，并履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定；

(二)召集业主大会定期会议和临时会议，并应当书面通知街道办事处和社区居民委员会；

(三)按照业主大会的决定定期以书面形式，向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况；

(四)受业主、业主大会委托，通过招投标或者其他方式选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(五)了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(六)组织实施业主自行管理物业工作；

(七)监督《管理规约》的实施；

(八)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。

第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到市物业行政主管部门和街道办事处备案：

(一)业主大会成立情况材料；

(二)物业管理区域基本情况材料；

(三)业主委员会选举办法，业主委员会组成人员情况材料及身份证明；

(四)《管理规约》及《业主大会议事规则》。

业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后30日内，向原备案部门办理备案变更手续。

第十八条业主委员会应当建立档案。内容包括：

(一)各种会议的书面材料；

(二)业主委员会选举产生、备案材料；

(三)物业服务合同；

(四)业务往来材料；

(五)维修资金使用情况材料；

(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

业主委员会档案应当由专人保管，不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时，应当将档案资料移交至下一届业主委员会。

第十九条业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的规定，按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的，街道办事处应当督促业主委员会进行换届。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。

第二十条业主大会会议和业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会会议通过，可以在物业服务合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。

第二十一条业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物、产生超标准噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及《管理规约》的规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，也可以向有关管理部门报告，请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。