分拆物业上市潮再启 房企转型的新突围战

　6月22日，佳兆业集团发布公告称，已向联交所递交表格，申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖，上市形式为将物业股份单独拆分，独立上市，股份发售的详情则暂未敲定。

　　尽管规模及发展稍显弱势的佳兆业物业，能否吸引资本市场的围猎，目前还是一个未知数。但物管公司正在迎来一波分拆上市的大潮。

　　在佳兆业集团发布公告的3天前，碧桂园服务刚刚登陆港交所。碧桂园服务是碧桂园拆分而出的物业服务公司，上市当天价格达到每股10港元，总市值最高达到250亿港元，成为当天港股物业服务板块市值第一的公司。

　　据中国房地产报记者统计，2018年以来，已经先后有雅居乐，绿城，碧桂园，佳兆业选择拆分物管板块在港股上市。除此之外，房地产行业的龙头企业万科，富力等也已在筹划中。

　　新一波的物业上市潮涌动的背后是目前物业股在香港股市颇受青睐，无论是涨幅还是整体估值，均高于房地产板块。作为房企重要的业务组成部分，物业板块成为房企最先着手转型的着力点。

　　房企拓宽业务空间的需求

　　对于佳兆业来说，分拆物业上市，或许看重的并不是物业如何反哺集团业绩，更多的是为了抢占市场，拓宽融资渠道。

　　在此前业绩会上，佳兆业集团董事会主席郭英成曾透露，物业将分拆上市。6月22日的公告让佳兆业物业的上市正式浮出水面。

　　对于分拆物业的原因，佳兆业方面并未透露过多，仅能在公告中找到寥寥数字，“将为股东提供变现分拆集团的投资价值，又可以拓阔投资者基础并提升公司的形象。”

　　佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益。按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。

　　数据显示，截至2017年12月31日，佳兆业物业服务覆盖全国12个省、市和自治区的36个城市，在管建筑面积2400万平方米，合计119个物业，其中包括100个住宅社区和19个非住宅物业。2015~2017年，佳兆业物业经营收入分别为2.65亿元、2.94亿元及3.59亿元。

　　佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占总在管建筑面积的86.1%。截至2017年底，佳兆业集团的土地储备约为2190万平方米，2017年新落成的建筑面积约为430万平方米，未来佳兆业物业的规模扩张也有保证。

　　一位接近佳兆业的人士对中国房地产报记者表示：“佳兆业物业虽然业绩稳定，但是对集团整体业绩的贡献率始终不算高。如果能成功上市，这是佳兆业所拥有的第六个上市平台了。看郭英成此前的作风，获取上市平台只是多元化布局的第一步，还是在不依赖母公司情况下加速拓展。佳兆业物业发展也只是刚刚开始，只有上市才能拓宽平台。”

　　比佳兆业稍早实现物业上市的碧桂园物业，管理面积规模在同行中显得更有竞争力。

　　数据显示，截至2018年4月30日，碧桂园物业的合同管理总面积约3.654亿平方米，覆盖超过全国28个省、市及自治区的260多个城市，2015年~2017年的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元。

　　据了解，碧桂园服务以介绍的形式登陆港交所，并无融资需求。

　　碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江表示，“资本市场比较青睐规模较大以及盈利能力较强的物业服务公司。本次分拆上市，碧桂园服务将成功获得独立上市地位及独立集资平台，有利于更好地发展业务，并改善运营及财务表现。”

　　碧桂园旗下的物业收入有巨大的发展空间。碧桂园服务2017年营收31.2亿元，归属股东净利润4.017亿元(合4.95亿港元)按收入计排在已上市的绿城服务和中海物业后面。以碧桂园的项目布局，碧桂园物业发展可期。

　　物业股在港股成“香饽饽”

　　物业股今年在港股市场表现抢眼。在恒生指数已从月初高位跌至今年低位的情况下，碧桂园服务分拆挂牌后的市场表现突出，市值一度达到250亿港元。甚至拉动其余物业股的股价，股价十分坚挺。

　　有港股人士对中国房地产报记者直言，“该股上市恰逢恒指大跌，主力顺势收集筹码，之后连续拉升，作为市值最大的物业股，还有碧桂园背后加持，股价预计将十分稳健。”

　　摩根士丹利在一份报告中指出，自3月份起，四家物管行业上市公司的股价上升约30%，但对该板块仍维持“吸引”看法，因为这个行业具备防守本质，较少受政策收紧影响，盈利增长可见度高。利率上升对行业反而是有利因素，因为大部分公司属于净现金状态。

　　数据显示，在平均估值只有10倍左右的港股，物业公司的市盈率普遍高达30~40倍，中海物业、绿城服务、雅生活服务和彩生活基于2017年每股收益的静态市盈率分别为30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

