中国城市更新论坛|大咖纵论中国城市更新的未来

9月20日-21日，2018中国城市更新论坛在北京郎园举行。大会最后一场对话关于中国城市更新的未来。中国城市更新论坛秘书长陈方勇是对话的主持人。

2018中国城市更新论坛圆桌论坛之“迎接城市更新大时代”

主 持 人：城智更新研究院院长 陈方勇

对话嘉宾：红星美凯龙执行总裁兼董秘 郭丙合

嘉丰达资产管理有限公司创始人 汪浩

凯辉高德总裁 谈子信

多彩投创始人、首席战略官 张森华

翰同资本创始人 王倩

 作为城市更新领域的资深观察者，陈方勇提出的问题老到、准确，透露出强思辨。

·当下您认为城市更新最强的推动力量来自哪里?政策引导?技术推动?文化觉醒?资本逐利?

·您看到最有可能获得资本支持的城市更新方向是?旧城改造?不良资产并购?城中村改造?集体土地租赁用房?

·对于未来的城市更新，您有什么期望?您心目中2035年的城市会是怎样?

城智更新研究院创始合伙人陈方勇：

今天下午回到大会的主题关于未来的展望，前面讲了很多案例，到下午讲了很多展望，很有意思。从开始时娄永琪院长自下而上的话题，到谈子信总自上而下的逻辑。很多事情在变，在这个时间，我们看未来，要回到原始驱动力上来。

第一个问题来自于刚才的讨论，城市更新最强的推动力来自哪里?刚才说自上而下，讲更具体一点，是谈总说的政策引导?今天我们看到谷歌、阿里做技术，把技术当做一个主题来说，还是技术推动?今天很多人讲了文化的事情，包括周鹏总讲了文化的事情，那么是来自文化觉醒?资本逐利?最近被盖了很多帽子。从倩总开始。

翰同资本创始人王倩：

我觉得没有必要扣那么多大帽子，文化或者政府的引导，我认为政府在一级开发的过程中，城市从整体规划、布局，每年可建设用地的指标，什么时候建设用地、什么时候批，到城市更新已经是陈旧的物业，不符合城市功能的二次开发，更多是基于市场。

首先是来自于人们对美好生活的需要，更好的居住、办公、商业空间的需要。基于有了需要，资本有了逐利的空间，比如郎园在国贸旁边搞了一个工厂，肯定是想能够以工业用地的价钱把它租赁或买卖下来，通过我们的翻新和重新运营，把价值洼地和市场拉平。通过好的运营提升它的价值，就产生溢价，不产生溢价仅仅是拉平，就能给资本带来很好的回报。这个事更多是市场驱动，由需求拉动，给资本可以获得空间的机会。资本进来是否能赚到钱，取决于自己对项目的判断和运营能力。

陈方勇：上午的对话7个城市7个代表，我印象很深刻，郎园很赚钱，不谈钱的事情谈文化的事情。相反国内很多政府驱动的文化街区很痛苦。虽然人很多但不赚钱，这是矛盾的事情。汪浩总说说您的体会。

嘉丰达资产管理有限公司创始人汪浩：

城市无外乎是它和它的载体，因为人对更好的工作、生活有需求，需求在推动城市更新的进展。在这方面我完全认为政府是有引导的，我们在做科技园、在做产业园，在大的开发区、街区改造时，政府在人才导入等政策，极大影响城市更新的进程。因此，根上是需求在推这件事，但它发展的快与慢、好与坏，各个城市之间表现出来的差异跟政府引导有直接关系。

陈方勇：原来我们以为红星美凯龙是大卖场，不知道谁列的数据是属于北京疏解对象，我们觉得属于被更新的对象，但他们不是被动等的，他们是主动改变。今天我见证了红星美凯龙跟纳什空间的签约，会引进联合办公，很不错的尝试。郭总。

红星美凯龙执行总裁兼董秘郭丙合：

刚刚王倩、汪浩说得非常好。做城市更新、做开发本质都是让空间更好为人服务，人可能是整个城市的灵魂和本质，基于这一点一定是以人为中心的。需求是由人产生的，这一点是城市更新的核心。去年我讲一句话，城市更新发生在什么社会。工业化社会，工业化没有完成不可能发生城市更新，目前城市化没有完成的，不可能有城市更新。谈总演讲时举了广东的例子，广东是走在最前面的区域，城市更新某种意义上是我们对城市发展过程中间，以前对人的需求随着时代的发展无法满足空间的转换，这是城市更新的核心。

说到红星美凯龙，我们一直是市场化的公司，民营企业不适应市场化是无法生存的。在这方面做了很多思考，今天和纳什空间联合办公合作签约，这是小的尝试，未来还会有更多的业态会引进商场。包括我们最近在思考，是不是进入哪些行业?例如教育。家庭在买完房子、装完房子，紧接着很重要的是小朋友的教育需求。

