2018年一季度八大城市零售物业报告出炉

随着实体零售见底企稳，零售业曾经“变天”如今能否再变回来?

　　近日，同策研究院发布《商业地产市场研究报告》，分析2018年一季度零售物业(百货商场、购物中心)发展情况，重点研究北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、杭州、成都八个城市的市场表现，揭示中国零售物业正在发生和即将发生什么。

　　2018年1季度一线城市及区域中心城市零售物业整体表现

　　从首层租金来看，一线城市及区域中心城市优质零售物业首层租金水平分化严重，整体呈持续稳定下滑趋势，受新增供应量加大以及电商冲击强烈影响，北京、上海、成都、南京等城市2014年租金水平出现断崖式下跌。

　　数据来源：戴德梁行、Datalink、同策研究院

　　截止2018年第一季度，一线城市优质零售物业存量达到2846.4 万平方米。零售版图向远郊扩大的趋势在一线城市持续进行，随着核心区域土地供应的减少，越来越多的新增购物中心项目在城市的新兴区域落地。

　　从空置率来看，一线城市和区域中心城市优质零售物业空置率整体呈下行趋势，且区域中心城市与一线城市之间的差异逐渐收窄。

　　热点城市表现

　　上海

　　经济概况

　　2017年，上海全市的生产总值同比增幅为6.9%，达人民币30,133亿元。2018年前两个月，上海社会消费品零售总额同比上升6.7%，增速较去年同期下降0.9个百分点。

　　零售物业市场概况

　　2018年一季度，上海优质零售市场无新增供应入市，全市场存量维持在961.7 万平方米。市场去化压力缓解，零售市场趋暖为零售商带来更多信心 。

　　上海2018年第一季度零售物业全市空置率微升0.1个百分点至6.5%，全市购物中心首层租金第一季度环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.8元。

　　点评：线上巨头加码投资线下，有望同时刺激新旧品牌开店及消费者尝鲜热情，为市场带来源源活力。

　　北京

　　经济概况

　　2017年，北京全市的生产总值同比增幅为6.7%，达人民币28,000亿元。2018年1 - 2 月， 在春节假期消费的带动下，北京市社会消费品零售总额录得1742 亿元， 同比上升5.8 %。

　　零售物业市场概况

　　2018年，全市新增优质零售物业体量将达1175万平方米。2018年第一季度， 北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目的入市， 即位于亚奥商圈的环宇荟购物中心，带来35000平方米的新增供应。购物中心存量增至965万平方米，百货商场的市场存量维持210万平方米。

　　2018年一季度，北京商家入驻率稳定高企，核心商圈入驻率环比上升0.3个百分点至95% ，同比亦上升0.9个百分点。电商线下开店的趋势仍在继续且人气不减。京东线下实体7Fresh 在五彩城购物中心开出约2600平方米的新店。

　　本季度全市优质零售物业市场继续稳健态势。全市购物中心首层平均租金环比上升0.7% 至每平方米每天人民币31.87元，同比上升2.1% 。北京核心商圈零售市场租金稳中有升。王府井、中央商务区首层租金报价最高达每月每平方米人民币3000元。

　　点评：2018年第二季度，北京零售市场预计将迎来4 个项目入市，为市场带来超过20 万平方米的优质新增供应。

　　广州

　　经济概况

　　2018年1-2月，广州市社会消费品零售总额增长至人民币1,474亿元，同比增长8.2%。

　　零售物业市场概况

　　2018年一季度，广州主城区优质商业存量至276.7 万平方米。广州市优质零售市场迎来包括K11 在内的2 个项目的入市，为市场带来约25.4万平方米的新增供应。

　　天河路及越秀区仍然是广州市的核心零售区域。就体量而言，天河路目前占有约21%的市场份额，而越秀区则占据13%。到2018年底，预计全市主要零售供应量同比增长65%，2018年开业的项目中有75%的项目零售面积超过6万平方米。以提供更多元化的服务和商店为重点，不断满足消费者的需求，已逐步成为大型购物中心的趋势。