　　“物业服务行业具有收入和现金流稳定、增值服务空间大的双重优势，随着城市化率的提高，物业服务行业有望在五年左右达到1.2万亿元的市场规模，发展前景十分广阔，因此也逐步成为资本追逐的热点。”安信证券并购融资部执行总经理马良表示。

　　物业股已经成为了资本市场的“香饽饽”。过去五年间，已经有8家企业登陆港交所，还有1家在国内A股上市，有62家挂牌新三版。

　　为何更多企业选择港股上市或者新三板挂牌，华泰金控投资银行部副总裁刘涛江表示，“很多物管企业可能母公司已经在A股上市了，在A股受宏观调控的影响，跟房地产行业相关的物业管理企业也受到了较多的影响，分拆物业业务在A股上市的难度非常高。香港市场对于有房地产开发背景的企业没有任何政策上的限制，只要符合上市条件，都能发行。”

　　据悉，香港上市公司的募集资金可以用于并购，即便没有具体的并购标的，只要在招股说明书里写明并购标的筛选标准以及理由，公司的发展战略就可以。而在A股除非有非常明确的并购标的，否则募集资金用途就不能用于并购。

　　已经上市的雅生活、彩生活、绿城服务有将近超过50%的募集资金用于并购。而港股允许不用募集资金，以介绍的方式上市，比如之前上市的中海物业，以及碧桂园物业。

　　不过，业内人士更为看好A股市场未来的发展。马良直言，“A股市场优势明显，估值高，流动性强，但门槛较高，独立上市适合排名在30名以内的企业。政策鼓励同行业并购，一般并购操作周期在半年左右，而且收费比IPO要低很多，所以以并购重组的方式进入我国A股资本市场，是中小物业公司发展的明智选择。”

　　竞争加剧突围战已经打响

　　物业市场的突围战已经悄然打响。

　　作为房企重要的业务组成部分，物业板块成为企业最先着手转型的着力点。据中指院数据显示，2017年，百强企业物业营业收入均值达74209.92万元，同比增幅18.20%；净利润均值为5733.65万元，同比增长25.22%，总体呈上升趋势。

　　百强企业管理面积达65亿平方米，管理面积占比在33%以上，TOP10企业2017年市场占有率更是达到13.58%，强者恒强的态势不断强化。

　　选择增值服务是很多开发商的主要手段。李长江透露碧桂园将看重增值服务，“关于上市后的发展计划，规模扩张是必要的，碧桂园服务将采取双轮驱动的模式，未来将以增值服务为主要发力点，碧桂园服务的利润和营收都将实现增长。”

　　同样，雅生活也将增值服务作为公司未来利润的主要来源。雅生活的增值服务包括业主增值服务及非业主增值服务。雅生活执行董事兼首席执行官刘德明预计，业主增值服务收入占比会从目前的5.6%提升至2018年的20%，非业主增值服务会从17.6%提升至20%～30%。“我想通过这样的手段，会继续让我们的净利润保持领先的水平。”

　　最早提出增值服务的彩生活已经将线上增值服务打造成为其利润新增长极之一。2017年，彩生活增值业务收入同比上年增长76.5%至2.77亿元，毛利率保持在82.0%的高位，贡献分部溢利2.18亿元，分布溢利贡献占比42.9%。

　　此前彩生活董事会主席潘军在业绩会上就对中国房地产报记者表示，“现在行业发生了巨大变化。2013年~2014年，资本市场都觉得我在吹牛，线上是浮云，线下是黄金，那时候互联网如日中天，但是现在大家看阿里、腾讯都在向线下伸出手。腾讯入股万达商业，阿里巴巴收了大润发。大家都意识到线上线下必须融合。”

　　彩生活也在进行着变化，开始从物业管理进化到互联网公司。今年3月31日，彩生活正式推出了“彩惠人生”产品，同时也宣布了与腾讯、TCL、美的等基于平台的战略合作。

　　不过在这样情况下，也有物业平台反其道而行。已进入80个城市，实现物业服务业务收入71.3亿元，近四年年均增长率达48.38%的万科物业依然没有上市。

　　虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，表示将对标北美的标杆企业，做高市场占有率，但是万科物业一直没有上市计划，反而将业务延伸至二手房市场寻求突破，建立了子品牌朴邻。

　　目前，万科物业二手房业务已经覆盖北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳、武汉（楼盘）、成都、杭州（楼盘）等全国46个大中城市，业务范围包括万科物业二手房租赁、买卖、售后、权证等专业的房屋资产服务。

　　万科物业表示，随着市场不断发展，中国房地产行业正逐步进入存量房深耕的时代。拥有万科物业背书的朴邻，要让二手房交易公开透明化，降低交易障碍，实现万科物业对不动产服务的闭环，这也是万科物业探索破解行业痛点的新方向。