“物业+”管理显奇效

 2月25日至28日，我市考察组专程前往周边城市，就物业管理、物业收费、物业企业发展等进行学习考察。期间，作为首站，乌鲁木齐的物业服务行业发展速度、高端物业服务给考察组一行印象深刻。接下来，在昌吉和奎屯的物业学习考察过程中，又有哪些物业管理经验令人眼前一亮，值得我市学习与借鉴呢？《我市考察组赴周边城市考察物业管理工作纪行（下）》将为你呈现——

考察组在世纪广场小区监控中心参观。

    昌吉

    物业+社区建设 多方共管解决难题

    继乌鲁木齐后，我市考察组一行来到了此行的第二站——昌吉。毗邻乌市的昌吉市，其物业服务企业数量虽不及乌市，但物业服务业发展水平却不遑多让。

    据统计，截至目前，昌吉州有物业服务企业181家，共有物业管理项目690个。

    在物业管理工作上，这几年来，昌吉州人民政府把推进物业管理作为头号民生实事来抓，逐步建立起了“将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制，将政府管理重心下移，明确了街道、社区的监管职责。同时，物业管理体制也从住建等房管主管部门单枪匹马监管，转变为基层组织齐抓共管，有效解决了物业管理与社区建设重复管理的问题。

    目前，昌吉州目前住宅小区物业收费标准为：多层0.20元—0.55元/月·平方米，高层为0.80元—1.3元/月·平方米，基础设施较差的老旧小区为10—15元/户·月。今年，昌吉州将全面上调物业服务收费标准，并将全面实施小区内停车收费。

    培育精品物业企业

    示范先进带动后进

    考察组一行在昌吉市先后考察了政府统建房项目嘉顺小区、环宇新天地、和谐国际广场以及特变电房产项目——世纪广场小区的物业管理工作。

    在政府统建房项目嘉顺小区考察时，考察组一行发现，社区服务、物业收费及报修服务均在社区一站式服务大厅内进行。而为此小区提供物业服务的华洋物业，除了物业服务主业，还开展了多元经营创收，主要围绕小区幼儿园、商业街等固定资产租赁经营、二手房销售、洗车店、快递包裹收递、纯净水生产与销售、早期教育等，在为小区居民提供便民服务的同时也提高了物业企业的收益。

    此外，该小区物业公司还办有《华洋物业报》内部报刊，不仅提升了企业文化，还与小区业主和社区居委会构建了和谐的社区关系。

    2017年，在昌吉市政府的支持下，华洋物业在现有两个大型住宅小区物业管理项目的基础上，又接管了约60万平方米的改造后老旧房小区，不但体现了企业的社会责任担当，也扩大了企业的物业服务规模，为其争创昌吉物业行业排头兵奠定了一定基础。

    与昌吉州住建局座谈时，该州住建局相关负责人介绍说，这几年，昌吉州住建部门始终坚持抓示范引领，积极培育了世纪花园、水木融城、江南小镇、大上海、御景生态园、环宇新天地、君悦海棠、金域新城等一批优秀物业管理示范小区和10家优秀物业企业。2017年，昌吉州住建部门还以就近物业整合、“肥瘦”搭配等引导方式，将改造后的老旧小区和“三无”小区的物业通过招投标的方式，引入给该州10家优秀物业企业进行管理和服务。

    为世纪广场小区提供物业服务的新疆新特房物业企业负责人还表示，他们正在学习碧桂园等优秀房产物业企业的先进管理理念及做法，并定期派员工到日本的优秀物业小区项目进行培训和学习。通过借鉴国外物业管理的先进理念和做法，提升自身服务品牌，为小区业主提供更高品质的服务。

    昌吉州住建局表示，通过优秀物业企业的引领带动，全州的物业管理服务水平迅速提升，昌吉州品牌物业企业加快发展，同时也对未来小区物业再整合和物业再规范、标准化管理的提升打下了坚实的基础。他们认为，照这样发展下去，未来该州物业服务水平将走在全疆前列，甚至引领全疆物业企业发展。届时，昌吉州的城市品质和人民生活幸福感将进一步提升。

