宜昌市调整物业费须“双过半”业主同意

三峡晚报讯 核心提示

 

　　如今，城区配套成熟、环境舒适的住宅小区越来越多，物业服务费成为小区住户每月的固定开销，随之而产生的矛盾纠纷也越来越突出。

 

　　为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，昨日，市物价局联合市房管局发布《关于规范城区小区物业服务收费行为的通知》（下文简称通知），对宜昌城区小区物业服务收费内容、物业服务收费标准如何调整等，进行了明确规定。本报记者邓明明

 

　　1、物业服务费包括哪些

 

　　保洁绿化、停车维护、家政服务等

 

　　对市民来说，物业费早已不再陌生，但物业收取的服务费究竟包括哪些呢？《通知》中进行了说明。

 

　　小区物业服务收费，是指物业服务企业按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。具体包括三类：小区内公共区域的清扫保洁，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备的日常维护保养费用等；停车场地租金以外，小区停车场地设备设施、相关道路日常维护保养费用等；物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

 

　　《前期物业服务合同》和《物业服务合同》有何区别？记者了解到，《前期物业服务合同》是指小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；《物业服务合同》是指小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之后，由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的书面合同。

 

　　《通知》指出，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》可以参照《宜昌市普通住宅物业服务等级标准（试行）》明确的物业服务内容和标准，并约定物业服务收费项目和标准。

 

　　2、如何调整物业服务费

 

　　经业主同意，签补充协议或重签合同

 

　　生活中，常见部分物业服务公司表示，“物价上涨，成本加大而物业费却原地踏步”，有些甚至入不敷出，无法维持公司正常运转，需要上调物业服务费。那么，如何才能调整物业服务费呢？

 

　　《通知》规定，《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》任何一方不得随意变更合同约定，不得单方面制定或调整收费项目和收费标准。

 

　　物业服务的收费标准，不符合小区物业服务实际支出成本需求的，应当经过小区内专有部分占建筑物总面积过半数，且占总户数过半数（简称“双过半”）的业主同意，并与物业服务企业签订补充协议或重新签订《物业服务合同》。

 

　　未选聘物业服务企业的老旧杂居小区，可以自主选择物业服务主体，有业主委员会的，业主委员会应当与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，经“双过半”的业主同意后，签订书面协议；没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，经“双过半”的业主同意后，签订书面协议。

 

　　此外，《前期物业服务合同》应作为《商品房买卖合同》附件告知业主，业主应按照合同约定的内容、标准和期限缴纳物业服务费；未对外销售的房屋，建设单位应当按照合同约定的内容、标准和期限缴纳物业服务费。

 

　　小区依法召开首届业主大会并选举产生业主委员会后，应当签订新的《物业服务合同》，《物业服务合同》生效之日起，《前期物业服务合同》自行失效，业主应当按照《物业服务合同》约定的内容和标准缴纳物业服务费。

 

　　3、小区停车服务费怎么定

 

　　未约定的协商，临时停放半小时内免收

 

　　对小区内停车收费的问题，《通知》进行了明确，小区车库（车位）应当优先满足小区业主需要，前期物业服务企业或物业服务企业，对小区车库（车位）进行统一管理，维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序。车库（车位）所有权人和使用人，应当按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》约定的标准缴纳停车服务费。

 

　　《前期物业服务合同》或《物业服务合同》对小区业主共有的车库（车位）未约定停车服务费标准的，由“双过半”的业主与物业服务企业协商确定；拥有独立所有权车库（车位）的业主，其停车服务费标准由业主与物业服务企业协商议定。

 

　　临时停放时间不足30分钟或执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、市政工程抢修等车辆进入小区的，免收停车服务费。

 

　　4、代收水电气费有规范

 

　　分摊情况须定期公告，不得收取手续费

 

　　《通知》对物业服务企业代收代缴供水、供电、环卫等单位有关费用，也做了规范。《通知》要求，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴供水、供电、环卫等单位有关费用时，应当定期在小区显著位置公告总表与分表的损耗差额、二次供水等必要支出费用的分摊情况，按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。

 

　　5、物业服务费应明码标价

 

　　市民如有疑问，可拨12358投诉咨询

 

　　《通知》要求，物业服务企业应依据行业规范和标准吗，并结合小区实际，合理确定服务项目，提供质价相符的物业服务。物业服务企业应当接受业主和相关职能部门的监督。

 

　　市房管局、市物价局将定期对物业服务价格成本进行调查测算，掌握物业服务价格成本水平，定期发布与物业服务等级相符的收费标准市场信息，引导业主与物业服务企业建立协商定价机制。对质价不符、业主反映强烈、举报投诉集中的物业服务收费，开展成本调查，公开调查结果，强化社会监督。

 

　　市物价部门表示，物业服务企业或其他物业服务主体收费，应当按照价格主管部门的规定，在小区显著位置将收费项目、收费标准、价格投诉电话（12358）等相关内容进行公示，明码标价，接受业主监督，不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假的或使人误解的标示收取费用，“如果市民在缴纳相关费用时存在疑问，可致电12358投诉咨询。”

 

　　延伸阅读：价格投诉举报咨询涉及物业费占三成

 

　　昨日，本报报道了《电费收费0.85元、物业涨到1.3元》一事，引起了读者的热议。

 

　　家住伍家岗区某小区的张先生说，水费一直是由物业代收的，标准为二档水费2.96元/m（包含污水处理费），“感觉不合理，物业解释说，小区是高层住宅，存在二次加压供水，所以按此档标准收取，但我家住在3楼，交水费时也没看到收费标准说明。”

 

　　市民周女士说，前段时间去交物业费，得知费用要上调了，“物业费是有合同的，怎么能说涨就涨，连个通知都没有，也没有征求业主意见。”

 

　　记者从市物价部门了解到，今年截至本月中旬，共收到价格投诉举报咨询135件，其中涉及小区物业收费的40多件，占30%，主要是小区物业服务费、小区停车收费和二次加压供水收费。