现在随着城市化的发展，以前教育提供的功能，也无法满足教育的需求。比如小朋友的托班，很多大城市自己做托班，解决这些问题。包括最近比较热的东西，明后年应该有在座很多去做的，校园综合体，都是基于刚才王倩总说的需求驱动。

另外我也同意汪浩总说的政府引导，中国政府是强干预，任何城市的发展一定是政府主导的。政府如果不同意变规划，你是无法完成更新的功能转换和资本价值的实现。还有一点，因为政策红利导致的级差，中国政府可以很方便地把土地性质做转换，会碰到一些障碍，这里会产生政策红利，这是特有的东西。未来的城市更新，政府主导看级差，相当一部分是由政策红利产生的，谢谢方勇。

陈方勇：谢谢郭总，郭总把话题拉回来了，刚才谈总说得有道理，政府要有包容力让我们改造运作。

现在大家不需要买房，我们需要更多的生活，现在社区周边亲子教育。接下来跟森华聊，他们做东二环的微更新。那是小微的改造，包括胡同的改造，联合办公微更新，有一些小点微更新在支持。

多彩投创始人、首席战略官 张森华：

我们做了大量微观项目，比如终端酒店、精品酒店，很多传统办公室改成联合办公，还有网红咖啡厅等等。这些都是在核心地区能做的，并且用众筹、互联网非公开股权融资形式支持他们做这样的改造，迎合市场需求的一个点。3年做了500多个项目，大部分在城市里面，需求肯定是导致城市更新中很重要的一部分。可能未来几年技术层面上会让中国的城市更新跟国外的，比如美国的、欧洲的城市更新有很大不一样的点。这也是技术的革新，包括人工智能、AI、物联网的发展，在中国这块应该属于比较领先的，包括汽车的无人驾驶等等。这样一些新的技术的出现，会让全球这些城市面临新的问题，会让城市更新产生不确定性需求。因为人对美好物质的需求，对物质的提升都是明确的，城市更新要往哪方面改造，满足人什么样的需求都是肯定的。包括现在看国内网红的建筑，改造跟欧美的没有太大区别，都会遵循那一套逻辑来做。但是技术会让城市更新有很大的不确定性。

未来特别是一线城市里面的高科技企业，它里面所做出一些突破的东西，会让城市更新更有意思一点。

陈方勇：谢谢森华，森华呼应了我们的主题“技术改变城市，更新重构再造”。上次去深圳最想看腾讯大厦没进得去，我们看了其它的微更新案例。何帆老师上次在高和会上说了城市改变是技术的改变，有了电有了电梯，有了汽车城市按照汽车的尺度发展，未来怎么样，真要看更新。昨天黑石的阎岩总说城市更新其实是一个项链，把很多微更新珠子串起来，这是微观跟宏观的关系。

终于轮到谈总发言了，微更新的说法再回到您刚才演讲的主旨。我们聊点更具体的问题，你们和汕头签了约，广东的政府很容易接受创新的理念，如果到北方的城市更保守一点，比如山东，怎么说服他们城市更新，资本是逐利的，怎么让资本继续符合政府的引导，但资本要赚到钱。您有没有高见?

凯辉高德总裁 谈子信：

刚才谈到人的需求是城市更新第一需求，城市化让很多人聚集在城市，让很多空间的形态、组织功能需要重新做整体的优化，来达到一个新的形态。这是当然的。

另外我想提一点，利益需求也非常重要。不光资本逐利，所有业态都有利益。城市更新实际上就是利益的重组。我们进入每一个领域都要把各方面利益重新定一个公平的规则，包括政府、包括发展商、运营商、资本，都有既有的利益。利益分配的平衡在某种程度上来说，是决定城市更新效率的。

我刚才提了一个例子，如果我们判断这个项目不能做，我们还会做这个项目的更新吗?也许这个答案是不。但一定会存在经济效益差的城市更新项目，谁来做?我认为地方政府也存在它的利益需求，在整个城市层面共同发展、经济效益和社会效益共同体现的需求。如果我们能够在全市范围内去统筹城市更新，让赚太多钱的补偿赚很少钱的，甚至是不赚钱的。从整个城市发展的目标上，给他做一个他的利益判断，很多地方政府会愿意接受这么一种模式。

因此，第一是人的需求，第二是利益、公平、效率的需求。地方政府不管是南方的地方政府，还是北方的地方政府，城市更新背后的驱动力是一致的。

陈方勇：谢谢谈总。刚才很多人讲日本六本木是一个经典的国际城市更新案例。但其实六本木是个很不和谐的项目，很低矮的，但确实里面有很多点，是符合城市发展的需要。因此，怎么去做城市更新?还是需要从一个比较高的角度看城市更新。