这样的社区便民直销店，遍布奎屯市新改造小区。

    奎屯

    物业+城市管理

    精准化创新物业管理

    在最后一站——奎屯市，考察组先后参观了阿克塔木小区、西华园小区、金波园小区、海纳尔小区、莱茵小镇5个小区，沿路还参观了该市团结南街步行道、新体育中心、南游步汀。

    学习交流中，奎屯市把城市“精细化管理”作为推进新型城镇化“一号工程”，加快构建“大城管网格化”管理格局，大力推进“城管+物业”精准化城市管理工作的创新管理理念及做法给考察组一行留下了深刻印象。

    2016年12月以来，奎屯市实行“城管+物业”精准化城市管理城管执法改革，城管执法人员走进社区城管站开展服务与执法，实现资源共享最大化，优化小区环境，全面提升小区物业管理服务水平。形成了物业管理规范化，物业服务标准化，物业收费市场化的城市管理和小区物业管理新格局。

    奎屯市目前共有物业管理项目88个，其中，提供物业专业市场化管理服务84871户，物业覆盖率达99%。按照奎屯市委、市政府“抓实重点民生工程，保障群众生活需求”的工作要求，自2015年起，该市财政每年投入资金1000万元，专项用于阶段性物业基础提升，加快了物业管理由乱到治、由治到理的转变，大幅提升了小区整洁度、居住环境舒适度、市民幸福满意度。

    “城管+物业”工作与群众息息相关，必须取得群众的支持和参与。2017年，奎屯市通过深入的宣传发动和干部转作风活动的开展，转变了干部群众的观念，提高了居民群众特别是小区业主“自我管理、自我服务”的意识。当他们充分认识到自己才是小区管理的主体，主动参与和支持物业管理，主动参与业主委员会的各项活动，主动监督小区物业服务，自然形成了小区物业管理长效监督机制。

    在奎屯市海纳尔小区、西华园小区参观时，考察组一行实地体验了奎屯城市管理行政执法局推行的“城管+物业”模式，以及居民投诉后“城管+物业”快速执法、解决的实际运行情况。尤其是在新改造的海纳尔小区，考察组不仅被该小区精准化的“城管+物业”服务所折服，同时还对该小区为居民专门设置的被褥晾晒区、社区便民直销店、新能源电动车集中停放场地和统一设置的充电设备等小区设施大加赞叹。

    物业宣传作为主线

    引导市民参与管理

    据奎屯市城市管理行政执法局相关负责人介绍，自奎屯市委、市政府把物业管理作为全市重点民生工程来抓之后，该市将物业宣传工作作为提升物业管理工作的主线。针对市民反映较为集中的小区停车占道收费问题、物业公司服务不到位、小区保洁清扫不及时、服务态度亟待改善等问题，相关部门充分利用各种媒体宣传解疑。全面调动居民的参与意识，引导其参与和监督物业的管理，既宣传了政策法规，又化解了物业矛盾纠纷。广大市民也对小区庭院化管理有了新认识，侧面推动了“两费”缴纳工作的开展实施，物业管理服务水平提升。

    此外，这些年来，奎屯市委、市政府还积极推行水、电、暖、气等单位收取费用时“抄表到户、按户收取”，并对小区内地下管网及电力线路进行日常维护和维修。需要物业企业代收水电费的，可与物业企业自行商议协定收费取酬标准和管网及线路损耗补偿办法。物业企业承担不了代收费工作的，可以拒绝。同时，对居民小区内共用管网和电力线路，物业企业只负责所签物业服务合同中已明确的内容，不再承担其他维修责任，大大减轻了物业企业的负担和资金占用压力。

    在参观阿克塔木小区、金波园小区、莱茵小镇等住宅小区时，考察组还发现，这些小区物业大多配备了清扫机和小型垃圾清运车等机械设备。物业公司表示，他们正通过推广机械化清扫、清运设备提高工作效率，从而减少人工雇佣量，降低物业服务成本。

    这些物业企业负责人说，虽然目前奎屯市住宅物业收费仍然执行多层0.57元/月·平方米、高层1.5元—1.8元/平方米·月的收费标准，但在政府的大力扶持下，随着奎屯市“城管+物业”精准化城市管理工作的持续深入推进，小区物业此前面临的诸多管理难题逐一化解。下一步，奎屯市政府还将进一步推动小区物业整合，再提升小区物业管理水平，因此，他们对奎屯小区物业未来的发展充满信心。