　　2018年第一季度全市空置率环比下降1.5个百分点，同比增长1.5个百分点。全市首层平均租金水平环比增长0.8%，同比增长1.9%，至每平方米每天人民币23.72元。

　　点评：2018 年内，广州零售市场预计将有约41万平方米的新增供应入市，受制于市中心有限的新增供应，未来广州零售市场版图将逐步向外围区域拓展。

　　深圳

　　经济概况

　　2017 年，深圳市社会消费品零售总额录得6016.19亿元，同比增长9.1%，快速的消费增长为零售市场的发展提供了良好的支撑。

　　零售物业市场概况

　　2018年一季度，位于福田的深业上城和龙岗的海航城商业广场相继开业，为深圳优质零售市场带来了23.7 万平方米的新增供应，将总存量推高3.9%至626.2万平方米。2018年，全市新增优质零售物业体量将达110万平方米。

　　深圳实体零售业市场2018年第一季度欣欣向荣，商家入驻率稳定高企，环比上升0.5个百分点至98.2%。罗湖升幅最高，环比上升2.8个百分点。现阶段稳定的体验式业态布局也体现零售业对市场持有乐观的态度。本季度全市优质零售物业市场继续稳健态势。首层零售平均租金环比轻微下降0.2%至每平方米每天人民币29.81元。

　　点评：2018年，深圳的成熟商圈将迎来多个优质购物中心的入市，市场竞争将随之进一步加剧，并为购物中心的招商工作带来挑战。一些位于外围非核心商圈的社区型零售物业则伴随着周边居民生活水平的逐步提升，将扮演更加重要角色，优质项目也将一定程度分流当前不断同质化的传统商圈购物中心的人气。

　　南京

　　经济概况

　　2018年第一季度全市社会消费品零售额保持稳定增长，截止到2018年3月底超过1,450亿元，同比增长5.1%。快速的消费增长为零售市场的发展提供了良好的支撑。

　　零售物业市场概况

　　2018年第一季度仅有位于仙林的九霄梦天地开业，体量为56,000平方米，目标客群为周边社区居民。新项目的入市将全市商业存量提高至382万平方米，其中购物中心的占比为76%。

　　2018年第一季度主要的租户需求来源于儿童相关业态和生活类业态，部分来源于餐饮和时尚品牌。与一线城市的相似的是，业主更期待引进奢侈品品牌和休闲设施，例如滑板公园，以期吸引高端客群和家庭消费客群。

　　主要的成交信息如下：

　　• 无印良品在东方福莱德租赁了3,460 平方米，这是此品牌在除日本外的亚洲区域的最大的旗舰店。

　　• 超级物种在河西的中央商场租赁了3,500 平方米。

　　• 克里斯提鲁布托在德基广场开设了南京第一家门店，租赁面积为200平方米。

　　• 茱莉蔻在金鹰世界开设了南京第一家旗舰店，租赁面积为500平方米。

　　2018年第一季度，全市范围内商场的空置率下降了0.4个百分点至8%。核心商圈的空置率保持在5.9%，非核心商圈的空置率环比下降了0.5个百分点，至8.9%。

　　同期，全市平均首层租金环比上涨0.5%，至每平方米每天人民币14.2元。在核心商圈，首层租金环比上升0.2%，至每平方米每天人民币22.8元。同时在非核心商圈，首层租金环比上升0.9%，至每平方米每天人民币10.1元。

　　点评：2018年，南京的成熟商圈将迎来多个优质购物中心的入市，市场竞争将随之进一步加剧，并为购物中心的招商工作带来挑战。

　　杭州

　　经济概况

　　2017 年，杭州市社会消费品零售总额录得5717亿元，增长10.5%，快速的消费增长为零售市场的发展提供了良好的支撑。

　　零售物业市场概况

　　杭州2017年第四季度零售市场进入年底开业热潮。西溪银泰城(12万方)、金地广场(6.5万方)、In77 D区(3万方)和新天地中心(12万方)的集中入市，共计新添体量33.5万平方米。因此，优质零售的总体存量攀升至209万平方米。

