深圳宝安6月底实现专业化物业管理全覆盖

日前，宝安区一场物业管理品质提升大行动正在如火如荼地进行着。此番行动是宝安在打造“共享家园”的美好愿景下，努力探索基层治理现代化路径。6月底，宝安将实现专业化的物业管理全覆盖。

据悉，宝安区委、区政府今年提出加快构建以社区党委为龙头的现代化社区治理体系，激发社会组织活力，推动物业管理高品质全覆盖的工作目标，并将这个工作目标作为今年全区重点领域改革项目之一。

今年年初，《宝安区物业品质提升行动工作方案》《宝安区物业管理高品质全覆盖工作实施方案》正式印发，标志着宝安区物业品质提升行动全面展开。在这场行动中，宝安区通过探索建立星级评价、责任清单、公开承诺机制，以及质价相符、良性循环的“村改居”物业管理市场机制，首次明确了物业管理各方主体责任边界，推动全区物业管理迈上规范化标准化轨道。

目前，各项工作已经开始全面推进，并取得初步成果，一批先进代表已经出炉。接下来，宝安通过示范引领、整顿后进，形成行业内“比学赶帮超”的良性互动局面，从而提高整体的管理服务水平。

行动

政府加大投入，“村改居”小区变化明显

时间回溯到10多年前，宝安从原关外区域到现代城区的城市化嬗变过程中，基层单元也在完成着从自然村到社区的转身。随着宝安的撤县建区，大批社区开始“村改居”，在这个过程中，不少问题涌现出来。

“村改居”社区相对薄弱的基础设施是宝安城市化最大的“拦路虎”。这些“村改居”社区住宅普遍历时较久，各种设施、设备、管网大多老化破旧。与此同时，外来人口大量涌入让不少“村改居”社区成为城市治安与卫生等方面的“死角”。

在西乡街道乐群社区，多年来社区乱摆卖现象严重，一筐筐活鸡活鸭，在路中当街宰杀，血水污水横流，还有垃圾车长期停放，引来苍蝇满天飞舞。

在海乐花园居住了10年的居民崔先生回忆说，以前没有专业的物业公司，业委会聘请人员自行管理，多年积压了很多矛盾纠纷，直接导致的恶果就是小区乱搭建现象极其严重，有的房屋楼顶违章搭建严重影响房屋主体安全，有的违建直接建在小区空地和河道上，还有的占据消防通道。

严峻的形势让政府决策者必须迎难而上，在宝安引进专业的物业管理迫在眉睫。

然而，物业进社区的推进并不顺利。笔者了解到，多年前，原特区外曾大举实施物业管理进社区，然而3年过渡期结束后，不少物业公司却因为住户抵制交费而难以生存，纷纷退出，城中村的管理至今仍令人诟病。

分析这一僵局的形成，宝安区住建局有关负责人表示，最重要原因是城中村住户尤其是房主，尚未形成物业服务消费意识，或者说是购买服务意识，不少人难以理解，为什么在自己祖祖辈辈耕作生活的土地上，还要缴纳管理费？然而，他们并没有意识到，随着城市化进程的加快，城中村大量的公配设施，如排水、排污、照明、道路等均需要维护。

为解决这些问题，自2006年开始，宝安区政府采取了先期投入经费对小区公配设施进行整治改造，对进驻“村改居”社区的物业公司给予前期经费补助等措施，持续提高推进工作效率。与此同时，区政府出台了《宝安区进一步推进“村改居”社区物业管理工作方案（2017—2019）》，为进一步推进宝安区“村改居”社区物业管理工作奠定了基础。

“对物业公司‘以奖代补’的工作已开展10多年，宝安‘村改居’小区变化明显，环境卫生、公共秩序更加良好，管理更加规范，居民满意度进一步提升。”宝安区住建局相关负责人说。

沙井街道后亭社区是典型的“村改居”小区，2017年11月，宝安区委在沙井街道后亭社区开展现代化社区治理试点，目前已初步形成社区党委统筹、多种社会主体参与的共建、共治、共享社区治理新格局。

据了解，小区物业公司管理在实践中制定了一系列规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系。后亭社区1.2平方公里由社区股份公司的全资物业管理子公司统一管理，每月公示物业费收缴明细，实现物业管理费100%全额收缴。社区股份合作公司积极做好集体自有物业管理和围合式小区的内部治理工作，对社区其他各类主体要按照责任清单，切实绑定主体责任。

