中国物业服务价格指数研究报告2017

随着互联网技术和资本市场的发展，物业服务企业借助新理念和新思维，加快转型升级，加大在移动互联、人工智能、大数据、云计算等新科技方面的投入，深化智慧平台建设。但在进行专业化、标准化和精细化的服务创新的过程中，物业服务企业仍面临着技术革新、管理模式转变等一系列挑战。

 

　　在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。

 

　　一、主要研究成果

 

　　1、指数：综合指数同比上涨0.87%，环比上涨0.29%，各星级指数同比均上涨
 

图：2017年12月二十大城市物业服务价格指数

 

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com（下同）

 

　　2017年12月，二十大城市物业服务价格综合指数为1036.46，较去年同期上涨0.87%，较2017年6月上涨0.29%。与去年同期相比，二十大城市中，重庆、无锡、苏州等14个城市的物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期增加1个，深圳、杭州、宁波等6个城市持平，无一下跌。二十大城市中重庆涨幅最大，为3.04%；无锡和苏州涨幅在2.0%-2.5%之间；昆明和成都涨幅在1.0%-2.0%之间；天津、上海等9个城市涨幅在1.0%以内，其中长沙涨幅最小，为0.14%。
 

 

图：2017年12月不同星级物业服务价格指数

 

　　从不同星级物业服务价格指数来看，各星级物业服务价格指数同比均上涨，五星级上涨幅度较大。2017年12月二十大城市三星级物业服务价格综合指数为1003.18，较去年同期上涨0.92%；四星级物业服务价格综合指数为1002.98，较去年同期上涨0.69%；五星级物业服务价格综合指数为1002.69，较去年同期上涨1.35%。

 

　　2、价格：二十城均价为2.13元/平方米/月，五星级物业服务均价同比涨幅最高

 

图：2017年12月二十大城市物业服务均价

 

　　2017年12月，二十大城市物业服务均价为2.13元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，全国房价较高的深圳，其物业服务均价明显高于其他城市，为3.15元/平方米/月；北京次之，为2.84元/平方米/月；广州和上海分别为2.44元/平方米/月和2.43元/平方米/月。杭州、天津、宁波、青岛、苏州、武汉的均价也在2.0（含）元/平方米/月以上，其中杭州因物业服务均价上涨较多，与一线城市上海、广州差距进一步缩小；无锡、成都等9个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间；常州物业服务均价水平仍相对较低，不到1.0元/平方米/月，三线城市居民收入水平不高，物价较低，物业费水平较低。

 

图：2017年12月不同星级物业服务均价

 

　　从不同星级物业服务均价来看，各星级物业服务均价同比均上涨，五星级同比涨幅最高。2017年12月，二十大城市整体三星级物业服务均价为1.81元/平方米/月，同比上涨0.62%，其中4个一线城市及天津均价较高，均在2.0元/平方米/月以上；杭州、长沙等13个城市在1.0-2.0元/平方米/月之间；昆明和常州均价低于1元/平方米/月。四星级物业服务均价为2.56元/平方米/月，同比上涨0.73%，其中深圳、青岛、北京、上海均价较高，均在3.0元/平方米/月以上；宁波、无锡等13个城市介于2.0-3.0元/平方米/月之间；合肥、昆明和南昌3个城市在2.0元/平方米/月以下。五星级物业服务均价为2.63元/平方米/月，同比上涨1.35%，其中北京均价最高，为4.50元/平方米/月；上海、杭州、深圳紧随其后，均价在4.0-4.5元/平方米/月之间；其他城市均价在4.0元/平方米/月以下。

 

　　3、样本：一线城市四、五星级占比超42%，物业服务软硬件均衡发展

 

　　整体以三星级服务为主，珠三角、西南和环渤海区域物业服务水平保持领先
 

图：二十个城市物业服务星级评价情况

 

　　整体来看，二十个城市物业服务水平以三星为主，三星级物业服务项目占比61.27%，一线城市四、五星级占比42.53%。从调研结果来看，二十个城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比61.27%，四星级和五星级占比分别为34.12%、4.61%，物业服务水平仍以三星级中档服务为主，提供高端物业服务的项目占比偏少，整体来看物业管理行业四、五星级服务项目比例仍有提升空间。此外，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的物业服务项目四、五星级占比为42.53%，高于二十个城市38.73%的对应水平。

 

图：二十个城市综合物业星级评价

 

　　昆明、重庆、南京、成都四个城市的四、五星级样本占比较高，领先于其他城市。在二十个调研城市中，四、五星级样本占比昆明为57.14%，重庆为53.33%，南京为50.58%，成都为50.31%，是所有城市中四、五星级样本占比超过50%的城市。北京、广州、深圳、武汉和宁波四星级以上项目占比均超过40%。另外，杭州的五星级项目占比为10%，是唯一一个五星级项目占比达到10%城市。2017年杭州和深圳两个城市的物业服务满意度得分均超过80分，分别为83.29分、80.61分，高于其他城市得分，物业服务水平获得更高认可。

