物业公司如何通过上市实现企业利润？

2018年2月1日，南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）敲响了物业管理行业A股上市的第一钟。

 

　　南都物业只是后地产时代物业服务公司抢滩资本市场的一个缩影，自2014年彩生活（01778.HK）在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企纷纷瞄准中国房地产后市场的巨大潜力，相继分拆旗下物业服务资产，向“轻资产”运营模式转型。

 

　　截至目前，除南都物业外，已有7家物业服务公司在港股上市及60余家企业在新三板挂牌。2017年以来，多家港股及新三板上司物业服务公司股价涨幅超过了100%。

 

　　逐鹿万亿蛋糕

 

　　近年来，宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，使得新房销售和建设的增速受到影响。根据国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年1-7月，全国住宅竣工面积33543万平方米，同比下降0.7%，其中，7月份为自2016年1月以来单月首现下降，在建住宅面积增幅亦现趋缓。

 

　　整个地产行业正在发生深刻转型。对于房企而言，近年来利润率不断下滑，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。在此背景下，房企要围绕整个价值链做纵向延伸，原来主要是从开发到建设到销售，如今则需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以切入到存量运营领域。

 

　　物业管理行业具备稳定、高频、刚性消费需求属性，正成为未来的发展重点。从房地产生命周期来看，物业服务所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上，物业服务行业存在较大的市场空间。

 

　　另一方面，随着中国迈入消费升级时代，居民消费将更加注重品质和服务体验，品质生活将逐渐成为必需品。住房品质一方面体现为面积需求，另一方面则体现为社区服务品质需求，随着人均住房面积的增加和收入增加所带来的耐用消费品需求增速放缓，对社区服务品质将越来越注重。在国海证券2017年12月15日发布的研报中充分肯定了物业管理市场未来的发展前景。

 

　　一是在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升背景下，物业服务需求有望持续提升。而政策法规的不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入寡头时代等因素推动下，物业管理行业正在迎来快速发展的黄金时代。

 

　　二是基于相对保守的设定，假设未来物业管理价格保持稳定（实际上在居民对于高品质生活需求推动下，物业管理价格有望稳步提升），仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计至2030年国内物业服务市场规模将达到1.35万亿元，相比当前行业规模（2015年全行业收入规模6500亿元）存在2倍以上的成长空间。

 

　　三是在这一过程中，研报最为看好存量市场和增量市场空间最大、伴随居民消费升级有望带来更多增值服务空间的住宅物业服务市场（仅考虑当前传统物业服务，潜在市场规模近7000亿元）。

 

　　四是在传统物业管理之外，和社区生活相关的增值服务及多元化业务延伸有望成为行业发展新空间，传统物业管理公司（如绿城服务进军便利店、保利物业布局养老服务）以及部分通过商业模式创新进入社区物业服务市场的企业有望显著受益（如彩生活等）。

 

　　国海证券指出，从市值空间上来看，仅考虑住宅市场，假设龙头公司市场份额达到10%，对应年收入规模800亿元，假设予以稳定状态12%的销售利润率，以10倍PE估算，龙头公司市值规模有望接近1000亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸，市值空间将更加值得期待。

 

　　在房地产行业的黄金时代，房企跑马圈地、日进斗金，物业作为服务部门，自身盈利能力与发展空间并没有受到重视。然而黄金十年谢幕，房地产市场从“开发时代”迈入“后开发时代”。

 

　　任意贴钱给物业成为过去式，而单独拆分上市，走向资本市场，或许是物业公司在一定程度上“自立更生”逐鹿万亿级市场蛋糕的第一步。

 

　　打造互联网社区服务商模式

 

　　事实上，物业费在短期内仍是物业服务企业主要的收入来源。纷纷抢滩登陆的房企未来打造的物业平台如何在激烈的竞争中胜出，拼的是模式、规模、服务还是概念，似乎仍具悬念。同时也有业内人士指出物业管理行业竞争门槛低，同质化服务竞争激烈，尤其那些无大型地产公司背景的物业公司，拓展外部中高端楼盘的难度极大。因此，在“开源节流”均很难出成效的情况下，物业公司盈利能力的持续性也就很难得不到市场认可。

 

　　如何实现盈利模式的创新，将决定房企物业万亿平台能否搭建成功。其中，以先进的互联网技术和庞大的用户数据库基础已成为市场的共识。

 

　　目前已经上市的房企物业，均把社区O2O当做核心卖点，因此在上市过程中的差异化也是房企物业逐鹿资本市场的重要条件，例如在2017年上市的绿城服务，在绿城服务的招股说明书中，其将物业板块包装成“园区O2O”，意在明确区分与其他企业的特点。

 

　　“无论是社区O2O还是园区O2O，服务的最终落地仍是关键所在”，易居智库研究总监严跃进分析，精准把握物业服务的盈利点将成为行业的核心课题。

 

