万达物业亏损超8亿后 星河智善生活要放大招

6月16日晚，深圳星河智善生活股份有限公司挂牌新三板答谢酒会在深圳星河丽思卡尔顿酒店举行，安静作为深圳地产自媒体小伽有幸参与了整个过程，也见到了传说中的黄楚龙老板。

 

　　一改星河以往在市场上的锋芒毕露的“商场霸主”形象，此次黄老板出席，谦和很多，谈话直接有趣，不改潮汕帮生意人英雄本色。（有拍马屁的嫌疑哈哈）。

 

　　宴会后，星河内部人员给了一份详细的材料，安静详细看了一下，结合最近“万达物业2015年亏损超8亿”事件，照旧聊聊自己的看法。

 

　　其实自花样年彩生活成功在香港分拆上市后，已经有越来越多的房企开始加快其分拆物业的脚步。比如说远洋、中海、绿城。而地产行业老大万科呢，也已经成立物业独立事业部，将其事业合伙人制度引进物业业务。

 

　　其目的，也是为物业分拆上市做准备。记得万科总裁郁亮也公开表露过：万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，物业服务发展将成为主干业务。好了，房企纷纷急着分拆上市是个什么鬼？他们分拆上市的目的何在？

 

　　我们知道，房地产行业，其实是一个资金密集型的行业，无论是进行规模扩张还是实现战略转型，房企都需要大量的资金投入，如果没有稳定的资金流支撑，房企的生长基本上都是亚健康状态。道理很明显嘛，没钱怎么搞啊！

 

　　分拆物业上市有什么好处？权威解释是这样的：分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

 

　　简而言之，就是：从母体分解出去，赢得更好的市场估值；从资本市场融资，资金实力大大的增强，更具有抵抗风险的能力。——从过去的输血转变为造血模式。

 

　　比如，目前有很多房地产公司为获得更好的融资平台，分拆酒店业务上市。酒店之所以成为热衷目标，是因为它已经建成并产生租金收益的物业，符合发行是房地产投资信托基金筹集资金的条件，这也是房地产公司盘活手中投资性物业的有效手段。

 

　　作为内地首个独立上市的物业服务企业，“彩生活”因其轻资产模式在港挂牌两周最高涨幅超过30%，其市值甚至反超母公司花样年控股。2015年上半年，彩生活总营收为2.78亿元，毛利率达73.9%。

 

　　物业这块肉究竟有多大？给大家看一组数据：到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元。——嗯，这块肉很大，而且看起来非常美味。

 

　　但是，凡是都有双面。你以为仅仅是这样嘛？有权威人士算过一笔帐：2015年万达投资物业租赁及物业管理业务产生的收入是人民币13582百万元。也就是租赁和物业收入之和是135.82亿元，而年报显示的万达广场租赁业务收入是人民币144亿元。

 

　　扣除后者后，你会发现了一个事实——万达物业在2015年亏损了八个多亿！

 

　　这导致了万达直接抛售物业公司，也是招来万科和花样年这两名地产大头抢夺的直接原因——这被业内称为一场前所未有的并购大案，一场前所未有的资本游戏。

 

　　6月15日上午，甚至有消息指出：万达物业最终花落花样年，收购价码高达20亿！

 

　　有人说话比较直接：这场资本游戏，其实是给了020一记响亮的耳光。的确，作为行业内第一个吃螃蟹的彩生活，虽然上市一段时间后屡屡获得好评，但其后，问题也层出不穷。

 

　　发生业主维权事件是家常便饭，而且开始时的光鲜亮丽经过时间的炼洗后，彩生活也开始黯然失色。

 

　　更可怕的是，数据显示：2015年，它的8.28亿的收入构成中，物业管理收入占比高达七成，e理财贡献的收入不足1000万元，e租房贡献的收入为2360万元。从数据上看，彩生活依然是一家靠收物业费的传统物业公司，所谓的社区O2O模式似乎更像是一个拔高市场估值的噱头，一场高冷的资本笑话。

 

　　那星河呢？据星河资料：星河智善生活与A股上市企业康美药业签订战略合作协议；星河旗下智能社区O2O服务平台左邻右家也与本来生活、回家吃饭、悦装网、礼舍网以及华磊公司签订战略合作协议。

 

　　具体内容有什么？——“互联网＋”社区健康服务中心为星河集团地产开发项目及管理社区提供增值服务。

 

　　这里面具体包括健康知识教育、健康体检、健康档案管理、慢病管理、肿瘤术后康复、网上挂号、转诊、居家养老、网络医院、远程会诊、国际医疗、智慧药房在内的多项业务。

 

　　决心很大，冲劲很强！这里面有两个目的：一是扩大房企融资规模；二是避重就轻，促进轻资产模式扩张，提高盈利点，在资本为王的情况，多一条输血管道供血，多一条腿跑的更快。

 

　　其实早在2009年，星河就先于同行，开始布局金融领域，成为阳光保险、深圳创新投资集团以及深圳福田银座村镇银行的重要股东。

 

　　此外，星河金融还投资国家级中小企业基金、前海母基金、红土创业基金，现已形成囊括保险、银行、股权投资、风险投资、小企业孵化器、小额贷款、融资租赁、互联网金融等多个模块，现有金融资产规模超80亿元。

 

　　2016年4月，星河集团低调更名为星河控股集团，并低调换标。换标背后的真实原因源于集团架构的调整，依托原有房地产开发、商业地产运营、金融投资三大业务模块，分别成立地产、置业、金融三大产业集团。

 

　　此番调整，利于非地产开发业务模块的协同发展，也被业内认为是星河加速多元化纵深发展、提升规模、盈利及抗风险能力的高明之举。星河在下一盘很大的棋。

 

　　在星河之后，6月16日，恒大地产宣布更名为中国恒大集团。当天，远洋地产召开品牌焕新发布会，正式更名远洋集团。——所有的房企都在谋求战略转型。

 

　　写到最后，最后写点题外话。其实在安静看来，分拆物业公司上市也好，与O2O概念结合也好，这里面，其实有一个问题不容忽视：这些，都只是为了房企跑得更好的行为手段，或者说是一种工具。

 

　　工具的作用，在于使系统运转的更快、更稳定。但它们，并不是房地产商不做好基本功、不做好服务、沉不下心来做产品的免责牌与遮羞布。

 

　　工具要强化，但更应该强化的，是服务。

 

　　工具可以更新，可以不断被替代。但本质规律不会被替代。它可能巅复地产行业的根本价值、核心价值。

 

　　当下中国的房地产市场，已进入下半场，进入市场定价的渠道。当向客户提供的产品在价格和质量上没有显著差别的时候，房企取得成功的关键在于服务质量，即服务的差别化。

 

　　换言之，物化阶段过后，决定房企的最终发展的将是服务，而不是其他。如果没有服务，基础也没有用。但是没有基础，做服务也没有用。所以两者一结合，从长期来看，未来的物业就是服务价值。

 

　　房企推崇的O2O概念能否成为物业盈利救命稻草？拭目以待。