 

　　物业服务软硬件整体发展较为均衡，五星级项目软硬件得分差距最小
 

图：二十个城市软硬件得分情况

 

　　物业服务软硬件均衡发展，软件服务整体存在优化空间。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分为79.54分和79.92分，软件、硬件得分差距较小，主要由于近年来物业管理行业快速发展、市场竞争加强，物业服务企业在保障如保洁、绿化、安保和维修等基础性服务的同时，不断挖掘和满足业主个性化、多元化需求，并通过大数据、人工智能等新技术提高服务效率、优化服务品质，全面提高项目软硬件服务水平。值得注意的是，2014年以来物业服务软件得分一直稍低于物业服务硬件得分，软件服务仍存在提升空间。

 

　　?  经典样本分析：高端物业优秀服务企业发挥示范带头作用

 

 

　　中国指数研究院对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目进行深入分析，星级物业服务项目软、硬件服务均衡发展：

 

　　万科物业始终坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，持续为客户提供专业优质的物业服务，致力于构筑社区幸福家园，其管理的万科天琴湾、万科柏悦湾、万科良渚文化村项目物业服务获评五星级；绿城服务秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，为广大业主提供亲情化的优质服务，旗下管理项目绿城北京诚园、绿城翡翠湖玫瑰园等项目获评五星级；碧桂园物业秉承“用心关怀每一位住户，细心做好每一件小事”的服务宗旨，坚持把好服务进行到底，旗下管理的碧桂园十里银滩A区项目、华南碧桂园项目均荣获五星级；保利物业坚持严谨的工作作风，实行规范化管理和标准化服务，致力于为业主营造和谐、舒适的居住氛围，旗下管理的保利海德公园、保利康桥、保利花园均获评五星级。

 

　　新城悦始终坚持用户至上，用心服务于客户，其管理项目新城帝景花园、丹阳吾悦华府均获五星级物业星级项目称号；东原物业充分发挥城市深耕的优势，成为“优秀的社区生活运营者”，旗下管理的东原·印长江项目获评五星级，东原·逸墅项目获评四星级；永绿置业具有国家建设部物业服务企业一级资质，是物业管理绿色节能示范企业，其管理项目绿地滨湖国际城此次获得五星级称号；颐景园物业恪守“用心服务，尽善尽美”的服务理念，为业主提供安心、舒心、便捷、优质的生活和工作环境；浙江公司旗下管理项目颐景名苑获评五星级，松江颐景园、良渚颐景御园、舟山颐景御府项目及上海公司旗下管理的佛山三盛颐景园均获得四星级。

 

　　北大资源物业秉承“利万物、共生长”的核心价值观，为人们创造更智能、更健康、更富足的生活，旗下管理的东莞北大资源御城项目获评五星级；景瑞物业秉承“专注理想生活”的管理理念，树立精品意识，打造精品社区，旗下管理的景瑞·西西那堤花园获得五星级称号；中冶物业以“金钥匙管家专属服务+客户需求为导向的特色服务”为指引，为业主提供全方位私享服务，旗下服务的中冶·北京德贤公馆项目及天津德贤公馆均获评五星级；金晨物业始终坚持“专业至上、服务至诚”的企业理念，为客户提供至尊至诚的服务，其管理的碧云别墅项目获评五星级；上海保利物业一直以客户需求为核心理念，坚持以事实为依据的工作态度，为广大业主提供高品质服务，旗下翡丽云邸项目获评五星级；中建东孚物业运用创新性的思维不断探寻物业服务新模式，致力于提升服务品质，让客户享受到生活更舒适、更安全、更便利的物业服务，旗下中建锦秀名都获评四星级。

 

　　二、结  语

 

　　2017年物业服务星级评价结果表明，二十大城市物业服务业整体仍保持平稳增长态势，物业服务企业通过优化服务项目、提高服务品质和加大物业服务投入等途径在物业服务的软、硬件方面均有提高，与此同时物业服务价格亦有所上涨，但增速仍处低位。从各城市价格表现来看，经济发达、房地产市场较活跃城市，物业服务均价较高；反之，发展相对不发达城市，居民收入水平不高，消费观念也有不同，服务价格提升仍较为困难。这就需要物业服务企业随着互联网技术和资本市场的发展，不断顺应新形势，借助新理念和新思维，加快转型升级，逐渐由传统物业服务的提供者转变为现代服务的集成供应商，这也对物业服务提出了更高的要求。