后亭社区居民刘先生对社区开展现代化治理后的变化感到特别满意，他表示：“如今，小区有物业管理人员24小时值班，居民随时可以反映问题，定期组织业主意见调查，定期开展消防培训和消防演习；设有阅读中心、老年人活动中心、四点半学堂，社区组织的活动也更加丰富多彩；社区党员和居民之间互帮互助成为习惯，我们社区真的大变样了！”

就在今年的4月8日，广东省住房和城乡建设厅对广东省20个地级以上市申报的社区进行了评审，宝安区福永街道凤凰社区被评为2017年广东省“五星级宜居社区”，西乡街道乐群社区和南昌社区、航城街道鹤州社区、燕罗街道燕川社区、福海街道大洋社区、沙井街道衙边社区和后亭社区、松岗街道花果山社区和红星社区被评为“四星级宜居社区”。

问题

物管不规范，难以实现“自我造血”

时至今日，宝安区物业管理品质提升进入到一个爬坡过坎的新阶段。2017年—2019年，宝安区政府计划投入5.13亿元用于社区物业管理工作的奖励。但物业管理始终要走上市场化道路，不想办法实现自身“造血”，长期来看不利于小区的健康发展，未来一旦失去政府补助，小区的管理秩序将面临巨大挑战。

与此同时，随着居民维权意识的增强和对生活品质要求不断提升，现行的物业管理也碰到一些问题，如物业管理整体水平不高，物业管理收支透明度不高等，因此物业管理纠纷成为显著问题。据悉，近年来，在政府受理的社会投诉纠纷中，物业管理纠纷超越教育医疗纠纷，排在首位。

古先生家住宝安区西乡径贝饭塘门小区，据他称，小区2017年9月更换了物业管理公司，从去年11月起，物业公司就对小区进行翻新改造，这本是一件好事，可却引起了不少居民不满。

古先生说，小区内居民都希望小区可以越来越好，但是现在物业公司进行的很多工程，没有公示就进行改造，让大家很难接受。今年年初管理费又要从0.5元/平方米上涨到0.8/平方米，这下让他们急了。

“目前‘村改居’小区的收费标准维持在0.3—0.8元/平方米的低价格，服务水平自然跟不上；另一方面，目前缺乏有效的物业管理收费调价机制，管理费标准难以上调，这就与居民日益增长的服务需求形成矛盾。”宝安区住建局有关负责人分析称，这样就形成了城中村物业管理的怪圈——一方面抵制增加物业费，一方面又指责管理失范。

该负责人指出，部分物业公司追求利益最大化，不作为、不上进、管理混乱，这也是引发物业纠纷的主要原因。由于“村改居”小区房屋确权困难，无法召开业主大会和成立业主委员会，难以建立社区物业自治管理公共平台。缺少代言人的业主居民独自面对物管方，不仅难以达成共识，反而可能造成更激烈的对立。

那么，商住小区的物业自治管理情况会好很多吗？西乡丽景城小区项目经理俞庆国告诉笔者，全国所有住宅小区（包括深圳）能成立业委会的不到30%，这30%的业委会中，能正常运作并发挥应有作用的仅10%左右，其管理状况可想而知。

“我们可以看到这些经常性发生的事情，业委会开会人到不齐，甚至连一半都来不了，业主们想要和业委会取得联系时，发现找不到业委会成员，联系电话也没有。”俞庆国分析，为什么小区业委会成立难，成立了又运作难，不能持续？在他看来，根本原因在于业委会是一个公益组织，是一个松散型的组织。2007年修订后的《深圳经济特区物业管理条例》规定了业委会委员可以享受津贴，在实际的操作中，绝大多数的业委会只拿几百元或更少，缺少利益驱动和严格的组织管理，业委会成员不作为的现象在所难免。

综上所诉，现阶段宝安区物业管理品质提升工作重点要解决的问题包括，如何建立合理的物业收费标准，让业主履行缴费责任，让物业公司实现自我“造血”；在提升物业管理覆盖面的同时，如何提升物业管理水平，适应新时期居民日益增长的需求和社区治理现代化的要求。与此同时，如何有效推进小区业主组织的建设、借助社会多方力量参与物业管理的监督和管理工作、如何构建和完善现代化物业管理治理体系也是现代化社区治理的新课题。