第二个话题更实际，顺着刚才倩总说的逻辑，既然要做城市更新，需要资本赚到钱，市场不能做只有情怀不讨好的事情，不讨好代表市场的接受度。我第二个问题，就是如果你有钱投城市更新，你们认为哪些点是最适合?一个是谈总说的大片区域的整体更新。第二个是不良资产收购，有人说黑石瞄准中国不良资产看的。还有城中村改造，像万科万村计划，按照这个逻辑在走。很多人说城市更新很大程度是资产价格，资产太贵了，级差地租，集体公寓的逻辑。最近我听说做长租公寓支持，租赁金融是可以做的，这也是租赁金融在看的一个点，这是我能听到的几个跟城市更新相关的逐利方向。倩总很多项目也在做，您觉得哪些点更有抓手?

王倩：抓手取决于不同资本的性质、年限，还有对它风险收益的看法、要求。比方像大型城市更新的改造是大钱、长钱，而且跟政府有很好的关系，民营资本够呛能干这件事。集体用地、可租赁住房用地是热点，上海就不用说了，连万科都进不去，我们看着兴叹。利用找到级差地租的方式，低成本的方式，只有这样长租的项目才能赚到钱。

可能你说的这几种情况里面，最市场化的，最适合民营资本的，中国民营资本还有一个特点，周期比较短。国外像黑石是10+2，国外可以永远不退出。国内募一个资金，三年还好，五年有点困难。对外发产品也是这样的，对民营资本更市场化还是城市中心的。不能说不良，应该是经营不善，或者使用功能没有达到最佳使用价值的项目的收购、改造、更新、再利用，是比较适合，而且相对能够在一个合适的时间段里能够看到可预期的收益。

陈方勇：蛋糕很大，但能吃的很有限。请谈总聊一下，最近看很多险资，很羡慕手里握一万多亿的资金。您刚才说政府要长钱、低成本、长期的，低成本的险资通过什么渠道过来，有什么办法能够让民间资本分一杯羹?

谈子信：我同意倩总说的不同资本有不同性质、年限，对风险和收益的看法和要求也不一样。但跟政府合作的项目，有各种情况，有很多是适合民间资本的。凯辉高德是一个平台，我们跟地方政府合作，能够拿到不同的项目，我们会匹配给合适的资本机构。整体的平衡由凯辉高德来做，争取让各种资本能够共赢。

现在一线城市在城市更新领域大家都在抢资源，反倒现在很多二线、三线城市，有很多优质项目没有得到关注。如果大家能够一起进，相互借力，增值效应会更加明显。欢迎大家就这个问题与我们多沟通。

陈方勇：谢谢谈总，谈总也说到大家热议的话题，城市更新去二线、三线、甚至四线，四线有机会可以去。但四线有问题，大资本可能会犹豫，包括市场不确定性。森华给原来不太敏感的项目做过小融资，你们获得众筹的案例请介绍一下。

张森华：我们是小微资本，中期是2年到5年中期的投资。除了你刚才说的两类产品，我们也做过核心区大的商业，在上海、北京都有大的楼，整体买下来众筹很小一部分。比如最近在做大悦城边上的集体用地做成公寓产品，我们接触的产品还是比较多的，总结下来，资产要有比较好的运营团队才可能发挥比较大的价值。这类资产跟传统地产是有很大不一样的，你需要做很大的运营提升，甚至一个总的产品重新的包装改造，它才能发挥新的价值。这里面取决于运营团队。

我们接触下来，如果运营团队靠谱，运营团队有好的经验，好的运营的资源，包括流量资源等等，它其实可以把这些产品都做得很有盈利能力。但同样如果一个好的资产给他，他不会运营，反而资产价值不如从前了，所有改造资金可能全废掉。对背后的运营能力更重要一点。

陈方勇：谢谢森华。说到运营能力，前天中国城市更新论坛理事之夜万里江说一句话，任何事情一旦变成风口就不好玩了。本来长租公寓没有风口大家很赚钱，一旦是风口大家抢房都不赚钱。您提到教育综合体的逻辑，请您聊聊除了现在比较热的长租公寓、联合办公，很热红海的赛道，还有没有赛道琢磨琢磨?除了热门之外有没有值得挖的冷门，未来会有价值吗?