　　关于如何应对持续增长盈利的挑战，彩生活其实给了我们想要的答案。通常，上市公司拥有较强的融资优势，可进一步发挥资金杠杠作用：一方面可以通过纵向并购行业内其他优质物业公司资产，迅速扩大市场规模；另一方面也可以通过与其他机构（公募基金、上市公司等）成立产业基金，积极参与新兴产业的战略性投资，或者横向并购其他行业的优质资产，实施多元化战略，打造企业成长的第二曲线。同时，物业公司在优化人力结构方面，也正在通过信息化管理平台以及人工智能建设，在提高运营管控效能同时降低运营成本，以及提升服务品质与口碑，进一步提升单价上涨空间和费用收缴率。

 

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从物业管理行业现状来看，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。房企物业上市必须把握好C端消费者需求入口，完成创新增值服务。

 

　　无论是万科升级的社区服务商2.0版本“V-link”、阳光100打造的社区商业模式“街区综合体”、花样年的商业社区O2O模式，还是恒大联合腾讯成为马斯葛的大股东，打造互联网社区服务商模式，这些社区商业探索已经推进了物业服务的升级。

 

　　业内人士指出，一旦企业物业万亿平台搭建完成，将成为一个既能独立盈利又能促进其他板块盈利的可持续发展平台。

 

　　大行业、小龙头竞争状态规模化是关键

 

　　安信证券的研究显示，物业服务业务正从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展，呈现出以下几个特点：

 

　　首先，强者恒强。行业集中度不断提升，规模越大企业发展越快，2016年百强企业管理面积均值为2725.09万平方米，同比增长15.40%，连续三年复合增长率接近26%。TOP10企业管理面积均值1.88亿平方米，增长率为41.3%，是百强企业增速的2.68倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧。

 

　　其次，外延并购。“内生式增长+外延式并购”的双轮驱动模式助推管理规模十年扩张4.8倍，2016年管理面积均值为2725万平方米，十年增长4.8倍，十年年均CAGR达22%，管理项目数量均值达到166个，十年累计增长2.6倍，年均CAGR达15%。

 

　　从中可以看出新卖点固然重要，但规模化现阶段似乎更被资本所看重。物业管理行业竞争尚处于初始阶段，在管面积指标CR10仅10.18%，龙头企业万科物业销售收入市场占比不到0.5%，可以推算出CR10的收入占比应低于5%，整体呈现大行业、小龙头的竞争状态，未来一段时间内在消费升级（小区居民要求更高品质服务）、地产企业配套物管公司退出背景下，行业将会进入加速集中阶段，拥有优秀品牌且具备强扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额加速扩大的双重成长红利。在这一过程中，具备资源优势（在管面积储备、项目扩张能力）、品牌（服务质量）优势的龙头企业有望持续胜出。

 

　　在传统物业管理之外，基于社区生活相关的增值服务将成为行业发展新空间，传统物业管理公司（如绿城服务进军便利店、保利物业布局养老服务）以及部分通过商业模式创新进入社区物业服务市场的企业有望显著收益（典型如彩生活等）。

 

　　国海证券研究员张蕾指出，当前物业服务行业扩张模式类似与连锁零售前期扩张模式。考虑到物业管理服务乃线下服务消费行为，不易受到线上冲击，且物业服务的消费者具备高转换成本、忠诚度高的特征，因此认为稳定状态下龙头企业的市场份额有望接近甚至高于3C家电零售连锁。

 

　　随着增值服务占比的提升、企业业务结构不断优化，而龙头公司的业务结构应相对最为合理，参照当前业务结构相对最合理的绿城服务（增值服务占比13%），龙头公司总收入有望达到800亿元，假设予以稳定状态下12%销售利润率，以10倍的PE估算，龙头公司市值规模将来有望接近1000亿元。

 

　　光大证券表示，中国物业服务企业未来的发展可以借鉴JLL仲量联行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、Colliers高力国际等国际“五大行”的发展模式。就主营业务来看，“五大行”侧重提供综合服务，外包比例大，中国仍停留在基础业务为重的阶段，外包比例小。

 

　　比如，仲量联行致力于成为房地产顾客“一条龙服务”的提供者，满足客户关于房地产的全部需求。按照客户入住前中后区分，它提供了前介服务（房地产开发管理，土地取得和开发），物业服务（房地产管理，设备管理），后端服务（租户代表业务，房屋租赁），甚至还有资产管理（投资业务）。

 

　　但光大证券同时认为，“四大行”的发展经历了较为漫长的过程，如，仲量联行成立于1968年，直到1997年上市这些业务才发展的较为具体和完善，而中国物业近三年才火力全开，在树立品牌度和信誉度关键的时刻，如果没有注重基础业务的质量而盲目外包，盲目拓展增值业务，客户流失将成为最大的问题。