　　由于四大新项目的集体交付，本季度的出租率同比下降了2.4个百分点，至89.2%。而净吸纳量环比上升了43%，至291640平方米。

　　分区域来看，来福士与万象城的差异化竞争，吸引了更多不同层次的客源，也让钱江新城成为延安路之后又一购物休闲大区域，提升区域综合体竞争力。本季度，钱江新城的出租率环比上升了1.1个百分点，至94.2%。

　　武林商圈依旧保持全市最高出租率，为97.4%，其主要得益于项目改造和业态调整风潮的持续发酵。

　　杭州零售物业2017年四季度优质零售物业的首层平均租金持续下挫，环比下降9.9%至每平方米每天人民币30.14。

　　点评：2018年，杭州零售市场将迎来供应高峰期。据不完全统计，2018年杭州拟开业优质商业项目约13个，体量高达115多万平方米，数量、体量比2017年开业项目分别上升约44.4%、19.2%。

　　厦门

　　经济概况

　　2018年1-2月，厦门全市限额以上社会消费品零售总额164.54亿元，同比增长16.3%。 社会消费品零售总额增速稳步上升为厦门零售市场提供发展保障。

　　零售物业市场概况

　　2018年第一季度，厦门市有一处优质零售物业开业，即位于湖里区的国贸美岁城，为全市新增6万平方米的商业面积，存量被推高至189.2平方米。

　　思明区优质零售物业存量占到全市的45%，为全市各区最高，其次是湖里区，占27%。岛外四区零售物业总存量占28%。随着人口增长及城市化进程的推进，岛外市场存量占比有较大提升，未来厦门岛外人口数量将有更进一步提升，为市场带来更多需求。

　　2018年第一季度全市样本优质零售物业空置率为4.7%，较上个季度上涨1.8个百分点，同比上涨1.6个百分点。一季度新增项目当前空置率仍处在较高水平，推高全市样本空置率。

　　厦门零售物业商家入驻率稳定高企，环比上升0.5个百分点至98.2%。2018年第一季度全市优质零售物业首层租金达到每平方米每天人民币13.61元。

　　点评：2018年第二季度预计有一处优质零售物业入市，即位于集美区的厦门王府井购物中心。届时将为全市高端零售市场新增13万平方米的商业建筑面积，全市优质零售物业存量将被推高至202.2万平方米。湖里区今年有多个项目相继开业，以满足市场需求。而土地资源更加丰富的岛外区域已经成为全市住宅用地主要供应源泉，住宅市场的发展将为岛外区域引入更多居住人口，进一步推动零售市场的发展。

　　成都

　　经济概况

　　2017 年，成都市社会消费品零售总额1,081亿元，同比增长11.9%。快速的消费增长为零售市场的发展提供了良好的支撑。

　　零售物业市场概况

　　2018年第一季度，延长营业时间的购物中心未来方舟开业，面积31,000平方米，将市场总存量增至540万平方米。

　　2018年第一季度，市场需求保持稳定，净吸纳量为80,994平方米，导致全市优质购物中心的整体空置率环比下跌1个百分点至5.9%。核心区域的首层平均租金因国际品牌旺盛的需求而环比微幅上涨0.1%;非核心区域租金得益于逐渐改善的市场氛围也环比上涨0.3%。因此，全市购物中心首层平均租金环比上涨0.3%至人民币14.16元每平方米每天。

　　点评：在2018年内，成都零售物业市场将迎来共计6个新购物中心开业，合计总体量超过78万平方米。上述项目均分布于非核心商圈，届时将进一步巩固成都零售多商圈的发展格局。未来三年成都的零售物业市场将引来又一轮的供应高峰。随着一些主要项目的入市，市场将进一步扩张和升级