郭丙合：方勇的问题很有挑战，中国任何一个产业产能过剩，从太阳能、风能到现在的房地产和城市更新，一般情况下从风起到顶风而上基本两年左右。中国不缺钱，缺好项目、缺防控管制。刚才方勇总说的有钱找不着项目，您问我的问题也是这样的，大家看到的都是一个一个很分散的市场。大悦城是国有资本，民营资本找机会很难，要找到一个缝，大家都想把缝扩大，然后一涌而上，都来做这个东西。刚才方勇说我谈到教育综合体，这是一个方向。

还有医疗，中国人民三座大山里面两座，教育和医疗。这两座大山都是我们需求决定的，老百姓的需求，市民他的需求在这方面是很强的，但是如果你有机会去一趟医院，就会感觉到医疗服务的水平，其实和我们的需求差距是很大的。不是因为医院医生或者护士不作为，而是中国特殊的人口结构，因为我们的城市太大、太集中。这里面很多时候三甲医院、低端医院职能划分也不是很好，包括城市里中产阶级的兴起，对高质量医疗需求非常高，刚才方勇说教育我看到了，另外一点我看到的就是医疗。

陈方勇：这块有投资找郭总。郭总讲城市更新中里面产业到底是什么。然后是汪总，汪总是地产商出身，他是做产业园，很少出来，说话做事很实在。上次我写一篇文章很多人问，你说美元经济是谁，我差点说就是汪总，他们在很难募资时他们募到美元基金，在杭州、上海，付出必有回报。您这两年为什么慢下来踏踏实实做产业谈一下您的体会。

汪浩：刚刚说到资本在城市更新里，资本跟政府态度不一样，需求和政府的引导，一是推动一是引导。资本在里头角色是什么?我个人理解它跟政府角色有差别，资本终究需要一个回报。这可能是资本考虑更多的问题，要跟需求贴得更近。尤其这个过程当中增长最快的需求是什么，哪个需求增长得更快，它带来的回报率更高，资本天然寻求这块。

还有一个，资本我们希望投一个十年的，刚才这位老总说得也很好。如果是一两年的风口期很难把握好与坏，尤其城市更新领域投资毕竟跟PE不太一样，PE可以很快转换频道，一两年、两三年，一个投资方向，一个窗口、一个风口过去了，做城市更新不一样，不管做酒店、写字楼、产业园可能三年、五年，八年、十年，你选择的城市更新方向能持续多长时间。

第三个，这个投资方向在城市更新领域是否是政府支持和国情需要的?它决定你能做多大，或天花板能有多大。时间，哪个需求增长得更快?政策是否鼓励?可能资本参与城市更新时我们考虑比较多，你看未来十年的中国趋势非常清楚，产业升级背后是科技创新的产业升级，还有一个是打造内需社会，背后就是消费升级。一个是To B，一个是To C，这两个国策已经非常清晰了。

那么城市作为人的工作和生活，甚至他梦想的一个载体，这里头既有To B和To C未来在这里都会发生，我们更看重的是哪块，因为大家看到To C非常好，我们看重To B，中国未来产业升级科技创新To B的这些企业，承担创新的这些企业，在城市里头给他们提供空间、产品和服务。我们认为这个是十年的周期，成长的速度非常快、需求非常旺盛，这是会给城市更新里给To B端提供的领域，准确的说是产业园区。

比如北京，大家知道今年北京推出一个文件，北京叫打造高精尖，上海是打造全球科技创新引领中心，注意是全球的引领中心。杭州打造数字经济，然后深圳粤港澳大湾区，每一个大的城市包括重点二线城市，前二线，都有非常清晰的在科技产业升级的一个政策。在这个背景之下会有很多的，比如相关的土地、税收、产业扶植、人才落户有非常大的政策。包括PE机构投生物医药、大健康、科技、文创，他投的这些企业，这些To B的客户其实是城市更新的客户。科技园区、文创园区、生物医药园区，就是这些PE投资的企业的空间上的一个载体。我们认为这个产业园是一个可以做十年的更新的领域，这是我的一个观点分享。

陈方勇：接着汪总的话题，最后一个话题，大家一句话回答，刚刚汪总说十年，2035年城市会是怎样，进一步展望。如果现在布局怎么布局?从汪总开始。

汪浩：我还是这个观点，城市永远是一个人工作生活的载体和他未来梦想的一个载体，我觉得未来十年，依然是让这个城市的产业越来越有活力，带来更有活力的人口，去实现他梦想的载体。还会是这样。

陈方勇：在上海2010年提了一个口号“城市让生活更美好”，美好对城市中的市民感受，比如更好的交通、更好的环境、更高的生活品质，我觉得这是城市存在的意义和价值。

张森华：到2035年城市分级会非常大，可能一线城市，部分二线城市会非常先进，所有高科技都会集中。但到其它城市还像现在城市没有太大的区别，这个分化会特别厉害。

谈子信：城市更新是自上而下的，也是自下而上。自上而下是政府的引导，自下而上是所有技术、所有运营的驱动。我们必须融合起来，共同为城市更新一起努力。

王倩：2035年后半场90后正当妙龄，那时中国会全面进入老龄化社会，和现在日本同样的水平，如何创造舒适、安全、有温度的生活氛围，科技不是为了让生活更紧张，而是让生活更轻松。

陈方勇：非常感谢!谢谢大家!给大家很务实又美好的展望，我们期待2035，期待明年再见!