房企的生死竞速：存量物业价值运营
安然/2018-08-06/动态/发布:物业头条网
8月2日，为期四天的2018博鳌房地产论坛在海南召开。大会以“地产归途时间与未来”为主题，汇聚千名地产首脑、财经专家、政府政要，共同探讨房地产行业的现状以及发展未来。
房地产转型，是一个老生常谈的话题。转型之路难，房企做了很多探索，也许都是应了万科的处境：方向是明确的，路径是不清晰的。
在“控房价”和“贸易战”双重背景下，高速发展的模式需要反思，从规模增长走向质量增长，这个命题被与会嘉宾一再提及。凯辉高德总裁谈子信在发言中提出几个观点，表达了对房企尤其是中小房企转型不同维度的思考，对于房企来说也许有重要的参考意义。
转型的迫切性
今年博鳌房地产论坛在三亚清水湾举行。这里拥有全中国最美海岸线和号称会唱歌的银滩，但这一切都无法平息来这里的房企焦虑不安的情绪。
原花旗银行董事总经理蔡金强：“今年以来，在中美贸易战和调控监管步步加紧的大背景下，房地产市场充满不确定性，大家的心情相对有些沉重。”
香港交易所董事总经理、首席中国经济学家、中国银行(3.490, 0.00, 0.00%)业协会首席经济学家巴曙松：“7月31日中央政治局会议定调‘坚决遏制房价上涨’，以前都说坚决遏制房价过快上涨，现在‘过快’两个字消失，直接就不让涨，就是决心让在解决房地产市场问题上犹豫不决甚至幻想倒退的人不要心存幻想。”
著名经济学家陈准提醒：“汇率、利率、货币供应的问题，以及一些行政性干预，在未来一段时间对房地产市场的买卖会有比较大的影响，而且不排除发生比较大的金融动荡。”
政策黑城压顶，融资环境恶劣，大型房企纷纷进入战略的升级和迭代，还有一个群体，生存境况更为艰难。
清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群：“我们的中小房企当你明天早上从三亚酒店海景房看向海面的时候，也许你看到的海面是平静的，希望提醒你一下，你要想像水底的暗流汹涌，尽快地进行一个转型，在目前环境还相对良好的情况下进行转型，才能抵御排山倒海般海啸的来临。”
转型和过渡的抉择
但房企的转型谈何容易？从高周转、高速度的开发性企业向持有物业的投资性企业或运营型企业转型，一定会面临着团队组建、专业能力、盈利时间长的种种问题。还有政策的风险，一旦转型后政策再次回归开发市场，就很难又转回来了。
凯辉高德总裁谈子信：“纯住宅开发的企业必须着手进行转型。但转型不可能一蹴而就，合理有效的过渡是必要的，不能在没有想清楚之前，看到别人转自己也转，更不能随大流，大家最终都转成一个样。”
他举例：“香港回归中国应该是一个最大的转型样板，是一个体制的转型。中央为什么提出一国两制五十年不变？这是在转型过渡期，保留自身优势、利用外部支持来保障转型的巨大智慧(3.680, 0.00, 0.00%)。”
现阶段应该如何转型
现在很多房企手里或多或少都拥有存量物业。上海上坤置业是一家2015年销售额在17亿，2016年销售额在50亿左右的商住开发企业，这样规模的一家企业却拥有超过60亿货值的存量物业没有消化。上坤置业总经理朱静说出这个数字的时候让人不免有些吃惊。
谈子信：“房企转型应该从战略方向和利润逐步转移到存量物业价值运营上面，房企转型一方面不能说转就转，另一方面由于专业运营资源的缺乏，转型不能完全依靠自身的资源，这样风险太大、时间太长、效果也不好。”
苏宁置业的探索提供了极为有益的道路思考。苏宁置业集团总裁金明表示，我们未来主要去做存量物业的持有和增值，以苏宁广场和苏宁易购(12.690, 0.00, 0.00%)广场为主导的商业模式。
苏宁置业的模式不完全适用于上坤置业，其中一个重要原因就是上坤尚不具备存量物业的运营能力，也无法承受存量改造的巨大资金投入。
谈子信打趣地跟朱静说：“开发商盲目自己转型风险确实很大，将你手头的存量交给我吧，我来帮你转型。不需要你出一分钱，我帮你配资改造，帮你找最好的运营机构。”
谈子信介绍：“凯辉高德是一家致力于将城市存量运营痛点转化向增长点的企业，通过与开发商的合作，为存量物业提供数据调研、配资改造、运营管理的服务。”
房企透过与凯辉高德的合作，筹集了改造资金，引入了最优运营团队，激活了砸在手里的存量物业，更重要的是，在与凯辉高德合作的过程中，开发商逐渐改变了心态，掌握了资产管理能力，慢慢培养了自身的专业运营团队。
恒隆集团以精细化运营见长，旗下恒隆广场更是高档百货的代名词，恒隆集团主席、恒隆地产董事长陈启宗说：“房企转型最重要的是心态、团队、管理、文化。”
如何通过转型实现盈利
中国房地产市场是巨大的，城镇化率从58%达到发达国家水平的70%-80%，没有十年八年是完成不了的，同时，国内还维持着巨大的住房改善需求。因此房地产开发还有很大发展空间。“中小房企大可继续专注开发主业，在与外部机构的合作过程中慢慢培养运营能力，从而稳健实现开发与运营两条腿走路。”
那么房企转型如何实现盈利？
谈子信介绍：“凯辉高德其实是一个房地产产业链的巨大系统，这平台上聚集了全国最好的大数据、资本、产业、智库、运营商资源：
一是辅助房企培养转型条件，助力开发商实现长期效益。
二是通过有效运营商业物业，提升项目的商业配套来提升住宅的销售力。
三是通过运营提升商业或存量项目整体价值后再出售盈利。
四是以有限合伙人角色与凯辉高德一起继续投资优质存量物业，通过资产证券化实现盈利。
总的来说，就是通过合作来为转型过渡，一方面降低房企的转型风险，另一方面是借助专业资源来盘活存量和商业物业的价值实现效益，一举两得。
中国房地产市场继续分化与调整，在调控收紧、金融严控下，有的房企仍在加速前进，也有人转身离场。坚持走下去未必是活路，刹车大拐弯也许会翻车。房企何去何从，一定要以科学、发展的理念和在新的高度去面对，这才是房地产企业战略的高度和发展的智慧。
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