提升

制定“红黑榜”，量化考评引导物业管理市场竞争

抓落实、补短板、破难题，作为今年宝安区重点领域和关键环节改革内容之一，此次物业品质提升行动提出了五大方面16项创新措施，并在10个街道设立10项改革试点，通过充分发挥基层党建引领作用，构建区、街道、社区工作站三级物业管理监管机制，多部门协作，多层级联动，提高物业管理社会化、法治化、智能化、专业化水平，形成多方参与、共同治理的物业管理新局面。

将党的领导贯穿于物业管理全领域、全过程。2018年，宝安区每个街道将打造一个党建进物业示范样板小区，稳步推进全部小区实现党建工作进物业，建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业公司和社会组织多方联席会议制度。

为提升物业行业综合管理水平，宝安区力争撬动更多的社会资源参与物业管理的监督和实施。

首先，建立区、街道、社区三级物业管理监督管理机制。区住建局全面统筹全区物业管理监管，街道办负责辖区内物业管理活动的检查、监督、指导和协调工作，社区工作站对辖区物业管理每月检查，每季度量化考核并出具初评结果，加强对业主自治活动的指导、监督、协调等工作。

其次，成立物业管理行业组织，发挥物业管理行业组织的自律作用，在政府监管之外起到行业规范、行业引导等作用。

此外，建立“智慧物业”管理机制。利用信息平台将业主大会、物业服务等信息依法公开，实时公开业主共有资金基本账户或共管账户信息，接受全体业主监督。

目前，宝安正在制定并出台《宝安区物业管理诚信管理办法》，管理对象除物业管理公司，还包括业委会主任、业委会成员以及业主。宝安区住建局有关负责人称：“有了这一管理办法，违规者将通过法定程序纳入‘黑名单’，将相关信用信息纳入征信系统，比如某个业主不按时缴费向上级通报一旦查实，业主将会有诚信的不良记录，未来在宝安区办理各项业务，包括开公司都会寸步难行。”

为了提高业主自觉缴费的责任意识，引导物业管理走上市场化道路，今年，宝安区政府委托第三方单位深圳市物业管理行业协会，开展了“村改居”物业管理成本调查，发布了“村改居”物业管理成本调查结果和相应的物业服务内容，引导村改居小区物业管理走向良性循环。

据宝安区住建局有关负责人称，调查结果显示，“村改居”现在普遍的物业收费在0.4元—0.8元/平方米，然而实际的管理成本0.9元—1.2元/平方米，在这个收费标准下物管公司自然不愿意接手“村改居”小区。根据评估结果，宝安“村改居”物业费标准要达到1元以上，才能保证物业管理服务质量。“我们也不要求一步到位，而是慢慢把标准提上来，让好的物业公司做大市场，这需要个过程。”该负责人称。

值得一提的是，2018年，宝安区首次对商住小区全面开展物业管理量化考核与星级服务评价。星级评价内容包括由第三方机构开展的业主满意度调查、由社区工作站开展的管理评价、由街道、区直部门开展的综合评价和一票否决四个部分。评价分为六个等级，从五星级、四星级一直到无星级。

借鉴商住小区星级服务评价方法，宝安将“村改居”“以奖代补”考评逐步转向小区物业服务星级评定，评比情况与“以奖代补”挂钩，物业公司及项目经理履约、履职状况纳入信用信息体系，将严重失职的物业公司及个人列入“黑名单”。

宝安区住建局会在每个季度公布评价结果，每个年度进行星级服务评定并设立宝安区物业管理行业“红黑榜”。列入宝安区物业管理行业“红榜”项目的管理企业，在参加招投标时，可以建议业主优先采纳。列入“黑榜”的项目，在参与招投标时，建议业主不予入围。

按照宝安区年初规划，今年年底前，力争商业小区在星级服务评价中达到三星以上的标准，“村改居”小区达到二类以上的标准，实现全区物业管理高品质全覆盖。而宝安区住建局称，6月底，宝安将实现专业化的物业管理全覆盖。目前，宝安区商品房住宅小区的第一季度星级服务管理评价的结果已经公布，新安街道宏发领域、熙龙湾等20个小区排名前列；新安街道安华小区、西乡街道贤基大厦等20个小区排名靠后。随着各项工作的逐步推进，年底能否实现预期目标还需拭目以待。