房地产服务行业动态：社保由税务征收对物业管理行业影响

安然/2018-09-13/动态/发布:物业头条网

行业近况

根据《国税地税征管体制改革方案》，2019 年1 月1 日起，各项社会保险费交由税务部门统一征收。预计这一改革将规范企业社保缴纳行为、改善漏缴少缴等问题。针对市场关注的社保征缴权转移对于物业管理企业成本和利润的影响，我们做出量化测算。

社保严缴使物业管理企业税前利润下降2%~9%。通过综合考虑缴费基数的合理计量、缴费率的地域性差异、工资结构带来的综合缴费率调整、以及雇佣方案和薪酬方案优化等因素，我们认为社保征缴权转移对物业管理企业的利润影响有限。

实际社保缴纳基数为财报员工成本科目的八成左右。员工成本中约八成为工资、奖金、补贴等应计入社保基数的收入，另外两成为社保费及其它福利等、不应计入基数。

受业务地域结构影响，企业对应平均缴费系数为22%~29%。

社保缴费比率具有地域差异，例如作为多家物管企业总部所在地和收入重要来源的广东地区平均/中位缴费率仅为21%、香港地区缴费率约为5%。

高级管理人员按最高限额缴费额外拉低缴费系数约1~2 个百分点至20%~28%。工资高于当地平均工资三倍的职工实际缴费基数按照三倍标准，从而拉低公司整体缴费比率。

优化员工雇佣方案与薪酬方案进一步降低缴费系数约2~3 个百分点至18%~25%。公司可以通过雇佣灵活就业人员、改补贴制为报销制、利用合伙企业通道发放奖金等方式优化成本。

预计政府将维持企业总体社保和税务成本稳定。9 月6 日国务院常务会议指出，在社保征收机构改革到位前，各地要一律保持现有征收政策不变，同时抓紧研究适当降低社保费率，确保总体上不增加企业负担。

估值与建议

我们认为市场对社保严缴政策过度悲观，建议投资者抓住超调时机，布局基本面好、回撤大的优质龙头标的绿城服务和中海物业。

根据我们测算，政策对绿城服务和中海物业利润拖累分别为2%和9%，二者自七月底高点分别回撤31%和25%，同期恒指下跌9%。

风险

社保严缴力度超出预期。

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