业主大会选聘物业服务企业如何实施

安然/2018-02-26/动态/发布:物业头条网

由业主委员会直接选聘物业服务企业，似乎是一种司空见惯的情形了，这可能与《物权法》、《物业管理条例》法律文本本身的文字表述比较晦涩而引起误读、误解有关。
实际上无论是否经过业主大会的授权，业主委员会都不是进行物业选聘的适格法律主体。在选聘物业服务企业这件事情上，它只是业主大会决定、决议的执行者，它是在物业服务合同文本上签字的合同签订人，而不是选聘物业服务企业的决策、实施主体。
看几个法条:
《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权
第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业;
还有:《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
另外一个常见的情形是，业主委员会委托招标公司，对小区物业管理实施招投标，也就是说选聘物业服务企业。如果仅仅把招投标当做选聘物业服务企业诸多工作当中的一个环节，最后经过业主共同决定选聘的物业服务企业还算可以;但是如果直接有招标公司决定中标企业，那么就会因为剥夺了业主的共同管理权或者说因为选聘物业服务企业未经过业主共同决定，而违反法律、法规，导致结果违法。这种结果对业主委员会和中标企业来讲都不是希望看到的!
首先对于法律明确规定的业主共同决定事项，是不能随意更改的，当然也不能授权业主委员会来实施，在业主委员会不具备主体资格的条件下，再由业主委员会进行对招标公司的授权自然也同样不符合法律规定。
关于物业管理项目的招标，相关规定如下:"《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。"
《物业管理条例》只是规定了住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，对于业主和业主大会选聘物业服务企业并没有这种强制性规定。
再来看"《招标投标法》第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标:
--(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;
--(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;
--(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
--前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。"
显然，物业服务不属于强制招标的范围，就是说可以不通过招投标来选聘物业服务企业。
但如果选择了招投标这样一种方法，看下面:
"《招标投标法》第四十条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。国务院对特定招标项目的评标有特别规定的，从其规定。"
如果对小区的物业服务企业进行招投标，招标人显然是"业主大会"，业主大会对于法律明确规定"业主共同决定"的权利，是不能进行授权其他组织和个人的。这样一来，招标公司能够给出的结果也就是一个投标公司的排名名单。
"《招标投标法》第四十五条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。"
如果招标企业确定了中标人，除非是作为招标人的业主大会再经过"业主共同决定"确定中标人，否则这样直接由招标单位确定的中标企业是不符合《物权法》和《物业管理条例》的!可是从《招标投标法》投标人来说，作为招标人如果不执行中标结果，也是要负法律责任的。这种结果对于业主来说就会陷入到进退失据的尴尬境地!
当然，未经过依法程序被聘的物业服务企业也面临着法律、经营等各种风险。
召开业主大会会议，由业主投票决定是最直接、最有效、最稳妥的选聘物业服务企业方式。

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