珠海物业管理条例实施细则听证会
安然/2018-05-26/动态/发布:物业头条网
本报记者 张晓红
筹备组成员能不能成为业委会候选人？服务期限届满业主大会如何选聘新的物业？昨天，珠海市住规建局就《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（以下简称《细则》）在该局举行听证会。涉及千家万户的物业管理问题引发21位听证参加人的热烈讨论。
珠海有1850个注册的物业小区，其中，成立业主委员会的占全市物业小区总数的20.16%；而物业纠纷类在市民问政平台总投诉数量中占比高达?55%。与此同时，今年3月15日，《珠海经济特区物业管理条例》也正式实施。这些条例将如何落地？昨日记者看到，此次听证的《细则》中对业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用和维护等均做了多达130条详细规定。
数说
全市仅两成多
小区成立业委会
昨日，市住规建局住房发展与房地产市场监管科提供的调查数据显示，目前珠海统计在册的物业小区约1850个，其中香洲区（含高新区）约1400个，斗门区约250个，金湾区约180个，其他区约60个。这其中成立业主委员会的小区约373个，占全市物业小区总数的20.16%。
珠海物业
服务企业
约502家
“从2016年8月1日起，珠海全面停止物业服务企业二级及以下资质审批工作，物业服务行业的准入由政府资质审批改为行业备案。”珠海市物业行业协会相关负责人介绍，截至目前，珠海物业服务企业约502家，其中在市物业协会备案的物业企业224家（含外来企业），约占全市物业企业的44.62%。
物管纠纷投诉
呈增长趋势
另一方面，珠海物业管理纠纷投诉的数量呈现日渐增长的趋势——
●2016年，我市市民问政平台共收到物业管理相关投诉3971宗；
●2017年，我市市民问政平台各类综合投诉8597宗，其中物业管理纠纷投诉达4734宗，较2016年同比增长19%，物业纠纷类投诉在总投诉数量中占比高达55%。
分析
业内人士认为：珠海物业管理纠纷类型复杂，物业公司问题占比大，集中表现在业主日益增长的物业管理服务需求与物业服务企业服务水平之间的矛盾。
制图 张一凡
解读
A
筹备组成员
不能竞选业委会成员
“相比周边地区，珠海的物业管理水平落后不少，”一位物业服务企业代表坦言，十几年前珠海的物业行业可谓“欣欣向荣”，一度成为不少城市学习的典范，但因各种原因行业多年停滞没有进步，“新的条例出来之后，珠海的物业管理领域或有新的期待。”
《细则》提出，业委会成立之前，需设立筹备组，但筹备组成员不得成为业委会候选人。有代表认为，这在不少小区可能很难实现，因为筹备组的成员大都是小区内热心活动的积极分子，在业委会筹备期耗费心血和时间，却不能竞选业委会成员“很难理解。”
一位刚刚当选为所在小区业委会成员的听证会代表告诉记者，这一规定容易“误伤”，本身小区内热心积极付出时间精力的候选人就不多，而筹备组成员身份却成为一道“门槛”，把热心人士挡在了外边。
珠海市住规建局住房发展与房地产市场监管科相关负责人对此分析说，根据以往经验，筹备组和业委会的候选人分开管理，有利于让更多业主参与小区事务，也一定程度防范“怀有不纯私立动机”现象的发生。
B
业委会委员和候补委员
需满足多个条件
此外，除了符合《珠海经济特区物业管理条例》规定的相关要求外，《细则》明确业主委员会委员、候补委员还需要满足诸多条件，比如，应当由物业管理区域内的业主担任，业主委员会候选人应当在小区长期居住；未受到过刑事处罚；在近两年内不存在连续拖欠三个月或者累计拖欠六个月物业服务费用的行为；被列入失信被执行人的业主不得成为业主委员会候选人；筹备组成员不得成为业主委员会候选人；业主委员会候选人信用积分不低于六十分。
C
新旧物管交接起纠纷
多部门参与协调处理
在对业委会管理中，《细则》还对各部门的职责作了具体的分配。如遇业主委员会任期届满但仍未完成换届选举工作，新旧物业服务企业交接中发生矛盾纠纷等问题的，多个部门将参与处理业委会换届问题。镇政府、街道办应当根据物业管理工作实际需要，组织辖区城管、规划、国土、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等相关部门、机构，按照联席会议制度召开物业管理联席会议，协调处理。
D
物管提供未约定服务
业主有权拒绝缴费
《细则》规定，物业服务合同期限届满后，业主、业主大会拟选聘新物业服务企业的，应当在物业服务合同期限届满三个月前，业主、业主委员会组织召开业主大会决定是否解聘原物业服务企业，并将业主大会的决定书面告知原物业服务企业。如果业主、业主委员会确定解聘原物业服务企业，应当组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。
如果物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主有权拒绝。物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。而业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。未缴纳物业费，物业服务企业可以通过在物业管理区域内公示未交费业主的房号及未交费金额的方式向业主催交。
E
业主选聘物管之前
由建设单位
聘物业企业管理
在珠海，很多新建小区物业管理都是由开发商自己的物业公司来实施物业管理。《细则》提出，凡是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施“前期物业管理”。
一位听证会代表认为，由开发商指定自己物业公司实施物业管理是目前珠海物业纠纷增高的原因之一，开发商建完就走，留几个人管理物业，物业服务理念和水平实在堪忧，遗留下来的很多设施配套、建筑质量等问题也成为后患。
为此，《细则》规定，建设单位向物业服务企业现场交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。
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